Γράφει
ο Νεκτάριος Καλογήρου
Ετος ολομέτωπης επίθεσης κατά της παράνομης, βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων θα είναι το 2018 και προς τον αγώνα αυτό έχουν ήδη αρχίσει να συμπαρατάσσονται όλες οι οργανώσεις και τα επιμελητήρια που έχουν ως αντικείμενο, άμεσα ή έμμεσα, τον τουρισμό. Την ίδια στιγμή, όλο και περισσότεροι ιδιώτες τροποποιούν τα σπίτια τους ώστε να τα μετατρέψουν σε μικρά καταλύματα και να πολλαπλασιάσουν τα έσοδά τους.
Πιο συγκεκριμένα, φέτος οι επιχειρηματίες του τουρισμού θα επιδοθούν σε ανοικτό «πόλεμο» κατά των ιδιωτών που προσφέρουν τα σπίτια τους ως καταλύματα για τους τουρίστες. Ο «πόλεμος» αυτός έχει κριθεί ως αναπόφευκτος, καθώς ολόκληρη η τουριστική βιομηχανία δέχεται αυξανόμενης έντασης κλυδωνισμούς από τα χιλιάδες αδήλωτα σπίτια που έχουν μετατραπεί σε μικρά ξενοδοχεία.
Πόσοι είναι οι ιδιώτες
που ενοικιάζουν;
Το ερώτημα αυτό είναι το πιο κρίσιμο για το ελληνικό, τουριστικό οικοδόμημα. Ο συνολικός αριθμός των ιδιωτών που προσφέρουν τα σπίτια τους για τουρίστες (Ελληνες και αλλοδαπούς) εξακολουθεί να αποτελεί ένα μεγάλο ερωτηματικό. Ακόμα και το ίδιο το airbnb, όπως και το homeaway έχουν υιοθετήσει στις πλατφόρμες τους ασφαλιστικές δικλείδες ώστε να μην γίνεται ορατός ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που προσφέρονται σε κάθε περιοχή.
Το μόνο σίγουρο είναι πως σήμερα η πιο μεγάλη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης παρουσιάζει πως έχει προς ενοικίαση τουλάχιστον 300 καταλύματα (2 έως 6 κλίνες) σε κάθε μεγάλη πόλη της Ελλάδας. Ο αριθμός των 300 προτεινόμενων καταλυμάτων αποτελεί την «οροφή» των επιλογών για τον κάθε ταξιδιώτη που επιλέγει να ταξιδέψει με προορισμό τη Ρόδο, την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη ή όπου αλλού.
Υπενθυμίζεται ότι η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δόθηκε προς τους ιδιώτες μετά την κατάργηση της σχετικής απαγορευτικής νομοθετικής ρύθμισης. Η άρση της απαγόρευσης είχε γίνει το Νοέμβριο του 2015. Αυτό σημαίνει ότι οι επιπτώσεις προς την τουριστική βιομηχανία δεν έχουν φανεί σε όλη τους τη διάσταση, διότι ακόμα τώρα οι Ελληνες έχουν αρχίσει να αντιλαμβάνονται τις δυνατότητες που τους προσφέρουν τα ακίνητά τους.
Εξαγγέλθηκε Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής
Τάξη στο αχανές αυτό τοπίο θα επιχειρήσει να θέσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Το Μητρώο θα ελέγχεται από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, τα όργανα της οποίας θα είναι και υπεύθυνα για τον έλεγχο τήρησης των φορολογικών υποχρεώσεων που απορρέουν από μια τέτοια δραστηριότητα.
Η απόφαση προβλέπει ότι για να ξεκινήσει ένας ιδιώτης να διαθέτει το σπίτι του, ή ένα μέρος του σπιτιού του για ενοικίαση, θα πρέπει προηγουμένως να κάνει εγγραφή στο Μητρώο. Ο αριθμός εγγραφής θα πρέπει να παρουσιάζεται σε κάθε αγγελία ενοικίασης του ακινήτου. Το πρόστιμο για μη εγγραφή ανέρχεται σε 5.000 ευρώ, ποσό που το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΞΕΕ) ζήτησε να μετατραπεί σε 50.000 ευρώ. Η απαίτηση στηρίζεται στο σκεπτικό ότι «το πεντοχίλιαρο είναι μικρό ποσό (αναλογικά με τα μισθώματα που εισπράττονται από πολυτελείς βίλλες) και δεν μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά στην παρανομία».
Η δράση αυτή, αν και αποτελεί σημαντικό βήμα, ακόμα δεν έχει εφαρμοστεί. Η απόφαση προέβλεπε την εκκίνηση λειτουργίας του Μητρώου αμέσως με την έλευση του 2018. Ο πρώτος μήνας του νέου έτους έχει ήδη παρέλθει και το μέτρο δεν έχει αρχίσει να εφαρμόζεται.
Αθέμιτος φορολογικός
ανταγωνισμός
Η ενοικίαση μιας κατοικίας με τον μήνα φορολογείται με συντελεστή 15% επί των εσόδων, εφόσον αυτά δεν υπερβαίνουν τα 12.000 ευρώ ετησίως. Για μεγαλύτερα ποσά, η κλίμακα ανεβαίνει στους συντελεστές 35% και 45% ανάλογα με τα έσοδα. Η ίδια φορολογική κλίμακα ισχύει και για εκείνους που ενοικιάζουν τα σπίτια τους με τη μέρα.
Από την άλλη πλευρά, οι επιχειρηματίες – ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων, τηρώντας βιβλία εσόδων – εξόδων, φορολογούνται με συντελεστή 40% επί των κερδών και υποχρεούνται στην προκαταβολή φόρου 100% για το επόμενο έτος. Επιπρόσθετα, τα οργανωμένα καταλύματα πρέπει να εισπράττουν από τον πελάτη το νέο Τέλος Διανυκτέρευσης, το οποίο στη συνέχεια θα πρέπει να το αποδώσουν στο κράτος. Τα καταλύματα των ιδιωτών εξαιρούνται του Τέλους.
Πρέπει να σημειωθεί ότι οι επαγγελματίες της τουριστικής αγοράς γνωρίζουν καλά ότι ποσοστό 20% έως 30% των διανυκτερεύσεων στα καταλύματα γίνονται από επαναλαμβανόμενους (ικανοποιημένους) πελάτες. Το ίδιο ισχύει και για τα καταλύματα των ιδιωτών, γεγονός που δημιουργεί τις συνθήκες πληρωμής στη «ρεσεψιόν» του σπιτιού με ειδικές τιμές χωρίς απόδειξη είσπραξης.
Στραγγαλίζονται τα μικρά,
οικογενειακά καταλύματα
Το μεγάλο πρόβλημα δεν είναι πως έχουν πολλαπλασιαστεί τα διαθέσιμα δωμάτια, αλλά ο εξευτελισμός των τιμών τους. Οι τιμές διανυκτέρευσης στα καταλύματα των ιδιωτών κυμαίνονται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι διαμέρισμα 80 τμ, παραθαλάσσιο, στην πόλη της Ρόδου, με τέσσερις κλίνες προσφέρεται για τον προσεχή Μάιο έναντι 43 ευρώ ανά διανυκτέρευση.
Οι τιμές των ακινήτων των ιδιωτών είναι χαμηλές διότι δεν περιλαμβάνουν ρεσεψιόν, ούτε και πρωινό· δεν περιλαμβάνουν αλλαγή σε κλινοσκεπάσματα, ούτε και πρόβλεψη για τις φθορές που υφίσταται ο χώρος από τη χρήση. Στα παραπάνω πρέπει να συνυπολογιστούν οι πιο χαμηλοί φόροι και η μη υποχρέωση σε ασφαλιστικές εισφορές αν πρόκειται για μικρά εισοδήματα (έως 12.000 ευρώ ετησίως).
Στον ανταγωνισμό των τιμών, τα παραδοσιακά, οικογενειακά καταλύματα χάνουν τη μάχη. Μάλιστα πρόκειται για μια μάχη που γίνεται προς δύο πλευρές: Τόσο έναντι των καταλυμάτων των ιδιωτών, όσο και έναντι των προσφορών που κάνουν τα μεγάλα ξενοδοχεία.
Τέλος ο διακριτικός τίτλος για τους ιδιώτες
Σε μια προσπάθεια να αποκαλυφθεί το μέγεθος της εξάπλωσης των χώρων βραχυχρόνιας διαμονής και της έκτασης της συντελούμενης φοροδιαφυγής (επειδή προκαλεί αθέμιτο ανταγωνισμό) έχει προωθηθεί η ακόλουθη ρύθμιση:
Θα απαγορευτεί στους ιδιώτες ιδιοκτήτες να χρησιμοποιούν διακριτικό τίτλο για τους χώρους που προσφέρουν. Αν για παράδειγμα, κάποιο πρόσωπο έχει διαμέρισμα στην πόλη της Ρόδου και το προσφέρει προς ενοικίαση υπό τον διακριτικό τίτλο «The ancient Colossus Apartment», αυτό ως δυνατότητα θα καταργηθεί. Η ρύθμιση θα προβλέπει για τον συγκεκριμένο ιδιώτη να χρησιμοποιεί το ονοματεπώνυμό του, ως όνομα του καταλύματος που προσφέρει.
Διακριτικό τίτλο θα έχουν δικαίωμα να έχουν μόνο όσα καταλύματα λειτουργούν ως αυτόνομες επιχειρήσεις και οι ιδιοκτήτες τους είναι ελεύθεροι επαγγελματίες με αντίστοιχο ΚΑΔ στην εφορία, τήρηση βιβλίου εσόδων – εξόδων, φορολόγηση με 40% επί των κερδών και με υποχρέωση καταβολής ασφαλιστικών εισφορών. Ετσι, θα δημιουργηθεί ένα αρχείο who is who (ιδιώτες και επαγγελματίες) άμεσα προσβάσιμο από όλους.
Η αλλαγή αυτή ήδη έχει συμπεριληφθεί σε σχετικό νομοσχέδιο που συντάχθηκε μετά από διαβούλευση (προωθήθηκε από την Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Τουριστικών Καταλυμάτων Δωδεκανήσου) και εντός του τρέχοντος έτους θα γίνει Νόμος του Κράτους. Μάλιστα με το ίδιο Νομοσχέδιο προωθείται η απόδοση των διακριτικών τίτλων να γίνεται από τα κατά τόπους Επιμελητήρια κι όχι από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος που ισχύει σήμερα. Η αλλαγή αυτή θα τονώσει τα ταμεία των κατά τόπους Εμπορικών και Βιομηχανικών Επιμελητηρίων, τα οποία για κάθε διακριτικό τίτλο καταλυμάτων θα εισπράττουν παράβολα που θα κυμαίνονται από 400 έως 600 ευρώ (το ΞΕΕ μέχρι πέρυσι εισέπραττε 600 ευρώ παράβολο για κάθε διακριτικό τίτλο που χορηγούσε).
Στόχος όλων είναι
να επικρατήσει νομιμότητα
Επί της ουσίας όλες οι προωθούμενες αλλαγές δεν πρόκειται να τερματίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμονής. Αλλωστε αυτές αποτελούν προϊόν που υπάρχει στην παγκόσμια οικονομία και η Ελλάδα δεν πρόκειται να αποτελέσει εξαίρεση. Ωστόσο, στόχος όλων των μέτρων είναι να τεθεί ένα τέρμα στο αχαρτογράφητο τοπίο που επικρατεί σήμερα στο συγκεκριμένο κλάδο και βάσει μελετών (ένα από τα συμπεράσματα δύο μελετών του ΞΕΕ) έχει προκαλέσει: «Την απώλεια χιλιάδων θέσεων εργασίας και εκατοντάδων εκατομμυρίων δημοσίων εσόδων ετησίως, αφετέρου δε την καλλιέργεια μιας κουλτούρας παρασιτισμού και φοροδιαφυγής με σημαντικές αρνητικές κοινωνικές επιπτώσεις στους κατοίκους και στην ποιότητα του τουριστικού μας προϊόντος».
