Γράφει
ο Νεκτάριος Καλογήρου
Συνθήκες για την εκδήλωση φρενίτιδας έχουν αρχίσει να διαμορφώνονται στη Ρόδο και έχουν ως επίκεντρο τη δυνατότητα που απόκτησαν όλοι ώστε να διαθέσουν το σπίτι τους για ενοικίαση ως τουριστική κατοικία. Προς το παρόν η έκταση του φαινομένου είναι περιορισμένη, όμως όλες οι ενδείξεις κατατείνουν στο ό,τι επίκειται αλματώδης ανάπτυξη του μοντέλου αυτού στα χρόνια που θα ακολουθήσουν. Η νέα πραγματικότητα είναι σίγουρο ότι θα φέρει πρόσθετα εισοδήματα στις τοπικές οικογένειες και θα επηρεάσει τόσο θετικά, όσο και αρνητικά το τοπικό τουριστικό προϊόν.
Τα στοιχεία που συγκέντρωσε η «δημοκρατική» είναι αποκαλυπτικά. Σήμερα, μέσω των πλατφόρμων προώθησης κατοικιών προς τουρίστες, στη Ρόδο διατίθενται προς ενοικίαση περισσότερες από 2000 κλίνες. Ο αριθμός αυτός είναι τεράστιος αν συνυπολογιστεί το γεγονός ότι έχει περάσει μόλις ένας χρόνος από τότε που απελευθερώθηκαν οι μισθώσεις των κατοικιών. Ενα μεγάλο ποσοστό των κλινών αυτών εντοπίζονται σε δεκάδες διαμερίσματα που βρίσκονται διάσπαρτα στην πόλη της Ρόδου (από τη Μεσαιωνική Πόλη μέχρι την Ανάληψη). Σε αυτά ο αριθμός των κλινών κυμαίνεται μεταξύ 2 έως 4 ανά διαμέρισμα και οι τιμές από 40 έως 110 ευρώ τη βραδιά (για το σύνολο των κλινών) σε περίοδο χαμηλής σεζόν. Για τα ίδια «καταλύματα» οι τιμές διανυκτέρευσης διπλασιάζονται την υψηλή περίοδο (Ιούνιο – Ιούλιο – Αύγουστο).
Εξίσου μεγάλος αριθμός κλινών βρίσκονται στον άξονα Ρόδος – Γεννάδι. Εκεί, η αναλογία κλίνες ανά μίσθωμα διαφοροποιούνται σημαντικά και κυμαίνονται από 4 έως 12 κρεβάτια ανά κατοικία. Οι τιμές σε αυτές παρουσιάζουν μεγάλο εύρος και η υψηλότερη που βρέθηκε αφορά βίλα 12 κλινών (τέσσερα υπνοδωμάτια), με μίσθωμα 1100 ευρώ την ημέρα. Το τίμημα αφορά κράτηση για περίοδο χαμηλής ζήτησης.
Διώχνουν τους ενοικιαστές για να τα δώσουν
σε τουρίστες
Πρόκειται για μια καινούργια πρόταση. Η διάθεση ενός διαμερίσματος στο οποίο θα του δοθούν τα χαρακτηριστικά τουριστικού καταλύματος και αυτό με τη σειρά του θα γεννήσει προοπτική απόδοσης εσόδων που μπορεί να αγγίζουν τα 10.000, τα 15.000 ή ακόμα και τα 20.000 ευρώ αποτελεί πρόκληση. Αυτή γίνεται ακόμα πιο μεγάλη αν συνυπολογιστούν τα χαμηλά ενοίκια και κυρίως τα απλήρωτα ενοίκια με τα οποία έρχονται αντιμέτωποι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες.
Τους τελευταίους μήνες πληθαίνουν διαρκώς τα νέα περί εξώσεων που κάνουν οι ιδιοκτήτες σε βάρος ενοικιαστών με το πρόσχημα της ιδιόχρησης. Οι εξώσεις γίνονται και σε βάρος συνεπών ενοικιαστών, εάν το ακίνητο θεωρείται ότι βρίσκεται σε καλή θέση. Ποια είναι τα χαρακτηριστικά στοιχεία που ορίζουν ότι μια θέση είναι καλή, αποτελεί αντικείμενο μεγάλης συζήτησης. Στα σίγουρα η τοποθεσία είναι ένα ζητούμενο για τον τουρίστα, όμως ο ίδιος συνυπολογίζει πολλούς παράγοντες (καθαριότητα, σέρβις, συμπεριφορά ιδιοκτήτη, μέσα συγκοινωνίας, πιθανή δυνατότητα αυτοκινήτου, προσβασιμότητα και κυρίως η τιμή).
Πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν και οι πιο παράτολμοι επιτηδευματίες, που ενώ δεν έχουν ακίνητα, προχωρούν στο να ενοικιάσουν μια κατοικία από τρίτο πρόσωπο και στη συνέχεια αυτή την αναδιαμορφώνουν και την προσφέρουν ως τουριστικό κατάλυμα. Μπορεί αυτό το μοντέλο να φαντάζει ως εξαιρετικά δύσκολο, ωστόσο εφαρμόζεται ήδη στη Ρόδο και μάλιστα με επιτυχία.
Ποια κανάλια κρατήσεων χρησιμοποιούνται και πώς πληρώνονται;
Τα μέσα για να γίνει η κράτηση είναι πολλά. Airbnb, booking, flipkey, ownersdirect, homeaway είναι μόνο μερικά από τα ονόματα πλατφόρμων, οι οποίες στο πέρασμα των χρόνων έχουν μετατραπεί σε τουριστικούς οργανισμούς. Είναι καθοριστικής σημασίας η επιλογή του σωστού μέσου προώθησης της κράτησης. Για παράδειγμα, ο πελάτης που κάνει κράτηση μέσω του Airbnb έχει διαφορετικές απαιτήσεις από τον αντίστοιχο του homeaway. Ο πελάτης του πρώτου αναζητά απλώς ένα κατάλυμα, ενώ ο αντίστοιχος του δεύτερου αναζητά μια κατοικία αξιώσεων. Ετσι, π.χ. ένα κακής ποιότητας κατάλυμα δεν θα έχει τύχη στο homeaway, όπως το ίδιο θα συμβεί και για μια πολυτελή κατοικία που παρουσιάζεται στο Airbnb.
Το να γίνει καταχώρηση του καταλύματος σε όλες τις πλατφόρμες είναι μια επιλογή, ωστόσο μετά θα πρέπει να υπάρχει διαρκής παρακολούθηση της ζήτησης προκειμένου να αποφευχθούν φαινόμενα διπλοκρατήσεων. Αυτές είναι πολύ πιθανό να συμβούν, διότι οι μέρες και οι ώρες αναζήτησης και κράτησης καταλυμάτων για διακοπές είναι συγκεκριμένες (π.χ. απογεύματα Κυριακής) για τους περισσότερους χρήστες του διαδικτύου.
Οι πλατφόρμες προώθησης κρατήσεων πληρώνονται με ποσοστό επί της κράτησης. Το booking.com ζητάει 15% + ΦΠΑ και αυτό το ποσοστό μπορεί να ανεβεί μέχρι τα 25% στην περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης ζητήσει καλύτερη θέση στη γενική κατάταξη των αναζητήσεων και άλλες παροχές προβολής. Αντίστοιχα είναι και τα ποσοστά των άλλων μέσων προβολής κρατήσεων για κατοικίες και λοιπά καταλύματα.
Τι πρέπει να έχει
μέσα ένα σπίτι ως
ελάχιστο εξοπλισμό;
Για εκείνους που το άρθρο αυτό τους κέντρισε το ενδιαφέρον, σημειώνουμε ότι μια κατοικία για να περάσει το «τεστ» του booking θα πρέπει να διαθέτει ως βασικό εξοπλισμό, τα ακόλουθα:
Επιπλα, κρεβατοκάμαρα, κουζίνα με ψυγείο (οι εστίες είναι πλεονέκτημα), θέρμανση και ντουλάπες. Ζητούνται επίσης σετ πιάτα με μαχαιροπήρουνα και σκεύη μαγειρέματος. Είναι απαραίτητα ολοκληρωμένα σετ λευκά, βαμβακερά σεντόνια, μαξιλάρια, μαξιλαροθήκες, παπλώματα, κουβέρτες και βαμβακερές πετσέτες.
Στα βασικά ζητούμενα βρίσκονται επίσης οι συσκευές: Καφετιέρα, βραστήρας νερού, πιστολάκι μαλλιών, κλιματιστικό, κουτί πρώτων βοηθειών, σίδερο ρούχων και πλυντήριο ρούχων. Εξυπακούεται ότι θα πρέπει να υπάρχει πάντοτε παροχή ζεστού νερού, ενώ είναι προαιρετικά το internet, το τηλέφωνο και η τηλεόραση.
Ασφαλώς, το σπίτι θα πρέπει να έχει καθημερινά όλα τα αναλώσιμα κάθε νοικοκυριού: Χαρτί τουαλέτας, σακούλες σκουπιδιών, σαμπουάν, αφρόλουτρα κλπ.
Η λίστα μπορεί να συμπεριλάβει και δεκάδες άλλα μικροπράγματα. Οσα περισσότερα προσφέρονται, τόσο το καλύτερο. Βέβαια, το πιο βασικό από όλα είναι η καλή και υπεύθυνη συμπεριφορά, η τήρηση των κανόνων ειλικρινούς φιλοξενίας και κυρίως το χαμόγελο στις πάμπολλες, «παράλογες» απαιτήσεις των τουριστών.
Με ποια κλίμακα
φορολογείται
η δραστηριότητα αυτή;
Εννοείται πως όλα φορολογούνται. Όλα πρέπει να γίνονται υπό την ομπρέλα της εφορίας και τυχόν μη δήλωση της δραστηριότητας είναι άστοχη. Οι τουρίστες σχεδόν πάντα πληρώνουν με την κάρτα τους και αυτό αμέσως φαίνεται στον τραπεζικό λογαριασμό. Αλλά ακόμα και να μη φαινόταν, έχει παρέλθει η εποχή «του εγώ ελπίζω να τη γλυτώσω».
Η χρήση ενός σπιτιού ως τουριστικού καταλύματος, καθιστά το παραγόμενο εισόδημα ως εισόδημα προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό σημαίνει, ότι τα έσοδα όλα θα υπόκεινται στις ισχύουσες διατάξεις φορολογικής νομοθεσίας επιχειρήσεων (κλιμακωτά από 22% έως 45% ανάλογα με τα κέρδη).
Το ίδιο σπίτι θα υπαγόταν σε διαφορετική κλίμακα εάν έχει δηλωθεί ως απλή κατοικία που αποδίδει μηναίο ενοίκιο στον ιδιοκτήτη του. Σύμφωνα με τις καινούργιες διατάξεις, τα έσοδα από ενοίκια σπιτιών θα φορολογούνται με ποσοστό 15% για ποσά έως 12.000 ευρώ το χρόνο, με 35% για αποδόσεις από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ, ενώ με ποσοστό 45% θα φορολογούνται όλα τα εισοδήματα προερχόμενα από ενοίκια που υπερβαίνουν σε ύψος τα 35.001 ευρώ.
Εκείνο που θεωρείται ως διαχωριστική γραμμή μεταξύ ενοικίου από μίσθωμα καταλύματος, βρίσκεται στην παροχή υπηρεσίας προς τους ενοικιαστές. Εάν παρέχεται οποιαδήποτε μορφής υπηρεσία προς τον ενοικιαστή (π.χ. καθαριότητα χώρου, ή καινούργια σεντόνια κάθε μέρα), τότε τα έσοδα θεωρούνται ότι προέρχονται από την εκμετάλλευση καταλύματος.
Πρέπει να σημειωθεί ότι όλες αυτές οι αλλαγές επήλθαν σχετικά πρόσφατα και ξεκίνησαν από την απελευθέρωση των μισθώσεων ακινήτων. Η σχετική απόφαση είχε ληφθεί την 1η Νοεμβρίου 2015 και στην πράξη έδωσε τη δυνατότητα σε όλα τα φυσικά πρόσωπα να προσφέρουν τις κατοικίες τους προς ενοικίαση (σε Ελληνες και αλλοδαπούς), ακόμα και για λίγες ημέρες, χωρίς να χρειάζεται να έχουν το ειδικό σήμα λειτουργίας τουριστικού καταλύματος από τον ΕΟΤ. Μέχρι πριν τη λήψη της υπουργικής απόφασης, η δράση αυτή ήταν παράνομη και διώκονταν ποινικά και φορολογικά.
Καινούργιο επάγγελμα: «Αναλαμβάνουμε την προώθηση της κατοικίας σας»
Μια τόσο μεγάλη αλλαγή ήταν αδύνατον να περάσει απαρατήρητη από εκείνους που στήνουν εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Σχεδόν σε εβδομαδιαία βάση ξεφυτρώνουν εταιρείες διαχείρισης ακινήτων με σκοπό την προώθηση κατοικιών προς τους τουρίστες.
Οι εταιρείες αυτές υπόσχονται ότι θα αναλάβουν όλη τη δουλειά της καταχώρησης του ακινήτου σας στις πλατφόρμες κρατήσεων και θα σας καθοδηγούν ώστε να φέρνετε σε πέρας όλες τις κρατήσεις, αλλά και να εκπληρώνετε τις απαιτήσεις των τουριστών που θα φιλοξενείτε. Οι εταιρείες αυτές αποτελούν λύση μόνο για εκείνους που δεν είναι μυημένοι στη χρήση του ίντερνετ. Οι υπόλοιποι είναι καλό να επιχειρήσετε να δουλέψετε μόνοι σας και τούτο διότι τα χρήματα που αξιώνουν οι εταιρείες αυτές είναι παράλογα. Τα ποσοστά που ζητούν αυτές ξεκινούν από 15% του ημερήσιου μισθώματος και ανεβαίνουν ανάλογα με τις υπηρεσίες που σας παρέχουν.
Ορισμένες από τις εταιρείες αυτής της κατηγορίας προτείνουν προς τους πελάτες τους η αμοιβή τους να τεθεί ως «καπέλο» πάνω από την τιμή. Αν δηλαδή ζητάτε 50 ευρώ την ημέρα, εκείνοι σας προτείνουν να το προωθήσουν στις πλατφόρμες με 60 ευρώ και τη διαφορά να την κρατήσουν ως αμοιβή. Βέβαια, οι αμοιβές όλες των μέσων κράτησης θα υπολογιστούν με βάση τα 60 ευρώ (π.χ. Booking 20% X 60 ευρώ = 12 ευρώ), οι φόροι επίσης το ίδιο και επιπρόσθετα το ακίνητό σας θα χάνει στο στίβο του ανταγωνισμού (όπου η διαφορά ακόμα κι ενός ευρώ έχει σημασία).
Όλα αλλάζουν
Το καινούργιο βρίσκεται πια εδώ. Οι πρώτοι ήδη έχουν κάνει μεγάλα βήματα και τα ίδια βήματα θα ακολουθήσουν κι άλλοι. Οι κρατήσεις κάθε χρόνο θα γίνονται όλο και περισσότερες και το μόνο εμπόδιο που θα υπάρχει να είναι στις αεροπορικές συνδέσεις. Εξακολουθεί ο μεμονωμένος πελάτης να μετακινείται πιο δύσκολα από εκείνον που συγκαταλέγεται σε κάποιο γκρουπ μεγάλου τουριστικού οργανισμού. Ωστόσο, ακόμα κι αυτό ενδεχομένως να αλλάξει.
Το καινούργιο είναι σίγουρο ότι θα ανατρέψει τα πάντα, ξεκινώντας από τον τρόπο λειτουργίας των υφιστάμενων, μικρών καταλυμάτων, οι ιδιοκτήτες των οποίων θα πρέπει πια να αναζητήσουν καινούργια ταυτότητα και στοιχεία που να τους διαφοροποιούν από τη μάζα (ενδεχομένως καλή κουζίνα, ή ό,τι άλλο). Το σίγουρο είναι ότι το μοντέλο «νοικιάζω το σπίτι μου για τουρίστες» ήρθε για μείνει και θα αλλάξει συθέμελα τόσο την επαγγελματική δραστηριότητα των Ροδιτών, όσο τις αξίες των ακινήτων, καθώς επίσης και τον τρόπο αντίληψης της έννοιας – αξίας «τουρίστας».
