Tα πάνω -κάτω για τα μισθωμένα ακίνητα του Δήμου Pόδου με νέο νόμο – Tι μπορεί να αλλάξει για την Nέα Aγορά

Τα πάνω κάτω στον σχεδιασμό για τα μισθωμένα ακίνητα του Δήμου Ρόδου, όπως για παράδειγμα αυτά της Νέας Αγοράς, ή και του «Ronda» και του «ΕΛΛΗ» (οι μισθώσεις των οποίων λήγουν εντός του έτους 2019) φέρνει ο νέος νόμος 4605/2019 (ΦΕΚ A 41 – 01.04.2019), καθώς δίδεται η δυνατότητα παράτασης των εμπορικών μισθώσεων ακινήτων του Δημοσίου για ακόμη μια 12ετία από τη λήξη τους, με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή!
Μάλιστα, ισχύει και για μισθώσεις ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση.
Όπως αποκαλύπτει σήμερα η «δ», διαφοροποιούνται τα έως τώρα δεδομένα, όμως υπάρχουν «παγίδες» που χρήζουν προσοχής.
Ειδικότερα, με τον νέο νόμο ρυθμίζεται το ζήτημα της παράτασης των συμβάσεων εμπορικής μίσθωσης ακινήτων ιδιοκτησίας του δημοσίου και φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα, στα οποία στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομίας και Ανάπτυξης το οποίο αφορά στην εναρμόνιση της ελληνικής νομοθεσίας με την Οδηγία της ΕΕ για το εμπορικό απόρρητο.
Ουσιαστικά, επαναφέρεται η δυνατότητα παράτασης των μισθώσεων και διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής στο σύνολο των εμπορικών μισθώσεων.
Ωστόσο, η δυνατότητα παράτασης μέχρι και 12 χρόνια από τη λήξη τους υφιστάμενων μισθώσεων ακινήτων, για τη Νέα Αγορά για παράδειγμα, μπορεί να εξετασθεί αν και εφ΄όσον, μεταξύ άλλων, υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για τον εκσυγχρονισμό και την ανακαίνιση του ακίνητου, που όμως ως όρος καθίσταται ασύμφορος για τους μισθωτές, αφού θα κληθούν να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη για τον εκπληρώσουν.
Επιπλέον, ξεκαθαρίζεται ότι «για τον καθορισμό του μισθώματος του χρόνου της παράτασης της μίσθωσης σύμφωνα με την παράγραφο 12, προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου από πιστοποιημένο εκτιμητή», όρος που επίσης πολλαπλασιάζει τον βαθμό δυσκολίας, κυρίως για τους μισθωτές της Νέας Αγοράς.
Αναλυτικά, σύμφωνα με τον Νόμο 4605/2019 προβλέπεται:
Άρθρο 41
Δυνατότητα παράτασης εμπορικών μισθώσεων σε ακίνητα του Δημοσίου
1. Οι παράγραφοι 12 και 13 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 (Α΄ 204) αντικαθίστανται ως εξής:
«12. Μισθώσεις ακινήτων, που υπάγονται στο π.δ. 34/ 1995 (Α΄ 30), οι οποίες αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή.
Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση.
13. Για τον καθορισμό του μισθώματος του χρόνου της παράτασης της μίσθωσης σύμφωνα με την παράγραφο 12, προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ΄ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α΄ 107). Το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από την ανωτέρω εκτιμώμενη μισθωτική αξία. Αν το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα υπερβαίνει την εκτιμώμενη μισθωτική αξία, το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το ήδη καταβαλλόμενο.»
2. Η παρ. 3 του άρθρου 56 του ν. 4144/2013 (Α΄ 88) καταργείται».
Οι παράγραφοι 12 και 13 που αντικαταστάθηκαν με τον νέο νόμο, προέβλεπαν τα εξής:
«12. Μισθώσεις ακινήτων, που υπάγονται στο π.δ. 34/1995, οι οποίες αφορούν σε ακίνητα που στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει και των οποίων το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί.
13. Για τις μισθώσεις της προηγούμενης παραγράφου, ακόμα και όταν πρόκειται για μικτές μισθώσεις το ετήσιο μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το 4,8% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή, στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικά κριτήρια, της αγοραίας αξίας του μισθίου».