Το 2010 με την είσοδο της Ελλάδας στην εποχή του ΔΝΤ ήταν δεδομένο ότι η κτηματαγορά- όπως και η οικονομία- θα μπει στην εντατική. Ωστόσο, ελάχιστοι ήταν σε θέση να προβλέψουν ότι η αγορά (επενδύσεις σε κατοικίες) που αντιπροσώπευε το 7,7% του ΑΕΠ από το 2003 έως το 2007 (στοιχεία Ε.Ε.), θα παραμένει, ύστερα από περίπου έξι χρόνια, διασωληνωμένη. Το 2016 αναμένεται να είναι, σύμφωνα με τους ειδικούς, χειρότερη χρονιά συγκριτικά με το 2015, κατά κύριο λόγο για τους ιδιοκτήτες και σε δεύτερη φάση για τους επενδυτές, όσους, δηλαδή, αναζητούν ευκαιρίες στο εγχώριο real estate.
Ο θάνατος του ιδιοκτήτη
Η υπερφορολόγηση, της οποίας η μείωση υπήρξε από τις βασικές εξαγγελίες του ΣΥΡΙΖΑ, σε συνδυασμό με τη συνέχιση της συρρίκνωσης του διαθέσιμου προς κατανάλωση εισοδήματος, είναι οι δύο βασικές αιτίες για τις οποίες οι ιδιοκτήτες δεν αναμένεται να δουν καλύτερες μέρες τη φετινή χρονιά.
Όχι άδικα μιας και από την αρχή του 2016 προστέθηκε, στις υπόλοιπες υποχρεώσεις, η έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) για όλα -ανεξαρτήτως μεγέθους (ακόμη και για τα μικρότερα των 50 τ.μ.)- τα ακίνητα που πωλούνται ή ενοικιάζονται. Η υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού πρωτοκόλλου ΠΕΑ στην ηλεκτρονική εφαρμογή του Taxisnet δεν ευνοεί τους…αμελείς, με το κόστος της ενεργειακής επιθεώρησης να τοποθετείται στη ζώνη του 1 ευρώ ανά τ.μ.
Ακόμη, η προκαταβολή του προηγούμενου έτους του φόρου εισοδήματος και ο φόρος αλληλεγγύης στα φυσικά πρόσωπα αναμένεται να “ψαλλιδίσουν” περαιτέρω τα εισοδήματα των νοικοκυριών.
Βέβαια, ο κοινός παρονομαστής στον οποίο “κάθεται” η αγορά ακινήτων είναι η σχεδιαζόμενη για τη φετινή χρονιά αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, γεγονός που σημαίνει ότι, ωσότου, να οριστικοποιηθούν οι νέες τιμές, οι ιδιοκτήτες δεν θα είναι σε θέση να γνωρίζουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ που θα πληρώσουν. Να σημειωθεί ότι ο στόχος για άντληση εσόδων ύψους 2,65 δισ. ευρώ το 2016 θα παραμείνει αμετάβλητος.
Από το 2009 έως και το 2015 οι ιδιοκτήτες έχουν πληρώσει σε φόρους 14,1 εκατ. ευρώ, ενώ κατά τη φετινή χρονιά εκτιμάται ότι θα πληρώσουν περίπου 3.7 δισ. ευρώ.
“Το 2016 θα είναι ένα ακόμη έτος κατά το οποίο θα αυξηθούν οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών χωρίς να υπάρχει η προσδοκία ότι θα αυξηθούν και οι πρόσοδοι από την ακίνητη περιουσία. Ως αποτέλεσμα, το εισόδημα του ιδιοκτήτη θα μειωθεί, καθιστώντας δυσκολότερη την έγκαιρη πληρωμή των φορολογικών υποχρεώσεων” αναφέρει στο Capital.gr o δικηγόρος και μέλος του Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ Τάσος Βάππας.
Οι σηματωροί της φετινής χρονιάς
Αποτέλεσμα των παραπάνω είναι οι αγοραπωλησίες να έχουν μειωθεί έως και 90% από την αρχή της κρίσης έως σήμερα, ενώ οι τιμές πώλησης έχουν συρρικνωθεί έως και 60% από το 2008. Σύμφωνα με τους ειδικούς, στην ελληνική κτηματαγορά κυρίαρχοι είναι οι αγοραστές, καθορίζοντας το τίμημα της πώλησης. Έτσι, κοινό μυστικό στους μεσιτικούς κύκλους είναι ότι οι “ελάχιστες εγγυημένες” ζητούμενες τιμές είναι εδώ και πολύ καιρό ανύπαρκτες, καθώς το τίμημα στο οποίο αλλάζουν χέρια οι ιδιοκτησίες καθορίζεται από τους αγοραστές. Αναμφισβήτητα, όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες, ακίνητα προνομιακά, που βρίσκονται σε καλή τοποθεσία και διαθέτουν προοπτικές για εξασφαλισμένη μίσθωσή, διατηρούν τις ζητούμενες τιμές σε υψηλά επίπεδα, τα οποία, όμως, δεν σημαίνει ότι συναντώνται με αυτά των αγοραστών…
“Επτά χρόνια μετά την κορύφωση των δεικτών τιμών ακινήτων το δεύτερο μισό του 2008 είναι καιρός να αρχίσουμε να ελπίζουμε οτι η περίοδος των “ισχνών αγελάδων” τελειώνει; Τα τελευταία χρόνια και μετά απο διαδοχικές και συνεχείς πτώσεις τιμών και αριθμού αγοραπωλησιών αυτή είναι η προσδοκία, αλλά δυστυχώς κάθε φορά κάτι προκύπτει που την διαψεύδει και “ρίχνει” την αγορά σε βαθύτερη δίνη. Αυτός όμως είναι και ένας παράγοντας αισιοδοξίας από την ανάποδη: τι άλλο να συμβεί που δεν το έχουμε ζήσει μετά την έλλειψη δανειοδοτήσεων, την αδυναμία ολοκλήρωσης συμβολαίων για γραφειοκρατικούς λόγους και βέβαια τις κλειστές τράπεζες και τους κεφαλαιακούς ελέγχους; Για το 2016, σημαντικός παράγοντας αναμένεται να είναι η ανάκτηση ακινήτων από τα “κόκκινα δάνεια” με τη λειτουργία της παράλληλης αγοράς και των πλειστηριασμών που, βραχυπρόθεσμα, περιμένουμε να συμβάλει στην καθοδική πίεση των τιμών μαζί με την εκτιμώμενη νέα ύφεση, τη συνεχιζόμενη ανεργία και την αναγκαστική ρευστοποίηση περιουσιών λόγω υπερφορολόγησης. Από την άλλη, οι αντίρροπες δυνάμεις έχουν αρχίσει να ενισχύονται και θα συνεχίσουν να συμβάλουν σε μικρό μεν, αυξανόμενο δε βαθμό στην αναθέρμανση της αγοράς.
Η επαναλειτουργία των τραπεζών με εκ νέου χορήγηση πιστώσεων, η κινητοποίηση κεφαλαίων εκτός τραπεζικού συστήματος λόγω υπάρξεως πρωτοφανών ευκαιριών και αποδόσεων, αλλά και το ενδιαφέρον αλλοδαπών για απόκτηση μακροχρόνιας άδειας παραμονής είναι προς αυτή την κατεύθυνση. Ειδικά το τελευταίο είναι η κυρία ελπίδα για την αποθνήσκουσα αγορά των διαμερισμάτων. Αρκεί βεβαίως να μην έχουμε και πάλι εκπλήξεις πολιτικής φύσεως ή νομικές πρωτοβουλίες που βάζουν λουκέτο στην αγορά, να έχουμε επάνοδο δηλαδή κάποιας πολιτικής και οικονομικής σταθερότητος” σημειώνει ο Κοσμάς Θεοδωρίδης επικεφαλής του μεσιτικού δικτύου Ακίνητα Πόλις.
Δύο σημαντικοί δείκτες
Σε κάθε περίπτωση, παγκοσμίως, δύο είναι οι δείκτες που μπορούν να οδηγήσουν σε σχετικά ασφαλή συμπεράσματα για την πορεία των τιμών.
Πρόκειται για:
-την αναλογία της ζητούμενης τιμής για κατοικία 100 τ.μ. προς το κατά κεφαλήν εγχώριο προϊόν (εισόδημα) και
-την αναλογία του ενοικίου προς την τιμή πώλησης (η τιμή αγοράς ενός σπιτιού διαιρείται με το ετήσιο ενοίκιο ενός ανάλογου σπιτιού). Όσο υψηλότερη είναι η δεύτερη (house price-to-rent-ratio – βλ.γράφημα της ΤτΕ), τόσο λιγότερο “δικαιολογείται” η αγορά έναντι της μίσθωσης.
Capital.gr
