Με κατεπείγουσα επιστολή, που απέστειλε χθες στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας και κοινοποίησε στο Υπουργείο Δικαιοσύνης, στους προέδρους Εφετών και Πρωτοδικών, στους εισαγγελείς Εφετών και Πρωτοδικών, στον πρόεδρο της «Ελληνικό Κτηματολόγιο», στον πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου και ανήρτησε στο Κτηματολόγιο Ρόδου, ο κτηματολογικός δικαστής, Πρωτοδίκης κ. Αναστάσιος Κατσαφυλλούδης, κρούει εκ νέου των κώδωνα του κινδύνου για τις επιπτώσεις από την κατάργηση των κτηματολογικών γραφείων Ρόδου και Κω-Λέρου (Ν. 4512/2018).
Αξίζει να σημειωθεί, ότι παρά την σοβαρότητα του θέματος, ελάχιστοι είναι οι δικηγόροι, που συμμετείχαν στην διαβούλευση του νομοσχεδίου, που ψηφίστηκε χωρίς αντιδράσεις, ενώ παρέμβαση υπήρξε και από το ΤΕΕ Δωδεκανήσου.
Ο Κτηματολογικός Δικαστής, από την πρώτη στιγμή, ανέδειξε τους κινδύνους, που ελλοχεύουν πράγμα που κάνει και τώρα, αφού πλέον κατέστη απολύτως σαφές ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε Ρόδο, Κω και Λέρο, θα βρεθούν αντιμέτωποι με μια νέα κτηματογράφηση και θα υποστούν απίστευτη ταλαιπωρία με την εφαρμογή ενός νόμου, που δεν έχει εξασφαλίσει ακόμη τα ελάχιστα εχέγγυα για την προστασία των περιουσιών τους, πολλώ δε μάλλον την διατήρηση του ειδικού κτηματολογικού καθεστώτος της Δωδεκανήσου.
Ο Κτηματολογικός Δικαστής επισημαίνει στην πολυσέλιδη επιστολή του, εισαγωγικά, ότι «η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου (ομοίως και Κω-Λέρου) στηρίζεται σε ειδικό νομοθέτημα από την εποχή της Ιταλικής Διοικήσεως και δη στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου (Κυβερνητικό Διάταγμα 132 της 1ης Σεπτεμβρίου 1929 του Ιταλού Κυβερνήτη της Δωδεκανήσου, όπως ισχύει), καθώς με την διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 8 του Ν. 510/1947 «περί της εν Δωδεκανήσω εφαρμοστέας Δικαστικής Νομοθεσίας» (Φ.Ε.Κ. Α’ 298) διατηρήθηκαν μετά την ενσωμάτωση στην Ελλάδα ως τοπικό και ειδικό δίκαιο οι κατά την δημοσίευση του Νόμου ισχύουσες διατάξεις περί Κτηματολογίου».
Επισημαίνει ότι όπως παγίως έχει κριθεί από την νομολογία, ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου είναι προδήλως δημοσίας τάξεως, στο πλαίσιο δε του συστήματος δημοσιότητος που καθιερώνει τηρούνται ιδιαίτερα βιβλία εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων (μέρος των οποίων – και δη οι θεμελιώδεις εγγραφές – εξακολουθεί να είναι διατυπωμένο στην πρωτογενή ιταλική γλώσσα) διά της μεταγραφής περιλήψεως της εγγραπτέας κάθε φορά πράξεως, αντίστοιχα του οποίου δεν συναντώνται, πλην Ρόδου και Κω-Λέρου, στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Τονίζει με σαφήνεια ότι ο νέος νόμος (Ν. 4512/2018) «αγνοεί παντελώς και αδικαιολογήτως την ύπαρξη του ιδιαιτέρου και διακριτού αυτού νομοθετικού καθεστώτος δημοσιότητος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, με ό,τι τούτο συνεπάγεται για την ασφάλεια των εμπραγμάτων συναλλαγών».
Εξειδικεύοντας την θέση του αυτή, αναφέρει συγκεκριμένα ότι «ενώ καταργούνται μαζί με τα υποθηκοφυλακεία της Χώρας και τα (εντασσόμενα με τον τρόπο αυτό στο νέο ν.π.δ,δ.) Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου εντός είκοσι τεσσάρων μηνών από την δημοσίευση του οικείου νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, το υπό ίδρυση ν.π.δ.δ. του «Ελληνικού Κτηματολογίου» θα είναι αρμόδιος (μόνο, κατά την διατύπωση του Ν. 4512/2018) για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του υπάρχοντος Εθνικού Κτηματολογίου, και για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών σύμφωνα με το Κ.Δ. 19/1941 (όπως ισχύει) στις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου και έως την ολοκλήρωση της κτηματογραφήσεως του συνόλου της Χώρας, όχι δε (ρητώς, τουλάχιστον) και για την τήρηση του προπαρατεθέντος συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, καταλείποντας εν προκειμένω κενό δικαίου ως προς την εφαρμοστέα νομοθεσία και δημιουργώντας απροσδιόριστους κινδύνους στον μελλοντικό ερμηνευτή και εφαρμοστή του εμπραγμάτου δικαίου στις εν λόγω νήσους»!!
Επισημαίνει ακόμη ότι σκοπός του υπό ίδρυση ν.π.δ.δ. είναι και η γεωδαιτιτική και χαρτογραφική κάλυψη της Χώρας και η τήρηση ψηφιακών γεωχωρικών δεδομένων στο πλαίσιο της λειτουργίας του Ελληνικού Κτηματολογίου και τονίζει ότι «η πρόβλεψη αυτή μπορεί μεν να έχει κάποια σημασία για την υπόλοιπη Χώρα, όπου προβλέπεται εντός των προσεχών ετών η κτηματογράφηση των μη κτηματογραφημένων ήδη περιοχών, ωστόσο παραβλέπει το γεγονός ότι οι νήσοι Ρόδος και Κως-Λέρος έχουν ήδη κτηματογραφηθεί και χαρτογραφηθεί, όχι επί τη βάσει ενός σύγχρονου γεωδαιτιτικού συστήματος, αλλά επί τη βάσει ενός αναλογικού χαρτογραφικού συστήματος που σχεδιάσθηκε την εποχή της Ιταλοκρατίας (που εξακολουθεί να τηρείται στο πλαίσιο λειτουργούντος Τεχνικού Τμήματος εντός του Κτηματολογικού Γραφείου). Τούτο το πρόβλημα επιτείνεται από τον κίνδυνο αμφισβητήσεως των αναλογικώς σχεδιασθέντων ορίων των ακινήτων σε περίπτωση ενδεχόμενης μελλοντικής χαρτογραφήσεως, καθώς ο Ν. 4512/2018 ουδέν διαλαμβάνει επί των σχετικών ζητημάτων και δη την μετάπτωση σε νέα κτηματογραφηση χαρτογραφηση. Εκ τούτου παρέπεται ότι αμφίβολη είναι η λειτουργία ή ή δυνατότητα λειτουργίας του συστήματος του Εθνικού Κτηματολογίου σε εύλογο χρόνο στις εν λόγω νήσους, διαπίστωση, ωστόσο, που καθιστά αλυσιτελή την επέκταση του σε αυτές».
Επίσης, όπως τονίζει, «δεν προβλέπεται η ενημέρωση και ο συσχετισμός του νέου συστήματος επί τη βάσει των ήδη γενομένων μεταγραφών στους Κτηματικούς Τόμους, παράλειψη η οποία επιτείνει το εν λόγω πρόβλημα για τα εμπράγματα δικαιώματα και την δημοσιότητά τους».
Μνεία κάνει και στον θεσμό του Δικαστού επί του Κτηματολογίου, ο οποίος συναντάται στα λειτουργούντα στο πλαίσιο του Κανονισμού Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου, ο οποίος, στο πλαίσιο των προδήλως δημοσίας τάξεως διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού, δεν είναι απλώς όργανο τακτοπόιήσεως των κατατιθεμένων εγγράφων, αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου, αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων, ερευνώντας το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζόμενη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητος και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων.
Ο Ν. 4512/2018, όπως τονίζει, στο προπεριγραφέν πλαίσιο της αγνοήσεως του ιδιαιτέρου νομοθετικού καθεστώτος, δεν αναφέρεται στην διατήρηση ή μη του συγκεκριμένου θεσμού, ο οποίος, ωστόσο, είναι σύμφυτος με την λειτουργία του όλου συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου και την έννοια της «δημοσίας πίστεως των κτηματικών βιβλίων». Αντί αυτού, προβλέπεται η σύσταση θέσεως (Υπαλλήλου) Προϊσταμένου Κτηματολογικού Γραφείου, ο οποίος θα ασκεί την σχετική αρμοδιότητα, υποστηριζόμενος από ιδιαίτερο εντός του Γραφείου Νομικό Τμήμα αλλά και από το Τμήμα Νομικής Υποστηρίξεως του Οργανισμού, οι απορριπτικές πράξεις του οποίου προσβάλλονται με ενδικοφανή προσφυγή ενώπιον τριμελούς «Επιτροπής Επιλύσεως Αμφισβητήσεων».
Για το ίδιο ζήτημα, επισημαίνεται από τον Κτηματολογικό Δικαστή, πως «κρίνεται ότι δυσχερώς νοείται η καθ’ οιονδήποτε τρόπο λειτουργική και προσωπική υπαγωγή οποιουδήποτε Δικαστή, λειτουργικώς και προσωπικώς ανεξαρτήτου κατά το Σύνταγμα, σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου. Το πρόβλημα επιτείνεται από την χρόνια (επί πολλές δεκαετίες) εκκρεμότητα χιλιάδων αιτήσεων μεταγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο Ρόδου (απροσδιορίστου εισέτι αριθμού, προσπάθεια καταγραφής των οποίων λαμβάνει χώρα στο πλαίσιο αρξαμένης ήδη απογραφής του συνόλου του ανεκτίμητης νομικής και ιστορικής αξίας Αρχείου, περιλαμβάνοντος έγγραφα και από την οθωμανική περίοδο) σε συνδυασμό με τον ιδιαιτέρως μεγάλο αριθμό υπό διόρθωση γενομένων εγγραφών κατ’ άρθρο 57 του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου (αρμοδιότητος ομοίως του Δικαστού του Κτηματολογίου), για την διεκπεραίωση της οποίας δεν υπάρχει, μεταβατική έστω, πρόβλεψη στον Ν. 4512/2018».
Σε ό,τι αφορά το ενδεχόμενο παράλληλης εφαρμογής του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, ο Κτηματολογικός Δικαστής, τονίζει πως στην πραγματικότητα το αποτέλεσμα θα είναι η διοικητική συγχώνευση όλων των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων της Δωδεκανήσου στο (νέο, υπό ίδρυση) Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου, το οποίο θα καλύπτει το σύνολο της Δωδεκανήσου.
«Τούτο, ωστόσο, θα οδηγήσει στο φαινόμενο το νέο Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου να τηρεί ταυτοχρόνως, σε μία απροσδιόριστη χρονικώς μεταβατική φάση, τρία διαφορετικά νομικά συστήματα δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των ακινήτων με αντίστοιχη τήρηση διαφορετικών βιβλίων και αντίστοιχη υπέρμετρη διοικητική επιβάρυνση της Υπηρεσίας, λαμβανομένης υπ’ όψιν και της προαναφερθείσας ιδιαιτερότητος του θεσμού του Δικαστού επί του Κτηματολογίου (Ρόδου και Κω-Λέρου). Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο λειτουργίας της ιδίας Υπηρεσίας, στα ακίνητα που κείνται στις νήσους Ρόδου και Κω-Λέρου θα εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, στα ακίνητα των νήσων Σύμης και Πάτμου θα εφαρμόζεται η νομοθεσία του Εθνικού Κτηματολογίου, ενώ στα ακίνητα των υπολοίπων νήσων θα εφαρμόζεται το εξακολουθούν σύστημα μεταγραφών και υποθηκών (μέχρι την μετάβαση στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου). Ήτοι, στο πλαίσιο λειτουργίας της μίας Υπηρεσίας του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου θα ισχύουν συγχρόνως α) το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο των νυν λειτουργούντων Υποθηκοφυλακείων, β) το σύστημα του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του Εθνικού Κτηματολογίου, και γ) το σύστημα του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, γεγονός, όμως, που θα καταστήσει το προκείμενο Γραφείο προδήλως δυσλειτουργικό και «υδροκέφαλο»».
Ο Κτηματολογικός Δικαστής, καθιστά σαφές ότι ο Ν. 4512/2018 κρίνεται ότι δεν θα διασφαλίσει τις εμπράγματες συναλλαγές στα ακίνητα χωρικής αρμοδιότητος των λειτουργούντων Κτηματολογικών Γραφείων Ρόδου και Κω-Λέρου, αλλά, αντιθέτως, δημιουργεί ασάφειες και απροσδιόριστους εισέτι κινδύνους στις συναλλαγές, που δικαιολογούν την μη εφαρμογή του και, συνεπώς, την εξαίρεση (τουλάχιστον) των νήσων Ρόδου και Κω-Λέρου από την αρμοδιότητα του υπό ίδρυση Οργανισμού.
Προσθέτει εξάλλου ότι «παρά την προαναφερθείσα ήδη πρόβλεψη του άρθρου 14 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της εν λόγω διατάξεως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013, περί εντάξεως στο Εθνικό Κτηματολόγιο των περιοχών που υπάγονται στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου με την έκδοση προεδρικού διατάγματος, αυτή δεν υλοποιήθηκε, λόγω των σχετικών προβλημάτων, παραδόξως δε καταργήθηκε ήδη διά του άρθρου 41 παρ. 2 του Ν. 4512/2018. Αντίστοιχη δε προσπάθεια είχε λάβει χώρα και το έτος 1998, η οποία, ωστόσο, δεν ολοκληρώθηκε».
Ο Κτηματολογικός Δικαστής κρούει τον κώδωνα του κινδύνου! Νέα παρέμβαση από τον δικαστικό λειτουργό
