Η καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων σημαίνει έξωση, χωρίς να ενδιαφέρει το εάν η αδυναμία πληρωμής οφείλεται σε οικονομική δυσχέρεια του ενοικιαστή, ακόμα και για λόγους υγείας…
Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται να περιμένει άλλο τα οφειλόμενα και έχουν ξεπεραστεί οι σχετικές νόμιμες προθεσμίες, τότε μπορεί να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση που λύεται οριστικά μέσα σε έναν μήνα από την καταγγελία.
Μόνη σωτηρία για τον ενοικιαστή -σύμφωνα με τον Αρειο Πάγο- είναι να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια μέσα στην προθεσμία του ενός μηνός από την καταγγελία, γιατί αν αργήσει να το κάνει έστω και για λίγες ημέρες (ή εβδομάδες), η μίσθωση θεωρείται «τελειωμένη» και ο ενοικιαστής πρέπει να αποδώσει το ακίνητο. Σε περίπτωση, δε, που ο ιδιοκτήτης αλλάξει γνώμη και συμφωνήσει στην παραμονή του, θα πρέπει να γίνει νέο μισθωτήριο.
Σύμφωνα με τον ΑΠ, στις μισθωτικές διαφορές (που είναι ιδιωτικές) δεν μπορεί να εφαρμοστεί η συνταγματική αρχή της αναλογικότητας όσον αφορά τους λόγους καθυστέρησης για την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων. Η λήξη της μίσθωσης προϋποθέτει υπαίτια καθυστέρηση της πληρωμής των ενοικίων (κατά τη συμφωνημένη ημέρα) και εναπόκειται στον ενοικιαστή να αποδείξει ότι η καθυστέρηση αυτή οφείλεται σε γεγονός για το οποίο ο ίδιος δεν φέρει ευθύνη.
Δυσμενής νομολογία
Ωστόσο, σύμφωνα με τη δυσμενή για τους ενοικιαστές νομολογία σε μια δύσκολη περίοδο, δεν μπορεί να αποτελέσει «εύλογη αιτία» για τη μη καταβολή ενοικίων η οικονομική δυσχέρεια του ενοικιαστή σε οποιαδήποτε αιτία και αν οφείλεται. Επομένως η οικονομική δυσχέρεια (είτε οφείλεται στην τρέχουσα οικονομική κρίση είτε σε λόγους υγείας κ.λπ.) δεν μπορεί να εμποδίσει την έξωση, ούτε να απαλλάξει τον ενοικιαστή από τις συνέπειες της υπερημερίας.
Ετσι εάν ο ιδιοκτήτης δεν αντέχει να περιμένει άλλο, μπορεί να προχωρήσει σε έξωση και να την υλοποιήσει, έστω και αν ο ενοικιαστής τού έφερε τα οφειλόμενα λίγο μετά τη σχετική μηνιαία προθεσμία. Η καθυστερημένη αυτή πληρωμή -κατά τον ΑΠ- επιφέρει μόνο «απόσβεση της οφειλής», αλλά δεν μπορεί να αναβιώσει τη μίσθωση (για να γίνει κάτι τέτοιο χρειάζεται νέα μισθωτική σύμβαση) και συνεπώς εξακολουθεί να υφίσταται η υποχρέωση απόδοσης του ακινήτου.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, που αφορά ενοικίαση εστιατορίου-σνακ μπαρ στη Βόρεια Ελλάδα, ύστερα από μία 10ετή φυσιολογική μισθωτική σχέση, ο καταστηματάρχης άρχισε να καθυστερεί την πληρωμή των ενοικίων, με αποτέλεσμα το 2008 να χρωστά περίπου 7.500 ευρώ για 8 μισθώματα. Η κατάσταση συνεχίστηκε μέχρι το τέλος του έτους, οπότε ο δήμος στον οποίο ανήκει το ακίνητο προχώρησε σε καταγγελία της σύμβασης.
Ο ενοικιαστής εστιάτορας δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια μέσα στη νόμιμη προθεσμία του ενός μηνός, αλλά πλήρωσε ένα μέρος του 30 μέρες αργότερα και άλλο ένα τμήμα τους (μαζί με τις προσαυξήσεις) ύστερα από 5 μήνες. Ο δήμος προσέφυγε στα δικαστήρια ζητώντας αρχικά την εξόφληση (που έγινε αργότερα) αλλά και την απόδοση του ακινήτου.
Ο ενοικιαστής υποστήριξε ότι αφού κατέβαλε τα οφειλόμενα ενοίκια σε μικρό χρονικό διάστημα από την καταγγελία της σύμβασης (1 έως 5 μήνες) η συνέχιση της αγωγής για έξωσή του (με απόδοση του ακινήτου) αποτελεί παραβίαση της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας, αφού οδηγεί σε καταστροφικά για τον ίδιο αποτελέσματα, ενώ θα μπορούσαν να υπάρξουν επιεικέστερα μέτρα. Υποστήριξε ακόμα ότι δεν έχει ευθύνη για την καθυστέρηση πληρωμής, γιατί υποβλήθηκε σε απρόβλεπτα έξοδα για να αντιμετωπίσει προβλήματα υγείας συγγενικού του προσώπου, με συνέπεια να βρεθεί σε οικονομική δυσχέρεια.
Ομως ο ΑΠ, ανάβοντας «πράσινο φως» για την έξωση, δέχθηκε ότι δεν μπορούν να ερευνηθούν από το δικαστήριο λόγοι παραβίασης της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας, ενώ δεν προβλήθηκαν στο Εφετείο επιπλέον λόγοι για παραβίαση άλλων συνταγματικών δικαιωμάτων. Ετσι η καθυστερημένη πληρωμή επέφερε μεν εξόφληση, ο εστιάτορας παρέμεινε μέχρι την αμετάκλητη δικαστική απόφαση (καταβάλλοντας ενοίκια ως αποζημίωση χρήσης), αλλά η έξωση τελικά επήλθε.
Εθνος
