Σε σημαντικό «κούρεμα» του μισθώματος που καλείται να καταβάλει ξενοδοχειακή εταιρεία σε ίδρυμα της Ρόδου, προχώρησε, με απόφαση που εξέδωσε, το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου.
Η κρίση που πλήττει την αγορά έχει αρχίσει να γίνεται αντιληπτή και από τα δικαστήρια, τα οποία δείχνουν να αναγνωρίζουν πλέον τη δεινή οικονομική θέση στην οποίαν έχουν περιέλθει οι επιχειρήσεις και να εκδίδουν αντίστοιχες αποφάσεις προς όφελός τους.
Το δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του την έλλειψη υπαιτιότητας του μισθωτή και πραγματικά περιστατικά, όπως η μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης, η γενικότερη κάμψη που υφίσταται στην αγορά, η μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων και η κάθετη πτώση του τζίρου των επιχειρήσεων.
Κατά συνέπεια, εκτιμάται ότι υπάρχει μία εξέλιξη στη μάχη που δίνουν πολλοί μισθωτές για μείωση των ενοικίων τους απέναντι σε “απρόθυμους” ιδιοκτήτες.
Η απόφαση αφορά ξενοδοχειακή επιχείρηση που μισθώνει τις εγκαταστάσεις της στο κέντρο της πόλης, από ίδρυμα.
Η μίσθωση υπεγράφη τον Ιανουάριο του 2000 και αφορά ξενοδοχείο Α’ τάξεως, δυναμικότητας 188 δωματίων και 346 κλινών.
Η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε να είναι 30ετής, αρχόμενη από 1.2.2000 και λήγουσα την 31.1.2030, με αρχικό καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα, ποσού 185.000.000 δραχμών, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, κατά ποσοστό ίσο του τιμαρίθμου της Τράπεζας της Ελλάδος για τις επαγγελματικές μισθώσεις, συν ποσοστό 2% επί του καταβαλλομένου κατά το αμέσως προηγούμενο μισθωτικό έτος μισθώματος, πλέον του νομίμου τέλους χαρτοσήμου.
Περαιτέρω, με το από 7.4.2000 συμβόλαιο μεταβιβάστηκε στο εναγόμενο συσταθέν κοινωφελές ίδρυμα η ψιλή κυριότητα του ως άνω μισθίου, παρακρατηθείσας υπέρ της εκμισθώτριας της επικαρπίας αυτού. Στη συνέχεια, κατόπιν της από 3.12.2004 αποφάσεως της έκτακτης γενικής συνέλευσης των μετόχων της εκμισθώτριας ανώνυμης εταιρείας περί διαλύσεως αυτής και διαγραφής της από το Μητρώο Ανωνύμων Εταιρειών, ενσωματώθηκε η επικαρπία στην ψιλή κυριότητα του μισθίου, με συνέπεια να αποκτήσει το εναγόμενο ίδρυμα την πλήρη κυριότητα αυτού και να υπεισέλθει στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μισθώσεως.
Με βάση το παραπάνω συμφωνητικό, το ετήσιο μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε σταδιακά και το έτος 2010 διαμορφώθηκε στο ποσό των 844.506,66 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί ότι με βάση το ίδιο συμφωνητικό η ενάγουσα δεσμεύθηκε να προβεί σε δαπάνες, για την καλύτερη αξιοποίηση και εκμετάλλευση του ακινήτου ως ξενοδοχείου, ύψους όχι μικρότερου των 1.500.000.000 δραχμών.
Παρά τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν εκ μέρους της ενάγουσας για την ανακαίνιση του μισθίου, η εκμετάλλευση του ξενοδοχείου υπήρξε πάντοτε ζημιογόνα.
Όπως αναφέρεται στην απόφαση του Εφετείου η οικονομική κρίση, που έπληξε τη χώρα από το έτος 2009 και εντεύθεν, επιδεινούμενη συνεχώς, επηρέασε δυσμενώς τις οικονομικές δυνάμεις των πελατών του ξενοδοχείου, οι οποίοι μολονότι έχουν αυξηθεί αριθμητικά, όπως προκύπτει από τον ανοδικό κύκλο εργασιών του ξενοδοχείου, έχει μειωθεί σημαντικά η αγοραστική τους δύναμη.
Έτσι, η επιχείρηση, που δεν είναι υπερπολυτελής και απευθύνεται σε μεσαίου οικονομικού επιπέδου τουρίστες προκειμένου να προσελκύσει περισσότερη πελατεία, αναγκάστηκε να μειώσει τις τιμές των παρεχομένων υπηρεσιών της και να περιλαμβάνει στην παρεχόμενη ήδη μειωμένη τιμή της διαμονής και όλα τα γεύματα («all inclusive») -όπως άλλωστε έπραξαν και οι περισσότερες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στη Ρόδο- με αναγκαίο επακόλουθο τη σημαντική μείωση των εσόδων της.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, λόγω και της οικονομικής κρίσης, με το από 21.7.2010 πρακτικό συνεδρίασης του εναγομένου αποφασίστηκε ομόφωνα να μειωθεί το ετήσιο μίσθωμα από 1.5.2010 έως 30.4.2012 κατά ποσοστό 10% επί του διαμορφωμένου μισθώματος την 30.4.2010, ήτοι στο ποσό των 760.056 ευρώ, καταβλητέο σε δύο ισόποσες δόσεις, με δυνατότητα προοπτικής για περαιτέρω μείωση του μισθώματος έως και 20%, υπό την προϋπόθεση ότι η ενάγουσα θα κατέβαλε οφειλόμενα μισθώματα προηγουμένων ετών και επίσης υπό την προϋπόθεση ότι θα υπήρχε η σχετική έγκριση της προϊσταμένης αρχής, η οποία, όμως, τελικώς δεν ενέκρινε τις αποφάσεις αυτές του εναγομένου ιδρύματος για μείωση του μισθώματος.
Η γενικευμένη αυτή κατάσταση της οικονομικής ύφεσης αντανακλάται και στη μισθωτική αξία των προσφερομένων προς μίσθωση ξενοδοχείων που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το επίδικο, η οποία εμφανίζει πτωτική πορεία εξαιτίας της χαμηλής αποδοτικότητας των επιχειρήσεων που στεγάζονται σ’ αυτά.
Τα ανωτέρω, όπως τονίζεται στην απόφαση, συνιστούν μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης, καθώς η παρατεταμένη ύφεση από την οικονομική κρίση επέφερε σημαντικές επιπτώσεις στα έσοδα της επιχείρησης της ενάγουσας.
Επιπλέον, από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης επήλθε ουσιώδης μεταβολή της μισθωτικής αξίας των μισθίων, οφειλόμενη κυρίως στην οικονομική συγκυρία και στη μείωση της αγοραστικής δύναμης των πελατών των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, όπως προεκτέθηκε.
Με τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι η κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, η οποία μπορεί να επιτευχθεί, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπερβαίνει το ετήσιο ποσό των 600.000 ευρώ.
Η διαφορά μεταξύ του μισθώματος που συμφωνήθηκε και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου, υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα μισθώτρια, η εμμονή δε του εναγομένου στην πληρωμή του μισθώματος, που προκύπτει από τη συμφωνία, αντιστρατεύεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μισθώματος, προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις απατήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης.
Την υπόθεση χειρίστηκε ο δικηγόρος κ. Κ. Σαρρής.
«Κουρεύθηκε» το μίσθωμα ξενοδοχειακής επιχείρησης
