Με το σύστημα του Κτηματολογίου που ισχύει στη Δωδεκάνησο, προβλέπεται αρχική-θεμελιώδης καταγραφή της κυριότητας και των λοιπών επί των ακινήτων δικαιωμάτων.
Η αρχική αυτή καταγραφή είναι η μόνη που μπορεί υπό προϋποθέσεις να καταστεί απρόσβλητη και ακαταμάχητη κατ’ αμάχητο τεκμήριο έναντι πάντων, μη επιτρεπόμενης της ανταπόδειξης κατ’ αυτής.
Οι μεταγενέστερες ωστόσο εγγραφές δεν μπορούν να καταστούν αμετάκλητες, καθόσον κάτι τέτοιο ούτε προβλέπεται στον Κτηματολογικό Κανονισμό, ούτε και καμία σκοπιμότητα δικαιολογεί το αμετάκλητο αυτών, δημιουργούν ωστόσο μαχητό τεκμήριο για το δικαίωμα που εμπεριέχουν, επιτρεπόμενης της ανταπόδειξης.
Το ως άνω τεκμήριο δύναται να ανατραπεί εφόσον προταθεί και αποδειχθεί ότι ο επιστηρίζων τίτλος δεν είναι ισχυρός κατά το ουσιαστικό δίκαιο.
Εξάλλου, με την καθιερούμενη στα άρθρα 53 επ. και 57 του Κτηματολογικού Κανονισμού αρχή της νομιμότητας, εξασφαλίζεται η ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων στα Κτηματολογικά βιβλία, ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της καταχωρισμένης στα οικεία κτηματικά βιβλία πράξης.
Σε υπόθεση που χειρίστηκε η δικηγόρος Π.Μ.Σ. Εργατικού Δικαίου Ε.Κ.Π.Α. κ. Τίνα Χατζηκωνσταντίνου και απεφάνθη σχετικά με την υπ’ αρίθμ. 175/2021 απόφαση του το Εφετείο Δωδεκανήσου, η Τράπεζα Πειραιώς, ως καθολική διάδοχος της “MILLENNIUM BANK AE”, όπως μετονομάσθηκε η “ΤΡΑΠΕΖΑ NOVA BANK” κατήρτισε με την ιδιοκτήτρια ακινήτου σύμβαση στεγαστικού δανείου, για την εξασφάλιση της οποίας ζήτησε την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης μέχρι του ποσού των 120.000 ευρώ, οπότε και εκδόθηκε η σχετική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, της οποίας η καταχώριση ζητήθηκε με την από 15.5.2006 αίτηση.
Η αίτηση αυτή απορρίφθηκε από τον Κτηματολογικό δικαστή με την αιτιολογία ότι “όπως προκύπτει από το με αριθμό πρωτοκόλλου Δ.Κ. 1113/2008 έγγραφο της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου προς το Κτηματολόγιο Ρόδου, η ΠΔΚ 1013/3373/1991 απόφαση του νομάρχη Δωδεκανήσου με την οποία φέρεται ότι αποδόθηκε το μείζον ακίνητο με αρχική κτηματολογική μερίδα 125ΒΑ Γαιών Αγίας Βαρβάρας, ιδιοκτησίας Ελληνικού Δημοσίου προς τους ιδιώτες δικαιοπαρόχους του αιτούντος είναι ΠΛΑΣΤΗ και ΑΝΥΠΟΣΤΑΤΗ λόγω παράνομης καταχώρισής της στα οικεία κτηματολογικά βιβλία και συνεπάγεται έννομα αποτελέσματα”.
Εν προκειμένω, τα πολιτικά δικαστήρια, όταν κρίνουν ιδιωτικές διαφορές που υπάγονται σε αυτά, μπορούν να εξετάσουν παρεμπιπτόντως το κύρος και τη νομιμότητα των πράξεων των οργάνων της διοίκησης ή του νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου, εφόσον τούτο δεν έχει αποκλεισθεί από το νόμο ή δεν έχει εκδοθεί περί του κύρους της πράξης απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία και δεσμεύει τα πολιτικά δικαστήρια.
Έτσι, ο παρεμπίπτων έλεγχος του πολιτικού δικαστηρίου, δεν έχει την έννοια ότι τα πολιτικά δικαστήρια ακυρώνουν τη διοικητική πράξη που θεωρούν άκυρη, ούτε αποκρούουν την εκτελεστότητά της. Από την άλλη, οι διοικητικές πράξεις περιβάλλονται από το τεκμήριο νομιμότητας, από την έναρξη ισχύος τους έως την ακύρωση τους με δικαστική απόφαση ή διοικητική πράξη ή την ανάκληση ή την κατάργηση ή γενικά την παύση ισχύος καθ’ οιονδήποτε τρόπο και παράγουν όλα τα αποτελέσματα τους, ανεξάρτητα από τυχόν πλημμέλειά τους. Οι ανυπόστατες πράξεις αν και έχει γίνει δεκτό ότι δεν καλύπτονται από το τεκμήριο νομιμότητας, προσβάλλονται όμως παραδεκτά με αίτηση ακυρώσεως όταν η ακύρωση επιβάλλεται για την προστασία της ασφάλειας δικαίου από την αβεβαιότητα περί της ισχύος ή μη της προσβαλλόμενης πράξης. Αυτό συμβαίνει και όταν η πράξη εφαρμόστηκε από τη διοίκηση, ή όταν διοίκηση θεώρησε ότι δεσμεύεται από την ανυπόστατη πράξη ή ότι υφίσταται κίνδυνος να δεσμευθεί στο μέλλον.
Συνεπώς ακόμα και αν η επίμαχη πράξη που φαίνεται να εκδόθηκε από τον νομάρχη, τυγχάνει ανυπόστατη κατά την έννοια του Διοικητικού Δικαίου και δεν καλύπτεται από το τεκμήριο νομιμότητας, μη παράγουσα έννομα αποτελέσματα, κρίθηκε κατόπιν ελέγχου από τον κτηματολογικό δικαστή, στο πλαίσιο της ευρύτατης εξουσίας ελέγχου που αυτός διαθέτει, ότι αποτελεί τίτλο νομικώς επιτήδειο προς μεταγραφή, αντιστοιχούντα στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου, οπότε και μεταγράφηκε.
Από τότε μεσολάβησε πλήθος πράξεων, σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, αγοραπωλησίες κλπ, δημιουργώντας, αν και ανυπόστατες, μια νομική πραγματικότητα.
Η περίπτωση αυτή συνιστά, όπως έκρινε το Εφετείο, αντικείμενο της διαμορφωθείσας νομολογίας του ΣΤΕ που αναφέρει ότι οι ανυπόστατες πράξεις πρέπει να ακυρώνονται και να προσβάλλονται παραδεκτώς ενώπιον του, όταν η ακύρωση επιβάλλεται για την προστασία της ασφάλειας δικαίου από την αβεβαιότητα ή μη της ισχύος της προσβαλλόμενης πράξης.
Συνεπώς όταν η πλαστή και ανυπόστατη πράξη διήλθε τύποις και ουσία έλεγχο από τον κτηματολογικό δικαστή και μεταγράφηκε, δημιουργώντας δικαιώματα υπέρ των διοικουμένων, έπρεπε να προσβληθεί από το Ελληνικό Δημόσιο, είτε με απευθείας αίτηση ακύρωσης ενώπιον των διοικητικών δικαστηρίων, είτε το ελληνικό δημόσιο να ζητήσει να διαταχθεί η διαγραφή της, στο πλαίσιο παρεμπίπτοντος ελέγχου κατόπιν άσκησης αγωγής.
Η πρακτική που ακολουθήθηκε μέχρι σήμερα δεν αντιστοιχεί στο πλέγμα των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού καθόσον δεν δίδεται τέτοια δυνατότητα και αρμοδιότητα στον Κτηματολογικό δικαστή, αφού δεν είναι νοητή διαδικασία σύμφωνα με την οποία ο Κτηματολογικός δικαστής γίνεται ο ίδιος “κριτής του εαυτού του”.
Αντίθετη άποψη θα είχε σαν αποτέλεσμα την κατάργηση της αρχής της δημοσιότητας των κτηματολογικών βιβλίων και τους σκοπούς που αυτή εξυπηρετεί , με άμεση περαιτέρω συνέπεια την ασφάλεια των συναλλαγών.
Απόφαση «σταθμός»: Νόμιμες οι εγγραφές υποθηκών σε ακίνητα που υφαρπάχθηκαν από το Δημόσιο
