Απόφαση «σταθμός» για τις εμπορικές μισθώσεις σε αρχαιολογικούς χώρους

Με απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου καθίσταται νομολογιακά σαφές πως τυγχάνουν εφαρμογής οι περί επαγγελματικών μισθώσεων, διατάξεις του π.δ. 34/1995, εντός αρχαιολογικών χώρων, όπως η νήσος Σύμη!
Πιο συγκεκριμένα, το Μονομελές Εφετείο Δωδεκανήσου εξέδωσε την υπ’ αρίθμ. 55/2023 απόφαση και απέρριψε την έφεση που άσκησε ο Δήμος Σύμης κατά της εταιρείας «ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΥΜΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», με τον διακριτικό τίτλο «ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΗ ΣΥΜΗΣ Α.Ε.».
Με την υπ’ αριθ. κατάθεσης 3/2020 ανακοπή, που άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, η εφεσίβλητη, ζήτησε την ακύρωση του υπ’ αριθμ. 1/2020 πρωτοκόλλου διοικητικής αποβολής του δημάρχου Σύμης.
Υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή άσκησε πρόσθετη παρέμβαση η εταιρία με την επωνυμία «ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑI ΚΑΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΔΙΑΚΟΜΙΧΑΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ».
Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, έκανε δεκτή την ανακοπή και την πρόσθετη παρέμβαση υπέρ της ανακόπτουσας και ακύρωσε το με αριθ. 1/2020 πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής.
Το Εφετείο έκρινε τα εξής:
Με το από 1-3-1994 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης η δημοτική επιχείρηση Σύμης με την επωνυμία «ΔΗΜΟΤΙΚΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΣΥΜΗΣ», στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της οποίας έχει ήδη υποκατασταθεί ο Δήμος, μίσθωσε στην ανακόπτουσα, μετά από διενέργεια φανερής πλειοδοτικής δημοπρασίας και με τη σύμφωνη γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου Σύμης, ένα ακίνητο που βρίσκεται στη θέση «Γιαλός», που αποτελούσε παλιότερα τον Δημοτικό Ξενώνα Σύμης.
Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε εικοσαετής, ήτοι μέχρι 31-12-2014, με δυνατότητα μονομερούς, υπέρ της μισθώτριας, παράτασης για μια ακόμη πενταετία, ήτοι μέχρι και την 31-12-2019.
Το ετήσιο μίσθωμα ορίστηκε σε 8.200.000 δραχμές καταβαλλόμενο σε δύο ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις, την 1η Ιουνίου και την 1η Δεκεμβρίου κάθε έτους, με έναρξη από το τρίτο μισθωτικό έτος, δεδομένου ότι το μίσθιο ήταν εγκαταλελειμμένο από χρόνια και η ανακόπτουσα ανέλαβε την υποχρέωση ανάληψης των δαπανών αποκατάστασής του.
Το μίσθωμα, μετά από διαδοχικές αναπροσαρμογές ανέρχεται, πλέον, στο ποσό των 65.373,17 ευρώ και όπως δεν αμφισβητήθηκε από τον Δήμο, η ανακόπτουσα ήταν συνεπής στις υποχρεώσεις της.
Η ανακόπτουσα, αξιοποιώντας την ως άνω δυνατότητα μονομερούς παράτασης επί πενταετία, κοινοποίησε στον Δήμο Σύμης την από 5-2-2014 εξώδικη δήλωση, με την οποία δήλωσε ότι επιθυμεί την παράταση της ως άνω σύμβασης.
Στη συνέχεια, μετά τη θέση σε ισχύ του Ν. 4257/2014, κάνοντας χρήση της νέας παρ. 2.β. του άρθρου 45 του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 «Κωδικοποίηση νόμων περί Εμπορικών Μισθώσεων», κοινοποίησε στον Δήμο Σύμης, την από 22-5-2014 εξώδικη δήλωση με την οποία δήλωσε ότι η ως άνω μίσθωση παρατείνεται για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, δηλαδή για ακόμη είκοσι έτη μετά την πενταετή παράταση, ήτοι μέχρι την 31-12-2044.
Η μισθώτρια, πληρούσε όλες τις προϋποθέσεις που έθετε ο νόμος για την αυτοδίκαιη παράταση.
Στις 2 Ιανουαρίου 2020 ο δήμαρχος Σύμης εξέδωσε πρωτόκολλο διοικητικής αποβολής δυνάμει του οποίου η ανακόπτουσα εταιρία αποβλήθηκε από το Δημοτικό Ακίνητο του Δημοτικού Ξενώνα Σύμης (κτήριο ξενοδοχείου «ΝΙΡΕΑΣ).
Το δικαστήριο έκρινε πως ο ισχυρισμός του Δήμου και της προσθέτως υπέρ αυτού παρεμβαίνουσας ότι η μίσθωση έληξε στις 31-12-2019, για το λόγο ότι «εν προκειμένω, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι περί επαγγελματικών μισθώσεων, διατάξεις του π.δ. 34/1995, αφού εξαιρούνται οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων, όπως η νήσος Σύμη», είναι αβάσιμος και, ως εκ τούτου, απορριπτέος για τους εξής λόγους:
Με τη διάταξη του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995 εξαιρέθηκαν της υπαγωγής στις διατάξεις του νόμου ανωτέρω Προεδρικού Διατάγματος οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων και οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα.
Κατά τον ισχύοντα νόμο 3028/2002 για την προστασία των Αρχαιοτήτων και εν γένει της Πολιτιστικής Κληρονομιάς, τα αρχαία ακίνητα μνημεία προστατεύονται από τον νόμο χωρίς να απαιτείται η έκδοση οποιασδήποτε διοικητικής πράξης, ωστόσο, για τα ακίνητα που χαρακτηρίζονται μνημεία λόγω της αρχιτεκτονικής, πολεοδομικής, κοινωνικής, εθνολογικής, λαογραφικής, τεχνικής, βιομηχανικής ή εν γένει ιστορικής, καλλιτεχνικής ή επιστημονικής σημασίας τους, χαρακτηρίζονται μνημεία με απόφαση του υπουργού Πολιτισμού, που εκδίδεται υστέρα από εισήγηση της Υπηρεσίας και γνώμη του (αρχαιολογικού) Συμβουλίου και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Για το συγκεκριμένο ακίνητο δεν πιθανολογήθηκε ότι έχει εκδοθεί κάποια σχετική απόφαση που να το χαρακτηρίζει διατηρητέο είτε αρχαίο.
Το γεγονός ότι ολόκληρη η νήσος Σύμη έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικός τόπος και διατηρητέο μνημείο με την αριθμ. 24908/1971 απόφαση του υπουργού Πολιτισμού, αλλά αρχαιολογικός χώρος με την υπ’ αριθμ. 3623/2011 απόφαση υπουργού Πολιτισμού και Τουρισμού, δεν έχει την έννοια ότι καταργούνται, αυτομάτως, σε όλο το νησί όλες οι επαγγελματικές μισθώσεις, καθώς η πράξη με την οποία ένας χώρος κηρύσσεται ως αρχαιολογικός δεν θίγει το ιδιοκτησιακό καθεστώς ούτε συνεπάγεται απόλυτη απαγόρευση εκμετάλλευσης του χώρου.
Η ανωτέρω διάταξη του νόμου τέθηκε για ρύθμιση θεμάτων αναγομένων στην εξειδίκευση της προστασίας συγκεκριμένου εκάστοτε χώρου και για τα οποία απαιτείται η σύμπραξη ειδικών τεχνικών οργάνων, με εξειδικευμένη επιστημονική κατάρτιση.
Εξάλλου, ο ενεργός οικισμός που αποτελεί αρχαιολογικό χώρο, πρέπει να συνεχίσει να λειτουργεί, χωρίς να αποβάλει τον χαρακτήρα του, για αυτό και επιτρέπονται από το νόμο ακόμα και επεμβάσεις που δεν αλλοιώνουν τον χαρακτήρα και τον πολεοδομικό ιστό και δεν διαταράσσουν τη σχέση μεταξύ των κτηρίων και των υπαίθριων χώρων, αυτός δε, είναι ο λόγος που έχουν εκδοθεί αποφάσεις που χαρακτηρίζουν πολλά μεμονωμένα ακίνητα διατηρητέα εντός οικισμών που είχαν ήδη χαρακτηριστεί στο σύνολό τους ως αρχαιολογικοί χώροι.
Επιπλέον, ο προσδιορισμός των ανεπίδεκτων επαγγελματικής μίσθωσης ακινήτων, δεν δίδεται από το νομοθέτη, αλλά προσδιορίζεται ελεύθερα και συναρτάται με τη νομοθετική οριοθέτηση των χώρων αυτών, όμως, αποφασιστικό κριτήριο για τον ως άνω προσδιορισμό αποτελεί ο δικαιολογητικός λόγος του ανεπίδεκτου, δηλαδή αν η πελατεία του εκάστοτε υπό κρίση ακινήτου είναι ή δεν είναι άμεσα (αιτιωδώς) συναρτημένη με τη λειτουργία αρχαιολογικού.
Στην προκειμένη περίπτωση, η εμπορική εκμετάλλευση του ακινήτου ως ξενοδοχείου δεν συνδέεται καθόλου με τον αρχαιολογικό χαρακτήρα του νησιού, αλλά αποκλειστικά και μόνο με τη φυσική ομορφιά της συγκεκριμένης τοποθεσίας (Γιαλός).