Ο κ. Μιχάλης Παπαγεωργίου είναι δικηγόρος/διδάκτωρ Νομικής, επιστημονικό μέλος σε Νομοπαρασκευαστικές Επιτροπές Υπουργείων και διδάσκει Διοικητικό Δίκαιο στις Νομικές Σχολές του ΕΚΠΑ και του ΔΠΘ.
Στην συνέντευξη που ακολουθεί, μιλάει αναλυτικά για τις εξελίξεις σχετικά με την δυνατότητα εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου.
• Κύριε Παπαγεωργίου, υπάρχουν εξελίξεις σχετικά με τη δυνατότητα εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου;
Με την ψήφιση του Ν. 5024/2023 αποπειράται ο εκσυγχρονισμός του νομοθετικού πλαισίου που διέπει τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία της εξαγοράς ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Οικονομικών από πρόσωπα/ιδιώτες που τα κατέχουν. Το νέο θεσμικό εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου θεσπίζεται με σκοπό την οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου, την αποκατάσταση των προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της οικονομικής τους δραστηριότητας για μακρό χρονικό διάστημα, ήδη δηλαδή, 30 και 40 χρόνια και πλέον αντίστοιχα.
• Τι διαδικασίες προβλέπονται για την εφαρμογή αυτού του πλαισίου εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου;
Υφίστανται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και ειδικές διασφαλιστικές δικλείδες από τη μία αφενός για την προστασία του δημοσίου συμφέροντος, και από την άλλη αφετέρου για την εγγύηση σημαντικών πραγματικών κεκτημένων ιδιωτών με συγκεκριμένα μέσα τεκμηρίωσης των αξιώσεων των τελευταίων για την υπαγωγή τους σε αυτό το ευμενές πλαίσιο εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου που ΗΔΗ κατέχουν.
Η διαδικασία θα υλοποιείται μέσα από ειδική ψηφιακή πλατφόρμα και την κατάθεση σε αυτή των σχετικών αιτήσεων και μίας σειράς δικαιολογητικών, που θα αξιολογηθούν από τις κατά τόπους αρμόδιες Επιτροπές του Υπουργείου Οικονομικών που θα συστηθούν μέσα στον επόμενο μήνα (κατά τα προβλεπόμενα από το νόμο) σε επίπεδο Αποκεντρωμένων Διοικήσεων.
Είμαστε εν αναμονή για τη σύσταση και την ουσιαστική λειτουργία των παραπάνω, ωστόσο οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προετοιμάζονται για την κατάρτιση της σχετικής αιτήσεως και του φακέλου που θα υποβάλλουν, καθώς αν και είναι ηλεκτρονική η προβλεπόμενη διαδικασία, είναι ταυτόχρονα και αρκετά γραφειοκρατική και αυστηρή. Στοιχεία που απαιτούν την αντίστοιχη τεχνική και νομική επιμέλεια από τους αιτούντες.
• Ποιοι μπορούν να υπαχθούν γενικά στον νέο νόμο;
Δικαίωμα υποβολής αίτησης εξαγοράς, πολύ περιγραφικά, έχουν όσοι:
α) ασκούν κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1991,
είτε
β) ασκούν κατοχή αδιαλείπτως για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα, το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο:
βα) βρίσκεται η κύρια κατοικία τους, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, είτε
ββ) ασκούν τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές είτε
βγ) ασκούν αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.
• Πώς προσδιορίζεται σε γενικές γραμμές το τίμημα εξαγοράς;
Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Όπου, βέβαια, δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται σύμφωνα με το καθεστώς περί υπολογισμού βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Εάν στην περιοχή όπου βρίσκεται το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υφίστανται συγκριτικά στοιχεία, το τίμημα εξαγοράς υπολογίζεται βάσει της μεγαλύτερης αξίας ομοειδούς οικοπέδου ή γηπέδου, κατά περίπτωση, της πλησιέστερης περιοχής για την οποία ισχύει η ίδια πολεοδομική νομοθεσία.
Αν μάλιστα, επί του ακινήτου, υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του, το ποσό του τιμήματος εξαγοράς της παρ. 1 προσαυξάνεται κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Ενώ αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο ή τρίτο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Προβλέπονται ωστόσο και ειδικότερες περιπτώσεις με εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς. Ενώ ειδική κατηγορία αποτελούν όσοι έχουν εγείρει ήδη διεκδικητικές αγωγές κυριότητας κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ιδίως κατά την σύσταση του Εθνικού Ελληνικού Κτηματολογίου, αποδίδοντας, με αυτόν τον τρόπο το νομοθετικό πλαίσιο, μία συμβιβαστική προσπάθεια να εξισορροπιστούν αντικρουόμενα έννομα συμφέροντα, με άμεσο οικονομικό όφελος από πλευράς Ελληνικού Δημοσίου και αποφυγή περαιτέρω ένδικων διαφορών και σειράς δικών για τους ιδιώτες.
• Από τη στιγμή που όπως φαίνεται από όλα τα παραπάνω θα είναι απαιτητική και χρονοβόρα η διαδικασία εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου, προβλέπονται κάποιες συνέπειες μόνο και μόνο με την υποβολή της αίτησης εξαγοράς;
Βεβαίως, και μάλιστα άμεσου αποτελέσματος για τους ενδιαφερόμενους και δη για τους πλέον θιγόμενους ιδιώτες. Από την υποβολή της αίτησης εξαγοράς και μέχρι τη μεταγραφή ή καταχώριση της απόφασης εξαγοράς στο κατά τόπο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, αναστέλλεται η λήψη μέτρων κατά του αιτούντος για την προστασία του δημοσίου ακινήτου, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναστέλλονται: α) η εκτέλεση εκδοθέντων πρωτοκόλλων καθορισμού αποζημίωσης αυθαίρετης χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και πρωτοκόλλων διοικητικής αποβολής (Π.Δ.Α), β) οι εκκρεμείς δίκες μεταξύ Δημοσίου και αιτούντος, με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του, υπό εξαγορά, δημοσίου ακινήτου, καθώς και γ) κάθε σχετική προθεσμία για διαδικαστική ενέργεια. Εάν ωστόσο απορριφθεί η αίτηση εξαγοράς αίρεται αυτοδικαίως η αναστολή της λήψης και εκτέλεσης των μέτρων προστασίας του δημοσίου ακινήτου κατά τη νομοθεσία για τα δημόσια κτήματα και οι εκκρεμείς δίκες με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του δημοσίου ακινήτου συνεχίζονται. Μετά την καθόλα εγκεκριμένη μεταγραφή ή καταχώριση της θετικής απόφασης εξαγοράς στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο:
α) οι εκκρεμείς δίκες ανάμεσα στο Δημόσιο και τον αιτούντα με αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του δημοσίου ακινήτου καταργούνται και τα μέτρα προστασίας ανακαλούνται,
β) τα βεβαιωθέντα και μη εξοφληθέντα Πρωτόκολλα Καθορισμού Αποζημίωσης Αυθαίρετης Χρήσης (Π.ΚΑ.Α.Χ.) και τα Πρωτόκολλα Διοικητικής Αποβολής (Π.Δ.Α.) διαγράφονται. Καταβληθέντα ποσά για Π.ΚΑ.Α.Χ. δεν επιστρέφονται.
Αξίζει συνολικά δε να επισημάνουμε πως αποτελεί σημαντικό νομοθετικό κεκτημένο του εν λόγω νόμου, η πρόβλεψη ότι η υποβολή αίτησης εξαγοράς δεν αποτελεί εξώδικη ομολογία του αιτούντος περί του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του δημοσίου ακινήτου. Διασφαλίζοντας έτσι τυχόν έννομες αξιώσεις των ιδιωτών επί της κυριότητας, της νομής και της κατοχής των επίμαχων ακινήτων έναντι του Ελληνικού Δημοσίου σε περίπτωση μη ευδοκίμησης της αιτήσεως εξαγοράς.
• Υπάρχει κάποια ειδική πρόβλεψη για το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου;
Καταρχάς, πρέπει να αποσαφηνίσουμε δύο πράγματα:
1ον ότι όταν αναφερόμαστε σε «Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου» εννοούνται οι περιοχές που ισχύει ακόμα (μέχρι την εκ του νόμου προβλεπόμενη «Μετάπτωση» στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και την σχετική εθνική κτηματολογική νομοθεσία) ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου. Ένα νομοθετικό πλαίσιο που καταρτίστηκε επί ιταλοκρατίας στις περιοχές που συστήθηκε Κτηματολόγιο από τους Ιταλούς αρχές της δεκαετίας του 1930, ήτοι στη Ρόδο, στην Κω και στο Λακκί/Ξηρόκαμπο Λέρου. Mε το ισχύον τεκμήριο ακριβείας στις αντίστοιχες κτηματολογικές εγγραφές των εν λόγω περιοχών οι απαιτήσεις και οι προϋποθέσεις εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου είναι ακόμα πιο αυστηρές και στενές για την υπαγωγή των ενδιαφερόμενων ιδιωτών στο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο, αν και διευκολύνει περιπτώσεις που θεωρούνται μέχρι σήμερα εντελώς «χαμένες» με δυσθεώρητα πρωτόκολλα και πρόστιμα αποβολής σε καταπατήσεις που στην ουσία δεν ήταν ποτέ επί του πρακτέου «καταπατήσεις» με βάση τα πραγματικά ιστορικά δεδομένα και αντίστοιχα νομικά παράδοξα του Κτηματολογικού Κανονισμού…
2ον αξίζει να επισημανθεί πως η ειδική πράγματι ρύθμιση που προβλέπεται στο ν. 5024/2023 για το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου δεν σημαίνει ότι αποκλείει την εφαρμογή συνολικά του οικείου νομοθετικού πλαισίου, αφού στο εν λόγω άρθρο 18 προβλέπεται η ρύθμιση μίας ειδικότερης ιδιάζουσας περίπτωσης και σειράς σοβαρότατων διενέξεων περί αμφισβήτησης της εγκυρότητας των ίδιων των κτηματολογικών εγγραφών από πλευράς του Ελληνικού Δημοσίου και της καλοπιστίας νυν ιδιοκτητών –«τρίτων» μερών στην όλη προβληματική, που κατά το παρελθόν έχει λάβει και αστικές και ποινικές προεκτάσεις.
Σύμφωνα, λοιπόν, με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο:
Όποιος έχει αποκτήσει, είκοσι έτη πριν την έναρξη ισχύος του Ν. 5024/2023, από επαχθή αιτία ακίνητο που κείται σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου, και στηρίζει το δικαίωμά του σε κτηματολογικές εγγραφές, οριστικές ή μεταγενέστερες, η εγκυρότητα των οποίων αμφισβητήθηκε από το Δημόσιο μέσω άσκησης αγωγής, δικαιούται να υποβάλει στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία αίτηση για την οριστική επίλυση της διαφοράς με τίμημα, που αντιστοιχεί στο πενήντα τοις εκατό (50%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, προσαυξανόμενου κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%), εφόσον υπάρχει κτίσμα. Η ειδικότερη αυτή αίτηση υποβάλλεται εντός προθεσμίας δύο ετών από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου και συνοδεύεται επίσης από μία σειρά από επιμέρους πιστοποιήσεις και βεβαιώσεις. Μετά την πλήρη εξόφληση του τιμήματος, η Δ.Ο.Υ. εκδίδει σχετική βεβαίωση, η οποία κοινοποιείται στην κατά τόπο αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία, προκειμένου το Δημόσιο να προβεί σε παραίτηση από το δικόγραφο και το δικαίωμα της αγωγής. Με επιμέλεια του αιτούντος, καταχωρίζεται στα κτηματολογικά βιβλία του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου η απόφαση του υπουργού Οικονομικών περί παραίτησης του Δημοσίου, τηρουμένου του α.ν. 1521/1950.
