Δεν έχουν ενταχθεί στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ τα μισά καταλύματα που μισθώνονται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb! Η αναδιανομή της τουριστικής πίτας, η έλλειψη κατοικιών στην Αθήνα και γιατί μειώνεται το μέσο ενοίκιο ανά διανυκτέρευση.
Μάχη η οποία διεξάγεται στο έδαφος που διαμορφώνουν:
- Η διαφαινόμενη σταθεροποίηση της φετινής τουριστικής πίτας στα επίπεδα του 2018. Με ανοικτό το ενδεχόμενο οριακής σμίκρυνσης.
- Η φάση «εξορθολογισμού» στην οποία εισέρχεται η αγορά ιδιωτικών κατοικιών οι οποίες παραχωρούνται σε τουρίστες μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως η Airbnb. Ένας εξορθολογισμός ο οποίος θα μπορούσε να ερμηνευθεί και ως «διόρθωση»καθώς αποτυπώνεται με κύμα φυγής καταλυμάτων από τις πλατφόρμες αλλά και υποχώρηση της μέσης τιμής ανά διανυκτέρευση.
- Το θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις το οποίο οδηγεί σε ανακατατάξεις, αλλά και φαινόμενα αθέμιτου ανταγωνισμού μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων.
Η αλματώδης αύξηση του αριθμού καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων την τελευταία τριετία οδηγεί, ήδη, σε αναδιανομή της τουριστικής πίτας καθώς το 1/10 των εσόδων κατευθύνεται στη συγκεκριμένη αγορά καταλυμάτων. Ενδεικτικό της νέας κατάστασης είναι το γεγονός πως η κοινότητα «οικοδεσποτών» της Airbnb στην Ελλάδα (Airbnb Greek Hosts) ξεκίνησε στα μέσα της δεκαετίας με αριθμό μελών που δεν ξεπερνούσαν τα δάχτυλα των δύο χεριών και σήμερα αριθμεί 26.000.
Πλάι στον επίσημο τουριστικό «πόλο» της οικονομίας ο οποίος εκφράζεται από τις παραδοσιακές τουριστικές επιχειρήσεις (ξενοδοχεία, επιχειρήσεις ενοικιαζόμενων δωματίων, ταξιδιωτικά γραφεία, rent a car, yachting κλπ), συγκροτείται, πλέον, ένας δεύτερος ο οποίος απαρτίζεται από επιχειρήσεις οι οποίες συνδέονται (και ή κυρίως με) τα καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Ξενοδόχοι και ιδιοκτήτες ακινήτων που συνεργάζονται με ψηφιακές πλατφόρμες όπως η Airbnb βρέθηκαν εξ’ αρχής στα χαρακώματα. Η αλματώδης ανάπτυξη των καταλυμάτων τύπου Airbnb sτην τριετία 2016-2018 έχει αλλάξει, ήδη, τα δεδομένα στην ελληνική αγορά. Ήδη, αναπτύσσεται ένα εναλλακτικό «οικοσύστημα» επιχειρήσεων που συνδέονται με τα καταλύματα Airbnb, παρέχουν υπηρεσίες σε ταξιδιώτες, αλλά κινούνται εκτός του «συστημικού» τουριστικού τομέα (σ.σ ο όρος χρησιμοποιείται από τους ιδιοκτήτες καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων).
Ενώ ο παραδοσιακός τομές τουριστικών επιχειρήσεων εκπροσωπείται από φορείς όπως ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ), το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΞΕΕ), η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ), τα καταλύματα τύπου Airbnb ενισχύουν τις σχέσεις τους με εμπορικές ενώσεις και κατά τόπους επιμελητήρια.
Την ώρα που ο παραδοσιακός ξενοδοχειακός κλάδος αναζητά τρόπους να αναπτύξει ευρωπαϊκές συμμαχίες μέσω της Ευρωπαϊκής Ενωσης Ξενοδοχείων και επιχειρήσεων εστίασης (HOTREC), στην αντίπερα όχθη εντείνονται οι διεργασίες συγκρότησης συμμαχιών με κορυφαίους φορείς, εκτός του καθιερωμένου τουριστικού τομέα.
Στο εναλλακτικό τουριστικό «οικοσύστημα» των καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν δημιουργηθεί, ήδη, τρεις φορείς: ο Σύλλογος Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ), ο Σύλλογος Ιδιοκτητών Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Διαμερισμάτων και Κατοικιών και ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ). Σε στενή συνεργασία μαζί τους, πλέον, βρίσκονται ισχυροί φορείς όπως ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών (ΕΣΑ).
Ρόλο θεσμικής «ομπρέλας» του υπό συγκρότηση πόλου διεκδικεί να αναλάβει το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών (ΕΒΕΑ) το οποίο φιλοξένησε την ημερίδα που οργάνωσαν πρόσφατα ο Εμπορικός Σύλλογος Αθηνών και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) για τη δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Αθήνα.
Στο επίκεντρο η πίτα εσόδων
Η όξυνση της αντιπαράθεσης ξενοδόχων-ιδιοκτητών ακινήτων αποτυπώθηκε στα λεγόμενα του Στράτου Παραδιά, προέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων. Ο επικεφαλής της ΠΟΜΙΔΑ ανέφερε πως «τον τελευταίο καιρό η ιδιωτική ακίνητη περιουσία έγινε στόχος μιας ενορχηστρωμένης και συκοφαντικής επίθεσης». Άφησε, μάλιστα, σαφείς αιχμές προς το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο-χωρίς να το κατονομάσει- επικαλούμενος τη δημοσιοποίηση «κατά παραγγελία μελέτης μιας ξένης εταιρείας η οποία επιχειρήθηκε να αναδείξει τις εφιαλτικές, δήθεν, συνέπειες που προκαλούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στα πάντα: την οικονομία, την απασχόληση, τα δημόσια έσοδα, τον τουρισμό και την κοινωνία». Υπενθυμίζεται πως το ΞΕΕ δημοσιοποιεί σταθερά τα τελευταία χρόνια μελέτες της Grant Thornton για την επίδραση των επιχειρήσεων της οικονομίας του διαμοιρασμού στα ξενοδοχεία.
Ο επικεφαλής της ΠΟΜΙΔΑ σημείωσε πως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανακαινίσθηκαν και αξιοποιήθηκαν μέσω ψηφιακών πλατφορμών, ακίνητα που παρέμεναν εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή επί χρόνια. Ιδιαίτερα σε παλιές πολυκατοικίες άνω των 50 ετών, όπως σημείωσε, ανακαινίσθηκαν ισόγεια και ημιυπόγεια και οι διαχειριστές των πολυκατοικιών εισέπραξαν και πάλι κοινόχρηστα από αυτά. Έτσι, εξήγησε, η κρίση μετατράπηκε σε ευκαιρία.
Ο επικεφαλής της ΠΟΜΙΔΑ απέδωσε τις αντιδράσεις που έχουν προκαλέσει οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συμφέροντα που θέλουν να μονοπωλούν τα έσοδα από τον τουρισμό. Ανέφερε χαρακτηριστικά: «η τεράστια χρησιμότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων για τις οικονομίες και τις κοινωνίες των τουριστικών χωρών δεν αμφισβητείται παρά μόνο απ’ όσους έχουν συμφέρον στη συνέχιση της μονοπώλησης των εσόδων από τον τουρισμό».
Σε διαφορετικό μήκος κύματος κινήθηκε ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών Σταύρος Καφούνης λέγοντας πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να αποδειχθούν ευχή και κατάρα. Ευχή γιατί φέρνουν εισοδήματα Αθήνα, αναζωογόνησαν γειτονικές και επιχειρήσεις, δημιούργησαν θέσεις απασχόλησης, εισφορές στα ασφαλιστικά ταμεία και δημόσια έσοδα.
Μπορεί να εξελιχθεί σε κατάρα, εξήγησε ο πρόεδρος του ΕΣΑ, αν οι χιλιάδες ιδιοκτήτες που θεωρούν τη βραχυχρόνια μίσθωση ιερή αγελάδα δεν έχουν στο μυαλό τους πως κάποια στιγμή μπορεί να πάψει να παράγει γάλα.
Ο πρόεδρος του ΕΣΑ σημείωσε, επιπλέον, το ενδεχόμενο να αλλάξει στο μέλλον το θεσμικό πλαίσιο με αποτέλεσμα η δραστηριότητα να καταστεί ασύμφορη και πολλοί ιδιοκτήτες να βρεθούν εγκλωβισμένοι, έχοντας επενδύσει σημαντικά ποσά για να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους.
Ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών πρότεινε συστηματικούς ελέγχους για τη συλλογή των δημοσίων εσόδων και σταθερό πλαίσιο κανόνων για τη συγκεκριμένη αγορά.
H Golden Visa και η έλλειψη κατοικιών στην Αθήνα
Μύθο χαρακτηρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τα περί εξώσεων σε ενοικιαστές προκειμένου τα ακίνητα να αξιοποιηθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb.
Σε fake news αποδίδει σχετικά δημοσιεύματα στον ξένο τύπο ο πρόεδρος τη ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. Σύμφωνα με τον ίδιο, η ΠΟΜΙΔΑ πραγματοποίησε έρευνα στα Πρωτοδικεία και Ειρηνοδικεία όλης της χώρας από την οποία προέκυψε πως οι εξώσεις αποτελούν «άγνωστο είδος», όπως ανέφερε χαρακτηριστικά.
Στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας στην Αθήνα κατά 90% την περίοδο 2008-2017 απέδωσε σε μεγάλο βαθμό την έλλειψη κατοικιών στην Αθήνα ο Γιώργος Κανελλόπουλος, πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Διαμερισμάτων και Κατοικιών. Σημείωσε, επιπλέον, πως έλλειψη κατοικιών καταγράφεται και στους δήμους της Δυτικής Αθήνας όπου δεν υπάρχει τουριστικό ενδιαφέρον και καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στο πρόγραμμα Golden Visa απέδωσε, εν μέρει, την έλλειψη κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας η Ρομίνα Τσίτου, ταμίας του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ). Σύμφωνα με την ίδια, η Ελλάδα προσφέρει αυτή τη στιγμή το φθηνότερο πρόγραμμα Golden Visa (σ.σ. ελάχιστου ποσού επενδύσεων για χορήγηση βίζας παραμονής) στην Ευρώπη. Όπως ανέφερε στην Ελλάδα κοστίζει 250.000 ευρώ όταν στην αμέσως φθηνότερη Πορτογαλία το κόστος είναι 500.000 ευρώ ενώ στην Κύπρο φθάνει τα 2 εκατ. ευρώ και το Ηνωμένο Βασίλειο τα 2 εκατ. λίρες.
Η ίδια υποστήριξε πως τα ακίνητα που έχουν περάσει σε χέρια ξένων αγοραστών λόγω της Golden Visa ενδέχεται να φθάνουν τις 20.000 καθώς. Μέχρι στιγμής έχουν εγκριθεί 4.500 Golden Visa, ανέφερε, και είναι γνωστό πως κάθε ένας από τους ξένους επενδυτές αγοράζει δύο, τρία ή και τέσσερα ακίνητα. Αναφέροντας χαρακτηριστικά το παράδειγμα των Κινέζων αγοραστών οι οποίοι με 250.000 ευρώ που κοστίζει η ελληνική Golden Visa θα μπορούσαν να αποκτήσουν μόλις 30 τ.μ στο Πεκίνο, όπως ανέφερε.
Η εκπρόσωπος του ΣΟΔΙΑ σημείωσε πως αριθμός ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας είναι δεσμευμένο από ΜΗ.ΚΥ.Ο. για τις ανάγκες φιλοξενίας περίπου 30.000 μεταναστών.
Φοροδιαφεύγουν ακόμα τα μισά ακίνητα Airbnb
Τα μισά ακίνητα που προσφέρονται σε ταξιδιώτες μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως η Airbnb παραμένουν άγνωστα στην ΑΑΔΕ αφού δεν έχουν λάβει ακόμα τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ώστε να καταχωρούνται νόμιμα στις πλατφόρμες και να φορολογούνται τα έσοδά τους.
Αυτό ανέφεραν σε ημερίδα του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών και της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων που οργανώθηκε στο ΕΒΕΑ την περασμένη εβδομάδα εκπρόσωποι φορέων βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι ίδιοι έκαναν λόγο για αθέμιτο ανταγωνισμό έναντι όσων έχουν συμμορφωθεί με το νέο θεσμικό πλαίσιο, ζητώντας συστηματικούς ελέγχους από την Πολιτεία.
Εκρηξη τριετίας της Airbnb στην Αθήνα
Την αλματώδη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στην Αθήνα την τελευταία τριετία αλλά και το κύμα φυγής ιδιοκτητών κατοικιών από τις ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb μετά την έναρξη ισχύος του νέου θεσμικού πλαισίου αποτυπώνουν στοιχεία που παρουσίασαν ο Ανδρέας Χίου, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ) και ο Γιώργος Κανελλόπουλος,πρόεδρος του συλλόγου Ιδιοκτητών Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Διαμερισμάτων και Κατοικιών.
Στο σύνολο της χώρας τα καταλύματα που προσφέρονται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb φθάνουν τα 70.000 και αντιπροσωπεύουν το 6% των ακινήτων που είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση. Οι διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα έφταναν τα 20,6 εκατ. το 2016 ενώ το 2018 είχαν αυξηθεί σε 28,5 εκατ. Τα συνολικά έσοδα αυξήθηκαν από 1,4 δισ. ευρώ το 2016 σε 1,98 δισ. ευρώ το 2018.
Η αγορά που καλύπτουν τα καταλύματα τύπου Airbnb υπολογίζεται πως αντιπροσωπεύουν, πλέον, το 10,5% του τουριστικού προϊόντος της Ελλάδας. Στην Αθήνα τα ενεργά καταλύματα που είναι καταχωρισμένα σε ψηφιακές πλατφόρμες φθάνουν τα 8.989 (στοιχεία 7/5/2019). Επιπλέον 3.000 ακίνητα φέρονται να είναι διαθέσιμα στην υπόλοιπη Αττική, ιδιαίτερα τις παραλιακές περιοχές.
Το 90% των καταλυμάτων της Αθήνας αφορά ολόκληρα ακίνητα, ενώ το 10% δωμάτιο κάποιου σπιτιού. Το 44% των προσφερόμενων κατοικιών είναι διαθέσιμα προς μίσθωση όλο το χρόνο.
Φυγή καταλυμάτων από τις πλατφόρμες, πάντως καταγράφηκε από τα τέλη του 2018 και συνεχίστηκε στο πρώτο τετράμηνο του 2019. Το επτάμηνο Απριλίου-Οκτωβρίου αποτελεί την περίοδο ζήτησης στην Αθήνα με τους μήνες Ιούνιο και Σεπτέμβριο να προσελκύουν τους περισσότερους ταξιδιώτες. Τον Σεπτέμβριο του 2018 καταγράφηκαν οι περισσότερες διανυκτερεύσεις στην Αθήνα (ξεπέρασαν τις 125.000) που κατανεμήθηκαν σε 8.000 κατοικίες. Οι αφίξεις ήταν 11.346 τον Ιανουάριο του 2018 κι έφθασαν 46.773 τον Σεπτέμβριο.
Οι περισσότεροι επισκέπτες, με διαφορά από την δεύτερη εθνικότητα, είναιΒρετανοί κι έρχονται από το Λονδίνο. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται όσοι έρχονται από τις ΗΠΑ και τη Νέα Υόρκη ενώ ακολουθούν οι επισκέπτες από Παρίσι, Βερολίνο, Σιγκαπούρη, Μελβούρνη, Σίδνεϋ, Τορόντο.
Οι περισσότεροι Έλληνες πελάτες της Airbnb προέρχονται από την Αθήνα, τη Θες/νίκη και την Κρήτη.
Η πίτα εσόδων που μοιράστηκαν τα καταλύματα τύπου Airbnb έφθανε τα 22 εκατ. ευρώ το 2016 ενώ το 2018 είχε μεγεθυνθεί στα 90 εκατ. ευρώ (10 εκατ. ευρώ μόνο τον Σεπτέμβριο του 2018). Η μέση τιμή ανά κατάλυμα (ADR) το 2018, ανάλογα με τον μήνα, διαμορφώθηκε στα επίπεδα των 45-54 ευρώ. Το Μάρτιο του 2019 η μέση τιμή κατέγραφε ελαφρά υποχώρηση και διαμορφώθηκε σε 49 ευρώ στα 6.285 καταλύματα που ήταν διαθέσιμα.
