Ο κίνδυνος κατάσχεσης ακινήτων, που έχουν ανεγερθεί σε δημόσια ακίνητα που μεταγράφηκαν στην ιδιοκτησία κατοίκων της Ρόδου με την χρήση πλαστογραφημένων αποφάσεων εκποίησής τους, εξακολουθεί να ελλοχεύει παρότι στην μεγάλη τους πλειοψηφία ενήργησαν ως καλόπιστοι αγοραστές προστατευόμενοι από το άρθρο 41 του κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου!
Η ως άνω διαπίστωση δεν αποτελεί μια θεωρητική προσέγγιση του τι μέλλει γενέσθαι αλλά ένα υπαρκτό πρόβλημα για όλους εκείνους που έχουν ήδη εμπλακεί σε απίθανες περιπέτειες με την Δικαιοσύνη, την Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου (Υπουργείο Οικονομικών).
Το Ελληνικό Δημόσιο έχει υποβάλει αγωγές με τις οποίες διεκδικεί τη διαγραφή όλων των κτηματολογικών εγγραφών που έγιναν επί ιακινήτων του και την επιστροφή τους στην κυριότητά του με τα υπερκείμενα (οικίες, βίλες, ξενοδοχεία κ.λ.π.) αλλά και αποζημιώσεις για θετικές και ηθικές βλάβες που υπέστη.
Ο κίνδυνος κατάσχεσης ακινήτων που έχουν ανεγερθεί σε δημόσια ακίνητα που μεταγράφηκαν στην ιδιοκτησία κατοίκων της Ρόδου με την χρήση πλαστογραφημένων αποφάσεων εκποίησης του Νομάρχη Δωδεκανήσου, ελλοχεύει για όσους δεν κατορθώσουν στην πορεία της δικαστικής έρευνας να αποδείξουν ότι αγόρασαν τα ακίνητα αυτά από εκείνους που έκαναν χρήση των πλαστών αποφάσεων, εν αγνοία τους, ενεργώντας ως καλόπιστοι αγοραστές προστατευόμενοι από το άρθρο 41 του κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου.
Με δεδομένο μάλιστα ότι από τη μέχρι τώρα έρευνα τα ακίνητα που έχουν υφαρπαγεί είναι περίπου 20 (ο πραγματικός αριθμός είναι πολύ μεγαλύτερος αφού τα περισσότερα τεμαχίστηκαν και δημιουργήθηκαν υπομερίδες) και οι αρχικοί ιδιοκτήτες αλλά και εκείνοι που τους διαδέχτηκαν περισσότεροι των 200 η υπόθεση προσλαμβάνει τρομακτικές κοινωνικές διαστάσεις.
Πώς όμως θα κριθεί το θέμα της καλοπιστίας ή μη των αγοραστών των ακινήτων αυτών;
Η μία νομική άποψη θεωρεί ότι δεν υφίσταται θέμα καλόπιστου αγοραστή στην περίπτωση των υφαρπαχθέντων δημοσίων ακινήτων διότι αυτά ξέφυγαν από την κυριότητα του δημοσίου με αξιόποινη πράξη και συγκεκριμένα με απάτη. Το δημόσιο σύμφωνα με αυτή την άποψη δεν έχασε στην ουσία την κυριότητα των ακινήτων του αλλά την νομή αυτών ενώ υπάρχουν και θέματα διάρρηξης των συμβολαίων αγοραπωλησίας και για το γεγονός ότι μεταξύ των υφαρπαχθέντων ακινήτων υπάρχουν και χαρακτηρισμένα ως δασικά η εκποίηση των οποίων απαγορεύεται σε κάθε περίπτωση από την κείμενη νομοθεσία.
Η άλλη άποψη, που είναι και η πιο «τίμια», αναφέρει ότι το άρθρο 41 του Kτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου υλοποιεί την αρχή της δημόσιας πίστης ή ουσιαστικής δημοσιότητας των κτηματικών βιβλίων και αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο του θεσμού.
Mε την παραπάνω αρχή εννοούμε τον νομικό κανόνα της προστασίας της καλόπιστης κτήσης εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου καταχωρισμένου στα κτηματολογικά βιβλία που στηρίχθηκε στην υπάρχουσα αδικαιολόγητη κατά το ουσιαστικό δίκαιο κτηματική καταχώριση.
Yπέρ και κατά παντός, οι κτηματικές καταχωρίσεις αποτελούν την βάση μαχητού νόμιμου τεκμηρίου του εμπραγμάτου δικαιώματος, ειδικά όμως υπέρ του καλόπιστου τρίτου ο οποίος στήριξε την κτήση, εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτών, θεωρούνται κατά πλάσμα δικαίου ως αληθείς.
Λογίζονται δηλαδή ότι συντρέχουν υπέρ αυτού οι θετικές και αρνητικές προϋποθέσεις της κτήσης όπως προκύπτουν από το κτηματικό βιβλίο.
Διασφαλίζονται κατ’ αυτήν την ρύθμιση οι επί ακινήτων συναλλαγές, θυσιάζεται όμως η ασφάλεια των εμπραγμάτων δικαιωμάτων με την διάθεσή τους από μη δικαιούχο.
Tο μειονέκτημα αυτό της θυσίας του αληθούς δικαιούχου μετριάζεται με την δυνατότητα που παρέχεται σ’ αυτόν να αποτρέψει τον κίνδυνο ασκώντας και καταχωρίζοντας στο κτηματολογικό βιβλίο έγκαιρα αγωγή κατά της θίγουσας την εμπράγματη έννομη θέση του αδικαιολόγητης κτηματικής καταχώρισης και αποκλείοντας έτσι την δημόσια πίστη του κτηματολογικού βιβλίου.
Tην παράλειψη άσκησης αγωγής κατά της αδικαιολόγητης κτηματικής καταχώρισης θεωρεί ο νομοθέτης ότι οφείλεται σε απειρία ή αμέλεια του θιγόμενου γι’ αυτό τον θυσιάζει στον αγώνα των συγκρουομένων συμφερόντων αυτού και του καλόπιστου τρίτου.
H ρύθμιση του άρθρου 41 του Kτηματολογικού Κανονισμού με την επιλογή της προστασίας της ασφαλείας των συναλλαγών επί θυσία της ασφαλείας του δικαιώματος του θυσιαζομένου δικαιούχου βρίσκει την απώτερη δικαίωσή της στην «κοινωνική υπαιτιότητα» αυτού, την εγκείμενη στο ό,τι παράλειψε να προσβάλει έγκαιρα την κτηματική καταχώριση.
Δημοσίας πίστης απολαμβάνουν τόσο οι αρχικές θεμελιώδεις όσο και οι επακόλουθες αυτών καταχωρίσεις μεταβολών του εμπράγματου δικαιώματος.
Προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 41 του Kτηματολογικού Κανονισμού είναι κτήση εμπραγμάτου δικαιώματος με τίτλο μη χαριστικό, ιδιότητα του αποκτώντος ως τρίτου, αδικαιολόγητο της υπάρχουσας κτηματικής καταχώρισης, καλή πίστη του τρίτου και ανυπαρξία καταχώρισης στο κτηματικό βιβλίο αγωγής κατά της αδικαιολόγητης καταχώρισης.
Ως «καλή πίστη» κατά το ίδιο άρθρο ορίζεται η κατά πλάνη συγγνωστή πεποίθηση του τρίτου ότι η κτηματική καταχώριση του δικαιοπαρόχου του από την οποία έλκει το αποκτώμενο εμπράγματο δικαίωμα ανταποκρίνεται στην εμπράγματη έννομη κατάσταση του καταχωρισμένου στα κτηματικά βιβλία ακινήτου. Συγγνωστή είναι η πλάνη όταν δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια.
Tην άποψη ότι μόνον η γνώση της ανακρίβειας της κτηματικής καταχώρισης αποκλείει τη καλή πίστη κατά το παραπάνω άρθρο και όχι και η σε βαρεία αμέλεια οφειλόμενη άγνοια υποστήριξε ο γνωστός καθηγητής νομικής I. Σόντης.
Kρίσιμο χρονικό σημείο κατά το οποίο ερευνάται η ύπαρξη ή ανυπαρξία καλής πίστης του τρίτου αποκτώντος είναι εκείνο της ολοκλήρωσης της κτήσης του εμπράγματος δικαιώματος.
Kρίσιμο χρονικό σημείο για την καλή πίστη του αποκτώντος είναι η ώρα της ημερομηνίας καταχώρισης της παραπάνω αίτησης στο χρονολογικό ευρετήριο. H επιγενόμενη της υποβολής της αίτησης του τρίτου για καταχώριση του δικαιώματός του, κακή πίστις δεν τον βλάπτει.
Σημειώνεται, ότι οι πράξεις που κατατίθενται προς καταχώριση στα Βιβλία του Κτηματολογίου Ρόδου, διέπονται, από ειδικό καθεστώς ελέγχου από τον Προϊστάμενα του Κτηματολογίου (Κτηματολογικό Δικαστή) και υπόκεινται σε έλεγχο τόσο νομιμότητας όσο και ουσίας, με συνέπεια από τις εγγραπτέες πράξεις να προκύπτει βεβαιότητα τόσο για την νομιμότητα του τίτλου όσο και για το δικαίωμα που αυτός ενσωματώνει.
Το διοικητικό συμβούλιο του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου, έχει επιδιώξει την επίλυση του προβλήματος με νομοθετική ρύθμιση.
Όπως τονίστηκε, η εκκρεμότητα που υφίσταται θα απασχολεί τα δικαστήρια τουλάχιστον επί 10ετία και στο μεσοδιάστημα οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν θα μπορούν να μεταβιβάσουν τις ιδιοκτησίες τους, ξενοδόχοι δεν θα μπορούν να χρηματοδοτηθούν από τις τράπεζες και επιπλέον θα υποβληθούν σε τεράστια δικαστικά έξοδα μέχρι να καταστούν οι αποφάσεις των δικαστηρίων αμετάκλητες.
Οι ιδιοκτήτες, όπως τονίστηκε, είναι κατά τεκμήριο καλόπιστοι, αφού οι κτηματολογικές εγγραφές αποτελούν τεκμήριο νομιμότητας και όταν υπάρχουν μεταγεγραμμένες πράξεις κτηματολογικών δικαστών, οι οποίες ελέγχθηκαν από κτηματολογικούς δικαστές και υπαλλήλους του κτηματολογίου τότε δεν είναι λογικό να εγείρονται αξιώσεις σε βάρος των αγοραστών ακινήτων του είδους που έχουν αποκτήσει δικαιώματα σε αυτά από επαχθή αίτια και συγκεκριμένα από αγοραπωλησίες.
Επισημάνθηκε εξάλλου ότι ο τρίτος συναλλαγής δεν οφείλει να ερευνά τους τίτλους και εν γένει τα στοιχεία, βάσει των οποίων έγινε η εγγραφή, διότι μια τέτοια αξίωση θ` ανέτρεπε τον θεσμό και την ίδια την αποστολή του κτηματολογικού βιβλίου.
Ελλειψη καλής πίστης υπάρχει μόνον όταν υφίστανται πρόδηλα περιστατικά που δημιουργούν βάσιμη αμφιβολία ως προς την ακρίβειά της, η παράλειψη έρευνας των οποίων συνιστά, υπό συγκεκριμένες περιστάσεις, βαριά αμέλεια, που δεν υπάρχει αν καταβλήθηκε η απαιτούμενη από τις συναλλαγές επιμέλεια για την εξακρίβωση της νομικής και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.
Τονίστηκε τέλος ότι, κατ’ εκείνου, που από επαχθή αιτία και καλοπίστως απέκτησε εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, στηριζόμενος στα δεδομένα των εγγράφων του κτηματολογικού βιβλίου, δεν μπορεί να αντιταχθεί διεκδικητική αγωγή, που συντελέσθηκε προ της αποκτήσεως.
Ο δικηγόρος κ. Βασίλης Καταβενάκης, που είχε φέρει το θέμα ενώπιον του διοικητικού συμβουλίου του Δικηγορικού Συλλόγου, επεσήμανε ότι οι κτηματολογικές εγγραφές αποτελούν τεκμήριο νομιμότητας και όταν υπάρχουν μεταγεγραμμένες πράξεις κτηματολογικών δικαστών οι οποίες ελέγχθηκαν από κτηματολογικούς δικαστές και υπαλλήλους του κτηματολογίου τότε δεν είναι λογικό να εγείρονται αξιώσεις σε βάρος των αγοραστών ακινήτων του είδους που έχουν αποκτήσει δικαιώματα σε αυτά από επαχθή αίτια και συγκεκριμένα από αγοραπωλησίες.
Σε σχετική με το θέμα γνωμοδότηση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου αναφέρονται και τα εξής:
«Στα αρ. 53 και 54 του Κτηματολογικού Κανονισμού ορίζεται, ότι ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου διατάσσει την καταχώριση της πράξης στα βιβλία μόνο ύστερα από έλεγχο του τύπου και της ουσίας της (αρχή της νομιμότητας).
Περαιτέρω κατά το αρ. 61 §§ 1 και 2 του αυτού Κανονισμού η κτηματική εγγραφή και κάθε επόμενη καταχώριση που προκύπτει από το κτηματικό βιβλίο αποτελούν αντίστοιχα τη νόμιμη απόδειξη του κτηματικού δικαιώματος και των διαδοχικών μεταβολών του, μη επιτρεπομένης ανταπόδειξης κατά του περιεχομένου του κτηματολογικού βιβλίου για τις εγγραφές που δεν υπόκεινται πλέον σε προσφυγή ενώπιον της δικαστικής αρχής, θεσπίζεται δηλ. τεκμήριο ακριβείας των εγγραφών, αμάχητο μεν για την αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή που έχει γίνει αμετάκλητη, μαχητό δε για τις μεταγενέστερες την ίδια αποδεικτική δύναμη έχει και ο χορηγούμενος με βάση το κτηματολογικό βιβλίο τίτλος, εφόσον αποτελεί ακριβές αντίγραφο των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών (Α.Π 859/1979, ΝοΒ 28. 254).
Η δικαιοδοσία αυτή του Κτηματολογικού Δικαστή δεν έχει την φύση της δικαστικής και είναι εξουσία διοικητική, αφού είτε δεχόμενος είτε απορρίπτοντας την σχετική αίτηση δεν δικαιοδοτεί με δύναμη δεδικασμένου, αλλά ερευνά το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζομένη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων χωρίς να γίνεται διάγνωση κάποιας διαφοράς (Π.Θεοδωρόπουλος, Το ισχύον εν Δωδεκανήσω δίκαιο, Β` έκδοση, παρ. 52 α, ΕφΔωδ. 51/2000 αδημ., Εφ.Δωδ.14/1994 Δωδ.Νομ. 3. 295)
Περαιτέρω από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 37, 38, 39, 41 και 61 του Κτηματολογικού Κανονισμού Ρόδου, σαφώς προκύπτει ότι τόσο η αρχική εγγραφή, όσον και αι μεταγενέστερες αυτής καταχωρίσεις στο κτηματολόγιο, όταν καταστούν αμετάκλητες αποτελούν πλήρη απόδειξη ότι το δικαίωμα ανήκει σ` εκείνους, επ’ ονόματι των οποίων έγιναν αυτές, έναντι πάντων, λόγω της δημοσίας πίστης των κτηματολογικών εγγραφών και της όλης εννοίας του προορισμού του θεσμού του κτηματολογίου (βλ. ΟλΑ.Π. 569/75, Α.Π.686/1992 οπ.π, Α.Π. 748/1971 ΝοΒ 20.599).
Σε άμεση συνάρτηση και συνάφεια με το καθιερούμενο από τις άνω διατάξεις τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών και υπό την γενική ρύθμιση στον κτηματολογικό κανονισμό των αφορώντων τόσο τις θεμελιώδεις όσο και τις μεταγενέστερες εγγραφές βρίσκεται η διάταξη του αρ. 41 που θεσπίσθηκε με το υπ` αριθ, 132/1929 δ/μα του Ιταλού Κυβερνήτου Δωδεκανήσου και διατηρήθηκε σε ισχύ μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα, με το άρθρο 8 παρ. 2 του ν. 510/1947, που ορίζει, ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ` αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής.
Με την διάταξη αυτή καθιερώνεται η (ισχύουσα παράλληλα με το τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών) αρχή της δημόσιας πίστης του κτηματολογικού βιβλίου, η εγγραφή στο οποίο, τόσο η αρχική όσο και οι μεταγενέστερες (Ολ.Α.Π 569/1979, ΝοΒ 23. 1031, Α.Π 163/1985, ΕΕΝ 1985. 861) δημιουργούν τεκμήριο (με τις ως άνω διακρίσεις) έναντι όλων ότι ο τρίτος που έχει συναλλαγεί καλόπιστα και με επαχθή αιτία απέκτησε πραγματικά το φερόμενο στο κτηματολογικό βιβλίο, με βάση τα δεδομένα της προϋπάρχουσας εγγραφής, ως αποκτηθέν δικαίωμα και συνεπώς κατ` εκείνου που απέκτησε εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου κατά τα ανωτέρω, δηλ. από επαχθή αιτία και καλόπιστα στηριζόμενος στα δεδομένα των κτηματολογικών εγγραφών, δεν μπορεί να αντιταχθεί κτητική ή αποσβεστική παραγραφή, συμπληρωθείσα πριν από την απόκτηση, τούτο δε ισχύει και αν οι δικαιοπάροχοι του αποκτήσαντος δεν ασκούσαν νομή επί του ακινήτου.
Η καλή πίστη από την εισαγωγή στην Δωδεκάνησο της ελληνικής νομοθεσίας κρίνεται κατά το αρ. 1042 Α.Κ., σύμφωνα με το οποίο ο νομέας βρίσκεται σε καλή πίστη, όταν χωρίς βαριά αμέλεια έχει την πεποίθηση κατά την κτήση της νομής με βάση τα συντρέχοντα εκάστοτε περιστατικά ότι απέκτησε την κυριότητα και δη αγνοεί ότι ο εκποιών δεν ήταν κύριος του επιδίκου ακινήτου κατά τον χρόνο της κτήσης (για τα παραπάνω βλ. σε συνδ. Α.Π 448/2001, Ελλ.Δ/νη 43. 773, Α.Π 1308/1995 και 1235/1996 στην εκδοθείσα από τον Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου συλλογή νομολογίας, Κτηματ. Κανονισμός Ρόδου – Κω, 1998, σελ. 208 και 215, Α.Π 985/1992, ΕΕΝ 1993. 687, Α.Π 686/1992, Ελλ.Δ/νη 35. 97), η καλή δε πίστη και η βαριά αμέλεια ως έννοιες νομικές υπόκεινται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου.
Δεδομένου ότι ο τρίτος συναλλαγείς δεν οφείλει να ερευνά τους τίτλους και εν γένει τα στοιχεία, βάσει των οποίων έγινε η εγγραφή, διότι μια τέτοια αξίωση θ` ανέτρεπε τον θεσμό και την ίδια την αποστολή του κτηματολογικού βιβλίου, έλλειψη καλής πίστης υπάρχει μόνον όταν υφίστανται πρόδηλα περιστατικά που δημιουργούν βάσιμη αμφιβολία ως προς την ακρίβειά της, η παράλειψη έρευνας των οποίων συνιστά, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, βαριά αμέλεια, που δεν υπάρχει αν καταβλήθηκε η απαιτούμενη από τις συναλλαγές επιμέλεια για την εξακρίβωση της νομικής και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου (Α.Π 985/1992, ό.π., Α.Π 1004/1982, ΝοΒ 31. 1005).
Ενόψει όμως του ό,τι το τεκμήριο που προκύπτει από τις μεταγενέστερες της αρχικής (θεμελιώδους) καταχωρίσεις στο κτηματολογικό βιβλίο είναι μαχητό, ο κατά του τρίτου συναλλαγέντος (εγγεγραμμένου τιτλούχου) στρεφόμενος, φέροντας κατ` άρθρ. 335 και 338 παρ 2 ΚΠολΔ το βάρος αποδείξεως του αντιθέτου, να επικαλεσθεί και να αποδείξει ότι η καταχώριση στο κτηματολογικό βιβλίο δεν ανταποκρίνεται στην αληθή νομική κατάσταση του ακινήτου λόγω ουσιαστικών και τυπικών ελλείψεων της καταχωρίσεως και του τίτλου και ακόμη ότι συντρέχουν περιστατικά που καταδεικνύουν την εκ μέρους του συναλλαγέντος τρίτου έλλειψη καλής πίστεως κατά το χρόνο της συναλλαγής και της καταχωρίσεως στο κτηματολογικό βιβλίο. (Αριθ. 985/1992 Τμ.Γ`, Αριθ. 1107/1990 Τμ.Γ’ Αρείου Πάγου)
Συνεπώς, κατ` εκείνου που από επαχθή αιτία και καλοπίστως απέκτησε εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, στηριζόμενος στα δεδομένα των εγγράφων του κτηματολογικού βιβλίου, δεν μπορεί να αντιταχθεί διεκδικητική αγωγή , που συντελέσθηκε προ της αποκτήσεως».
Επειδή η παράκαμψη εφαρμογής του κτηματολογικού κανονισμού τινάζει στον αέρα τις συναλλαγές και ήδη δημιούργησε τεράστια κοινωνικά προβλήματα στο νησί της Ρόδου εις βάρος καλόπιστων αγοραστών, από τους οποίους ζητείται να γίνουν προφήτες, συντρέχουν σοβαροί λόγοι ώστε η κυβέρνηση να επιληφθεί του θέματος και να προχωρήσει σε λύσεις δια της νομοθετικής οδού.
Απαιτείται νομοθετική ρύθμιση για την προστασία καλόπιστων αγοραστών δημοσίων ακινήτων
