Σε μαζικές πωλήσεις χαρτοφυλακίων ακινήτων ετοιμάζονται να προχωρήσουν οι τράπεζες, σε μια προσπάθεια απεγκλωβισμού τους από το τεράστιο «στοκ» ακινήτων πάσης φύσεως που έχουν περιέλθει στην κυριότητά τους από πλειστηριασμούς.
Πρόκειται για ακίνητα προς κατοικία, βιομηχανικά και αγροτεμάχια, τα οποία θα «πακεταριστούν» και θα δοθούν προς πώληση σε διεθνείς εξειδικευμένους οίκους, πρακτική που ακολουθείται ήδη πανευρωπαϊκά και αποφέρει στις τράπεζες ρευστότητα, μείωση του κόστους και ευελιξία. Από τη διαδικασία αυτή θα εξαιρεθούν οι ξενοδοχειακές μονάδες που έχουν περιέλθει από πλειστηριασμούς στις τράπεζες, καθώς η πώλησή τους θα γίνει κατά περίπτωση και όχι μαζικά.
Από τον Ιούνιο…
Σύμφωνα με πληροφορίες του «Κ», το πρόγραμμα των πωλήσεων «πακέτων» ακίνητης περιουσίας θα ξεκινήσει από τη Eurobank πιλοτικά τον Ιούνιο, με 1.500 ακίνητά της, τα οποία βρίσκονται τόσο στην Ελλάδα όσο και σε Βουλγαρία, Ρουμανία και Σερβία. Η τράπεζα έχει ήδη καταλήξει σε συμφωνία με τις πανευρωπαϊκές εταιρείες Clayton και Resolute, οι οποίες ειδικεύονται στη διαχείριση προβληματικών περιουσιακών στοιχείων, προσφέροντας υπηρεσίες σε θέματα αναδιάρθρωσης δανείων και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας.
Συνολικά, τα προς πώληση ακίνητα των τραπεζών ξεπερνούν τα 10.000, αφού μόνο στην Ελλάδα υπολογίζεται πως η Eurobank διαθέτει 3.500 ακίνητα, από 3.000 ακίνητα διαθέτουν η Alpha Bank και η Τράπεζα Πειραιώς και 1.000 η Εθνική. Αν προστεθούν και τα ακίνητα στις χώρες του εξωτερικού, το ύψος του δυνητικού χαρτοφυλακίου προς πώληση μπορεί να διπλασιαστεί – κρίνοντας κανείς από το ότι μόνο τα ακίνητα της πρωτοπόρου του εγχειρήματος Eurobank στο εξωτερικό ανέρχονται σε 3.000.
Αποκλειστική υπόθεσή τους
Σημειώνεται ότι, σε αντίθεση με τις πωλήσεις δανειακών χαρτοφυλακίων, τις οποίες η κυβέρνηση έχει δηλώσει ότι θα απαγορεύσει με νόμο, οι πωλήσεις χαρτοφυλακίων ακινήτων που κατέχουν οι τράπεζες δεν εμπίπτουν σε καμία απαγόρευση, καθώς τα ακίνητα αυτά βρίσκονται στην αποκλειστική κυριότητα των τραπεζών και δεν είναι επίδικα.
Η διαχείριση των ακινήτων που έχουν περιέλθει στην κυριότητά τους από πλειστηριασμούς αποτελεί τεράστιο βάρος για τις τράπεζες, καθώς το κόστος χρηματοδότησής τους και το κόστος διαχείρισής τους ανέρχονται ετησίως στο 5% της αξίας τους. Ενδεικτικά, για τη Eurobank η διαχείριση των ακινήτων που έχει αποκτήσει από πλειστηριασμούς κόστισε πέρσι 1,2 δισ. ευρώ, ενώ μόνο για τον ΕΝΦΙΑ του 2014 η τράπεζα πλήρωσε 5 εκατ. ευρώ.
Το κόστος αυτό αποτελεί και τον λόγο για τον οποίο οι τράπεζες δήλωναν με κάθε τρόπο ότι δεν προτίθενται να προχωρήσουν σε μαζικούς πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, αφού ήδη με το «στοκ» που έχουν αποκτήσει αναγκάζονται να λειτουργήσουν ως μεσίτες, ξεφεύγοντας από την κύρια δραστηριότητά τους. Σημειώνεται ότι το 2014 οι πλειστηριασμοί υποχώρησαν στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων επτά ετών, καθώς ανήλθαν σε 16.000, από 19.200 την αμέσως προηγούμενη χρονιά και 52.000 το 2009, χρονιά έναρξης της κρίσης και κορύφωσης των πλειστηριασμών (43.000 οι πλειστηριασμοί το 2008). Όσο για την αξία των ακινήτων που εκποιήθηκαν, το 2014 ανήλθε σε 3,6 δισ. ευρώ, από 6 δισ. ευρώ το 2013.
Σημειώνεται ότι πέρσι οι τράπεζες πούλησαν ελάχιστα ακίνητά τους, και συγκεκριμένα η Eurobank μόλις 14, η Τράπεζα Πειραιώς 35 ακίνητα και 4 αγροτεμάχια, η Alpha Bank 8 και η Εθνική Τράπεζα 6 ακίνητα.
Σχημάτιζαν προβλέψεις
Πέρα από το αυξημένο κόστος διακράτησης των ακινήτων από πλειστηριασμούς, αλλά και τις δυσκολίες τού να λειτουργούν ως μεσίτες, οι τράπεζες έχαναν και από την κεφαλαιακή τους βάση, προκειμένου να σχηματίζουν προβλέψεις για τα ακίνητα αυτά. Πριν ξεσπάσει για τα καλά η κρίση, οι τράπεζες δεν σχημάτιζαν προβλέψεις ίσες με την πραγματική απομείωση της αξίας των ακινήτων τους. Μετά το 2011-2012, όμως, προσαρμόζουν αναλόγως την αξία τους στα βιβλία τους, «σβήνοντας» κάθε χρόνο «κομμάτια» της εγγεγραμμένης αξίας τους, ούτως ώστε αυτή να συμβαδίζει περισσότερο με τις τρέχουσες αξίες των ακινήτων.
Η συγκεκριμένη διαδικασία, η λεγόμενη impairment, αναμένεται να βοηθήσει στις πωλήσεις των τραπεζικών χαρτοφυλακίων ακινήτων, αφού έχει διαμορφώσει τις εμπορικές τιμές τους κοντά σε αυτές της αγοράς. Όσο για την περίπτωση που υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, κάτι που φαίνεται να σχεδιάζει η κυβέρνηση από τον Ιούνιο, τραπεζικά στελέχη εκτιμούν πως η ζημία για τις τράπεζες θα είναι πολύ μικρή.
Ώθηση στη στεγαστική πίστη
Ο σχεδιασμός των τραπεζών για τις πωλήσεις των χαρτοφυλακίων ακινήτων θα δώσει ώθηση στη στεγαστική πίστη, καθώς επίσης και στην ανάπτυξη. Αυτό, διότι οι πωλήσεις των «second hand» ακινήτων για κατοικία ή επαγγελματική χρήση θα μπορούν συνοδεύονται από στεγαστικό δάνειο (για την κάλυψη μέρους του τιμήματος εξαγοράς τους) ή δάνειο επισκευαστικό. Μάλιστα, ο δανεισμός μπορεί να ξεπερνά ακόμα και το 80% της αξίας του ακινήτου, αφού το γεγονός ότι το ακίνητο βρίσκεται «καταγεγραμμένο» στα βιβλία της τράπεζας και δεν είναι νέο θα της παρέχει μεγαλύτερη ασφάλεια. Επισημαίνεται, βεβαίως, ότι και στις πωλήσεις των συγκεκριμένων ακινήτων οι τράπεζες θα επιβάλλουν εξονυχιστικούς ελέγχους για τη φερεγγυότητα των αγοραστών.
Επαφές με ξένους οίκους
Οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί για τις τράπεζες από τους πλειστηριασμούς των περασμένων ετών τις στρέφουν όλες, πλέον, στην αναζήτηση τρόπων διαχείρισής τους. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, όλες οι τράπεζες έχουν έρθει σε επαφές με εξειδικευμένους διεθνείς οίκους, όπως είναι οι Clayton και Resolute, που συμφώνησαν με τη Eurobank, καθώς επίσης και οι Centerbridge και Aktua. Οι συγκεκριμένοι οίκοι βοηθούν τους πελάτες τους να πετύχουν τη μέγιστη δυνατή απόδοση από ένα εύρος ενεργητικών στοιχείων, όπως μη εξυπηρετούμενα δάνεια, προβληματικά ακίνητα κ.ά. Οι υπηρεσίες τους παρέχονται σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, επενδυτικούς οργανισμούς και διαχειριστές κεφαλαίων (funds), προσφέροντάς τους έναν συνδυασμό εμπειρίας σε θέματα ακίνητης περιουσίας, τραπεζικά και διαχείρισης προβλημάτων.
Εφημερίδα “Κεφάλαιο”
