Με αφορμή τα όσα τον τελευταίο καιρό συμβαίνουν στο Κτηματολόγιο Ρόδου σχετικά με τις πράξεις της Δ.Ο.Υ οι οποίες έχουν εμπράγματο περιεχόμενο και ειδικότερα για τις γενόμενες κατασχέσεις ιδιοκτητών ακινήτων οι οποίοι έχουν οφειλές, ανέκυψε το ζήτημα αν ο αρμόδιος επί του Κτηματολογίου υποχρεούται να καταχωρεί τις πράξεις της Διοίκησης με μόνη την αποστολή της χωρίς την προηγούμενη καταχώριση της στο βιβλίο εισερχομένων πράξεων του Κτηματολογίου.
Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα κατά την γνώμη μου είναι όχι και συγκεκριμένα για την καταχώριση της στα βιβλία του Κτηματολογίου απαιτείται η προηγούμενη καταχώριση της στο βιβλίο εισερχομένων πράξεων και τούτο για τους παρακάτω λόγους.
Συγκεκριμένα στο άρθρο 53 του Κτηματολογικού Κανονισμού αναφέρεται ότι «οποιαδήποτε αίτηση περί καταχώρισης με την υποβολή της πρέπει να εγγράφεται με διαταγή του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου σε ειδικό βιβλίο κατά σειρά αυστηρώς χρονολογική και με την ένδειξη της ημέρας και της ώρας».
Σύμφωνα δε με το άρθρο 52 του Κτηματολογικού Κανονισμού την υποχρέωση να ζητήσει την καταχώριση υπέχει πρώτιστα ο ενδιαφερόμενος εάν δε αυτός το παραλείψει, ο συμβολαιογράφος ή οποιοσδήποτε δημόσιος υπάλληλος ο οποίος είναι αναγνωρισμένος και εξουσιοδοτημένος ο οποίος εσύνταξε, εκύρωσε, εφορολόγησε (υπέβαλε σε τέλος ) ή έχει εκδώσει πράξη υποκειμένη σε καταχωρίσεις .
Τέλος σύμφωνα με το άρθρο 1206 του ΑΚ «Μεταγραφή της ίδιας μέρας – Μεταξύ των πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ’ελάχιστο χρόνο αρχαιότερο τίτλο».
Με βάση λοιπόν τα παραπάνω ο δημόσιος υπάλληλος που έχει εκδώσει την πράξη η οποία αφορά εμπράγματα δικαιώματα και ως εκ τούτου υπόκειται σε καταχώριση , έχει υποχρέωση να ζητήσει την καταχώριση της. Τώρα πως θα ζητήσει την καταχώριση της είναι ζήτημα πραγματικό, πάντως σε καμία περίπτωση δεν νοείται κατά την γνώμη μου να ζητήσει την καταχώριση της , εσωκλείοντας σε φάκελο αλληλογραφίες και μάλιστα απλό και όχι συστημένο, την πράξη η οποία υπόκειται σε καταχώριση. Πολύ δε περισσότερο όταν ο νομοθέτης εννοιολογικά απαιτεί να ζητήσει την καταχώριση της, η οποία δε νοείται χωρίς προηγούμενη υποβολή αίτησης στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου.
Η αίτηση δε αυτή με συνημμένη την μεταγραπτέα πράξη πρέπει απαραίτητα να σημειωθεί το βιβλίο εισερχομένων πράξεων του Κτηματολογίου, για να σημειωθεί στο σώμα της η ημεροχρονολογία και η ώρα της κατάθεσης της.
Είναι δε εκ των πραγμάτων αναγκαία η καταχώριση της πράξης στο παραπάνω βιβλίο, διότι την ίδια ημέρα μπορεί να υποβληθεί αίτηση καταχώρισης πράξης για το ίδιο ακίνητο, αλλά με αντίθετο όμως περιεχόμενο. π.χ η Δ.Ο.Υ θέλει να κατάσχει ένα ακίνητο ενός οφειλέτη, ο οποίος όμως για τον διαγκωνισμό της κατάσχεσης προβαίνει σε καταδολιευτική πράξη μεταβιβάζοντας το ακίνητο του λόγω πωλήσεως (εικονικά) σε τρίτο πρόσωπο της εμπιστοσύνης του. Τόσο η πράξη της μεταβίβασης όσο και η πράξη της κατάσχεσης αποστέλλονται στο Κτηματολόγιο την ίδια ήμερα, με μόνη τη διαφορά της ώρας. Κατά συνέπεια λοιπόν η πράξη της οποίας η μεταγραφή θα διαταχθεί από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου είναι εκείνη η οποία κατατέθηκε προγενέστερα, έστω και κατά ένα λεπτό της ώρας. Για την ασφάλεια λοιπόν των συναλλαγών απαιτείται η προηγούμενη καταχώριση τους στο βιβλίο όλων των εισερχομένων πράξεων στο Κτηματολόγιο, την ευθύνη δε προς τούτο την έχει ο Προϊστάμενος του Κτηματολογίου Ρόδου και όχι ο Διευθυντής ο οποίος κατά τον κανονισμό του Κτηματολογίου είναι έννοια άγνωστη. Το ζήτημα το οποίο ανακύπτει για το εάν μετά την τροποποίηση του Συντάγματος υφίσταται πλέον ο θεσμός του Προϊσταμένου του Κτηματολογίου όπως τον προσδιόρισε ο συντάκτης του, είναι άλλο ζήτημα για το οποίο δεν είναι απλή η απάντηση και χρειάζεται μία σοβαρή, υπεύθυνη και ψύχραιμη αντιμετώπιση.
Με τιμή
Κ. Σαρής
Δικηγόρος
