- Πως έχει το όλο θέμα, σύμφωνα με γνωμοδότηση της Νομικής Υπηρεσίας του Δήμου Ρόδου
Τον «δάκτυλον επί τον τύπον των ήλων», για το πρόβλημα της παράτασης των μισθωμάτων των δημοτικών καταστημάτων, που διαιωνίζεται, χωρίς να δίνεται λύση, καλείται να θέσει το δημοτικό συμβούλιο του Δήμου Ρόδου.
Επί του θέματος, που φέρνει προς συζήτηση ενώπιον του δημοτικού συμβουλίου, ο εντεταλμένος δημοτικής περιουσίας, δημοτικός σύμβουλος κ. Δήμος Μουτάφης, έχουν γνωμοδοτήσει οι νομικοί σύμβουλοι του Δήμου Ρόδου κ.κ. Θ. Παπαγεωργίου και Μ. Στάγκας.
Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση η ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων δημοτικών ακινήτων που υπάγονται στο Π.Δ. 34/1995 περί επαγγελματικών μισθώσεων ήταν μέχρι την 28-2-2014 δωδεκαετής. Στις μισθώσεις αυτές, δόθηκε η δυνατότητα να παραταθούν με απόφαση του Δ.Σ. για 12ετία, με αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Στο σύνολο σχεδόν των μισθωτικών σχέσεων των δημοτικών ακινήτων του Δήμου και κυρίως αυτών της περιοχής Μαντράκι, η διάρκεια είχε παραταθεί επί 12ετία, η οποία έληξε 31-12-2012.
Mε τις διατάξεις του άρθρου 15 παρ. 12 και 14 του Ν. 4013/2011 δόθηκε και πάλι η δυνατότητα της παράτασης ή ανανέωσης μέχρι 12 επιπλέον χρόνια από τη λήξη τους, μόνο των μισθώσεων ακινήτων στα οποία στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων αυτών, που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, με μίσθωμα όχι κατώτερο του 4,8% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής ή αγοραίας αξίας.
Ακολούθως η προαναφερόμενη παρ. 12 αντικαταστάθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 24 του Ν. 4255/2014 (ΦΕΚ Α` 89/ 11.04.2014) και ισχύει πλέον έκτοτε (11-4-2014) μέχρι σήμερα.
Οι παραπάνω διατάξεις αφορούν μόνο μισθώσεις ακινήτων στα οποία στεγάζονται απροσδιόριστες κατά έννοια τουριστικές επιχειρήσεις και μόνη προϋπόθεση εφαρμογής τους είναι να μην υπάρχουν ούτε ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ούτε άλλες οφειλές προς τον Δήμο.
Επιπλέον με το άρθρο 45 του Ν. 4257/2014 προστέθηκε στο άρθρο 5 παρ. 2α του π.δ. 34/1995 νέα παράγραφος με την οποία δόθηκε η δυνατότητα αυτοδίκαιης παράτασης των επαγγελματικών μισθώσεων με εκμισθωτή Ο.Τ.Α. α’ βαθμού ή νομικών τους προσώπων, για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, εφόσον έχει συμπληρωθεί δεκαετής τουλάχιστον διάρκεια από την αρχική έναρξη της μίσθωσης.
Το μίσθωμα που καταβάλλεται κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος, είναι το μίσθωμα που είχε επιτευχθεί κατόπιν της σχετικής διαγωνιστικής διαδικασίας και τελικώς έχει διαμορφωθεί μετά των συμβατικώς συμφωνημένων αυξήσεων.
Οι νομικοί σύμβουλοι του Δήμου Ρόδου, τονίζουν ότι μέχρι σήμερα δεν έχει υπογραφεί καμία σύμβαση παράτασης ή ανανέωσης με κανέναν μισθωτή και όλων των μισθώσεων που την 31-12-2012 έληξε η διάρκειά τους βεβαιώνονται από 1-1-2013 αντί μισθωμάτων ισόποσες αποζημιώσεις χρήσης.
Στην εισήγηση – γνωμοδότησή τους αναφέρουν τα εξής:
• Οτι για όλες τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων σε όλη την περιφέρεια του Δήμου Ρόδου που έχουν λήξει, εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 45 του Ν. 4257/2014, που προστέθηκε στο άρθρο 5 παρ. 2α του π.δ. 34/1995 ως νέα παράγραφος 2β και οι οποίες έχοντας τις προϋποθέσεις που ορίζουν οι διατάξεις αυτές είναι σύμφωνα με συνημμένο πίνακα μισθώσεων του Τμήματος Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας-Κτηματολογίου.
• Οτι η παράταση για όλες τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων του Δήμου Ρόδου που έχουν λήξει, θα είναι τριετούς διάρκειας από την υπογραφή των παρατάσεων, θεωρούμενου μισθωτικού του διαδραμώντος χρόνου, καθώς η δεύτερη ως άνω ρύθμιση δεν θέτει προϋπόθεση την έναρξη της παρατάσεως από από τη λήξη, όπως θέτει η πρώτη ρύθμιση και άλλωστε τότε θα ήταν χωρίς νόημα σε μισθώσεις με αρχική διάρκεια 3 έτη, όπως ήταν εν προκειμένω αυτές της Ν. Αγοράς και γα τέτοιους λόγους κατά τη γνώμη μας δεν έθεσε από τη λήξη ο νομοθέτης.
• Οτι η υπογραφή των παρατάσεων θα πρέπει να γίνει το αργότερο μέχρι την 31-7-2015,ως όριο ανοχής διότι διαφορετικά διαιωνίζεται το ζήτημα και ο Δήμος θα πρέπει να ασκήσει ένδικα μέσα αποβολής στους μισθωτές, που δεν υπάγονται στη ρύθμιση, διαφορετικά μπορεί να ελεγχθεί για κακή διαχείριση της περιουσίας και των εσόδων του.
• Οτι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ούτε άλλες οφειλές προς τον Δήμο (οπωσδήποτε μέχρι τον μήνα Απρίλιο 2014) εφόσον δε έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση θα πρέπει μέχρις της υπογραφής των παρατάσεων σύμφωνα με σημείωμα του Ταμείου, να έχουν καλυφθεί τα χρέη από μισθώματα μέχρι Απριλίου 2014.
• Οτι το ετήσιο μίσθωμα δεν είναι κατώτερο από το 4,8% της ισχύουσας αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας του μισθίου στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικά κριτήρια. Δηλαδή σύμφωνα με σημείωμα του Τμήματος Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας-Κτηματολογίου στις περιπτώσεις που το καταβαλλόμενο μέχρι τώρα μίσθωμα/αποζημίωση χρήσης ετησίως είναι ανώτερο του 4,8% της αντικειμενικής αξίας θα παραμένει το ίδιο, αν είναι όμως κατώτερο θα αναπροσαρμόζεται στο 4,8%, Σε όλες τις περιπτώσεις στην αρχή κάθε έτους το μίσθωμα, θα αναπροσαρμόζεται ετησίως κάθε Ιανουάριο κατά τη μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του Ιανουαρίου του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
• Οτι οι μισθωτές θα δηλώσουν ότι δεν έχουν οποιαδήποτε αξίωση από κάθε αιτία κατά του Δήμου Ρόδου
• Οτι κατά τα λοιπά ισχύουν οι όροι των αρχικών μισθωτηρίων συμφωνητικών, όπως στη συνέχεια τροποποιήθηκαν και παρατάθηκαν
Επισημαίνουν ακόμη ότι πριν την υπογραφή των συμβάσεων παράτασης με τους παραπάνω όρους, επειδή το θέμα αφορά την κανονικότητα είσπραξης εσόδων που εμπίπτει και προληπτικά στη παρακολούθηση του Επιτρόπου (άρθρο 277 Ν. 3852/2010), θα πρέπει να ζητηθεί να γίνει προληπτικός έλεγχος νομιμότητας.
Τέλος, για όσες από τις μισθώσεις που έληξαν είτε δεν υποβληθεί είτε δεν γίνει δεκτή αίτηση ή δήλωση παράτασης, θα ακολουθήσει εισήγηση στο Δημοτικό Συμβούλιο για απόφαση έκδοσης Πρωτοκόλλων Διοικητική Αποβολής, πέραν των λοιπών μέτρων αναγκαστικής είσπραξης τυχόν οφειλομένων.
