Στον Αρειο Πάγο, προσέφυγε το ίδρυμα Εμμανουήλ και Μαρίας Σταματίου για την ακύρωση απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Δωδεκανήσου, με την οποία επικυρώθηκε πρωτόδικη απόφαση για το «κούρεμα» του μισθώματος του ξενοδοχείου «Chevalier» στο κέντρο της πόλης της Ρόδου.
Η μίσθωση υπεγράφη τον Ιανουάριο του 2000. Το ξενοδοχείο είναι Α’ τάξεως, δυναμικότητας 188 δωματίων και 346 κλινών. Η διάρκεια της μισθώσεως συμφωνήθηκε να είναι 30ετής, αρχόμενη από 1.2.2000 και λήγουσα την 31.1.2030, με αρχικό καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα, ποσού 185.000.000 δραχμών, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, κατά ποσοστό ίσο του τιμαρίθμου της Τράπεζας της Ελλάδος για τις επαγγελματικές μισθώσεις, συν ποσοστό 2% επί του καταβαλλομένου κατά το αμέσως προηγούμενο μισθωτικό έτος μισθώματος, πλέον του νομίμου τέλους χαρτοσήμου.
Περαιτέρω, με το από 7.4.2000 συμβόλαιο μεταβιβάστηκε στο εναγόμενο συσταθέν κοινωφελές ίδρυμα η ψιλή κυριότητα του ως άνω μισθίου, παρακρατηθείσας υπέρ της εκμισθώτριας της επικαρπίας αυτού.
Στη συνέχεια, κατόπιν της από 3.12.2004 αποφάσεως της έκτακτης γενικής συνέλευσης των μετόχων της εκμισθώτριας ανώνυμης εταιρείας περί διαλύσεως αυτής και διαγραφής της από το Μητρώο Ανωνύμων Εταιρειών, ενσωματώθηκε η επικαρπία στην ψιλή κυριότητα του μισθίου, με συνέπεια να αποκτήσει το εναγόμενο ίδρυμα την πλήρη κυριότητα αυτού και να υπεισέλθει στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μισθώσεως.
Με βάση το παραπάνω συμφωνητικό, το ετήσιο μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε σταδιακά και το έτος 2010 διαμορφώθηκε στο ποσό των 844.506,66 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί ότι με βάση το ίδιο συμφωνητικό η ενάγουσα δεσμεύθηκε να προβεί σε δαπάνες, για την καλύτερη αξιοποίηση και εκμετάλλευση του ακινήτου ως ξενοδοχείου, ύψους όχι μικρότερου των 1.500.000.000 δραχμών.
Παρά τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν εκ μέρους της ενάγουσας για την ανακαίνιση του μισθίου, η εκμετάλλευση του ξενοδοχείου υπήρξε πάντοτε ζημιογόνα.
Όπως αναφέρεται στην απόφαση του Εφετείου η οικονομική κρίση, που έπληξε τη χώρα από το έτος 2009 και εντεύθεν, επιδεινούμενη συνεχώς, επηρέασε δυσμενώς τις οικονομικές δυνάμεις των πελατών του ξενοδοχείου, οι οποίοι μολονότι έχουν αυξηθεί αριθμητικά, όπως προκύπτει από τον ανοδικό κύκλο εργασιών του ξενοδοχείου, έχει μειωθεί σημαντικά η αγοραστική τους δύναμη.
Έτσι, η επιχείρηση, που δεν είναι υπερπολυτελής και απευθύνεται σε μεσαίου οικονομικού επιπέδου τουρίστες προκειμένου να προσελκύσει περισσότερη πελατεία, αναγκάστηκε να μειώσει τις τιμές των παρεχομένων υπηρεσιών της και να περιλαμβάνει στην παρεχόμενη ήδη μειωμένη τιμή της διαμονής και όλα τα γεύματα («all inclusive») -όπως άλλωστε έπραξαν και οι περισσότερες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στη Ρόδο- με αναγκαίο επακόλουθο τη σημαντική μείωση των εσόδων της.
Αξιοσημείωτο είναι ότι, λόγω και της οικονομικής κρίσης, με το από 21.7.2010 πρακτικό συνεδρίασης του εναγομένου αποφασίστηκε ομόφωνα να μειωθεί το ετήσιο μίσθωμα από 1.5.2010 έως 30.4.2012 κατά ποσοστό 10% επί του διαμορφωμένου μισθώματος την 30.4.2010, ήτοι στο ποσό των 760.056 ευρώ, καταβλητέο σε δύο ισόποσες δόσεις, με δυνατότητα προοπτικής για περαιτέρω μείωση του μισθώματος έως και 20%, υπό την προϋπόθεση ότι η ενάγουσα θα κατέβαλε οφειλόμενα μισθώματα προηγουμένων ετών και επίσης υπό την προϋπόθεση ότι θα υπήρχε η σχετική έγκριση της προϊσταμένης αρχής, η οποία, όμως, τελικώς δεν ενέκρινε τις αποφάσεις αυτές του εναγομένου ιδρύματος για μείωση του μισθώματος.
Η γενικευμένη αυτή κατάσταση της οικονομικής ύφεσης αντανακλάται και στη μισθωτική αξία των προσφερομένων προς μίσθωση ξενοδοχείων που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το επίδικο, η οποία εμφανίζει πτωτική πορεία εξαιτίας της χαμηλής αποδοτικότητας των επιχειρήσεων που στεγάζονται σ’ αυτά.
Τα ανωτέρω, όπως κρίθηκε από το Μονομελές Εφετείο, συνιστούν μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης, καθώς η παρατεταμένη ύφεση από την οικονομική κρίση επέφερε σημαντικές επιπτώσεις στα έσοδα της επιχείρησης της ενάγουσας.
Επιπλέον, από τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης επήλθε ουσιώδης μεταβολή της μισθωτικής αξίας των μισθίων, οφειλόμενη κυρίως στην οικονομική συγκυρία και στη μείωση της αγοραστικής δύναμης των πελατών των ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, όπως προεκτέθηκε.
Το Εφετείο έκρινε ότι η κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, η οποία μπορεί να επιτευχθεί, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπερβαίνει το ετήσιο ποσό των 600.000 ευρώ. Το ίδρυμα εκπροσωπεί ο δικηγόρος κ. Στέφανος Στεφανίδης και την ξενοδοχειακή εταιρεία ο δικηγόρος κ. Κ. Σαρρής.
