Εξοχικές κατοικίες, σπίτια πολλών τετραγωνικών σε καλές περιοχές και επιχειρηματικά δάνεια αποτελούν τις τρεις βασικές κατηγορίες κόκκινων δανείων που ζητούν να αγοράσουν τα ξένα funds. Η τελική μάχη για τα κόκκινα δάνεια θα κριθεί τον Δεκέμβριο, στον νέο κύκλο διαπραγματεύσεων με το «κουαρτέτο», όπου θα αποφασιστεί το πλαίσιο διαχείρισης των δανείων σε καθυστέρηση. Δανειστές, κυβέρνηση και τραπεζίτες συμμετέχουν στις διεργασίες που θα διαμορφώσουν το νέο πλαίσιο, με την κάθε πλευρά να υποστηρίζει τις δικές της απόψεις.
Οι δανειστές είναι αμετακίνητοι στη θέση τους να μπορούν να πουληθούν τα κόκκινα δάνεια σε funds χωρίς εξαιρέσεις και κατηγοριοποιήσεις. Σύμφωνα με πληροφορίες, επιμένουν να πουλιούνται σε εταιρείες-κοράκια όλα τα δάνεια, ακόμα και τα στεγαστικά πρώτης κατοικίας.
Η κυβέρνηση, από την πλευρά της, εμφανίζεται άκαμπτη όσον αφορά στα στεγαστικά δάνεια και κάθεται στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με την εξής θέση: «Πωλήσεις στεγαστικών πάνω από το πτώμα μας». Οι τραπεζίτες, από την άλλη, δεν θέλουν να πουληθούν τα δάνεια και επιδιώκουν συμφωνία που θα οδηγεί σε ένα πλαίσιο το οποίο θα επιτρέπει να παραχωρούν μόνο τη διαχείρισή τους σε εξειδικευμένες εταιρείες.
Η κυβέρνηση δίνει μάχη με σκοπό να τεθούν ορισμένοι περιορισμοί, έτσι ώστε να πουληθούν μεν τα επιχειρηματικά δάνεια μεγάλων εταιρειών, αλλά να εξαιρεθούν τα στεγαστικά και τα επιχειρηματικά των μικρομεσαίων. Η κατάσταση είναι εξαιρετικά περίπλοκη καθώς αν πουληθούν, για παράδειγμα, δάνεια μικρομεσαίων (που παρουσιάζουν καθυστέρηση σε ποσοστό 60%-70%), τα περισσότερα εξ αυτών συνοδεύονται με εξασφαλίσεις που συνδέονται με ακίνητα τα οποία είναι είτε κατοικίες είτε επαγγελματική στέγη των δανειοληπτών.
Στο πλαίσιο της διαπραγμάτευσης που ήδη έχει ξεκινήσει, από την ελληνική πλευρά έχει μπει στο τραπέζι η ιδέα, εναλλακτικά, να τεθεί ένα όριο, ένα φίλτρο, έτσι ώστε όσα δάνεια είναι μικρότερα από 1 εκατ. ευρώ να μην μπορούν να μεταβιβαστούν, είτε πρόκειται για επιχειρηματικά, είτε για στεγαστικά. Από την πλευρά τους οι δανειστές προωθούν τη θέση να εξαιρεθούν από την πώληση μόνο όσα στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας εμπίπτουν στις νέες ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη. Οι αλλαγές στον νόμο παρέχουν απόλυτη προστασία για το 25% των δανειοληπτών και για διάστημα τριών ετών εφόσον το εισόδημά τους είναι έως 20.639 ευρώ (για τετραμελή οικογένεια) και η αξία της κατοικίας μέχρι 170.000 ευρώ. Οσοι δεν εμπίπτουν στα συγκεκριμένα κριτήρια, εφόσον κριθούν συνεργάσιμοι και περάσουν το τεστ αξιολόγησης της περιουσίας τους από την τράπεζα, μπορεί να έχουν σχετική προστασία αν το εισόδημα για τετραμελή οικογένεια είναι έως 35.086 ευρώ και η αξία της κατοικίας δεν ξεπερνά τα 230.000 ευρώ. Κατά την κυβέρνηση, η συγκεκριμένη ρύθμιση αφορά επιπλέον το 35% των δανειοληπτών.
Ωστόσο, το νέο πλαίσιο για τα κόκκινα δάνεια έγινε αυστηρότερο για τους δανειολήπτες με τροποποιήσεις της τελευταίας στιγμής που έγιναν κατά την ψήφιση του νόμου στη Βουλή. Συγκεκριμένα, με απόφαση της Τραπέζης της Ελλάδος θα ορίζονται η διαδικασία, τα κριτήρια προσδιορισμού της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη, καθώς και το ποσό που θα έπαιρναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η δόση που θα πρέπει να καταβάλλει ο οφειλέτης θα προσδιορίζεται στο μέγιστο της ικανότητας αποπληρωμής. Επιπλέον, ο οφειλέτης θα καταβάλλει ικανό ποσό ώστε οι πιστωτές του να μη βρεθούν σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτή στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Δηλαδή δεν θα εισπράττουν χαμηλότερο τίμημα από την εμπορική αξία.
Στα θετικά πρέπει να προσμετρήσουμε ότι οι εκκρεμείς υποθέσεις και οι αιτήσεις που έχουν υποβληθεί ή θα υποβληθούν από δανειολήπτες έως το τέλος του έτους θα εξεταστούν βάσει του υπάρχοντος νόμου Κατσέλη και όχι βάσει του πλαισίου που θα εφαρμοστεί από 1/1/2016. Επίσης, ότι η αξία του ακινήτου δεν θα καθορίζεται από ανεξάρτητους εκτιμητές, αλλά σύμφωνα με οδηγίες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Οι διαπραγματεύσεις
Η κατάληξη της διαπραγμάτευσης θα φανεί τις επόμενες εβδομάδες, καθώς το θέμα εντάχθηκε στη δεύτερη δέσμη προαπαιτούμενων του Δεκεμβρίου. Αν τελικά πουληθούν και στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας στις εταιρείες αυτές, υπάρχει κίνδυνος να αυξηθεί η πίεση για πλειστηριασμούς, καθώς η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι εν λόγω εταιρείες αγοράζουν τα δάνεια (επομένως και τα δικαιώματα στα υποθηκευμένα ακίνητα) σε πολύ χαμηλές τιμές (5%-50% της ονομαστικής αξίας), οπότε έχουν συμφέρον και κίνητρο να βγάλουν ένα ακίνητο σε πλειστηριασμό, από τον οποίο θα κερδίσουν πολύ περισσότερα σε σχέση με τη ρύθμιση του δανείου και την αποπληρωμή του. Να σημειωθεί ότι συχνά οι τράπεζες ακολουθούν την πρακτική του «πακέτου»: φτιάχνουν δηλαδή ένα μείγμα κόκκινων δανείων όπου τα ενεχυριασμένα ακίνητα έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά. Ακίνητα μεγάλου ενδιαφέροντος προσφέρονται υποχρεωτικά μαζί με άλλα που έχουν περιορισμένη εμπορική αξία. Τα «πακέτα» μπορεί να περιλαμβάνουν ακόμη και εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι τράπεζες, από την πλευρά τους, διακηρύσσουν ότι δεν έχουν κανένα συμφέρον, ούτε και την πρόθεση να κάνουν πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας. Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν δοθεί ήδη άτυπες διαβεβαιώσεις προς την κυβέρνηση. Το γεγονός, άλλωστε, υπογράμμισε και ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Γιάννης Δραγασάκης μετά τη σύσκεψη με τους τραπεζίτες την περασμένη εβδομάδα, δηλώνοντας ότι η βέλτιστη εφαρμογή της νέας νομοθεσίας (για τον νόμο Κατσέλη) θα εξαρτηθεί και από τη στάση που θα τηρήσουν οι τράπεζες.
Ωστόσο, είναι προφανές ότι αν τα δάνεια μεταβιβαστούν σε hedge funds τα πράγματα θα είναι διαφορετικά, αφού ο επιχειρηματικός στόχος τους είναι η απόκτηση γρήγορων κερδών. Σε πρώτη φάση, το ενδιαφέρον των hedge funds εστιάζεται σε επιχειρηματικά δάνεια τα οποία συνδέονται τόσο με προσοδοφόρες δραστηριότητες, όπως ο τουρισμός, όσο και με εταιρείες (ακόμη και εμπορικές) που έχουν πληγεί λόγω της κρίσης, όπως εμπορία Ι.Χ. Επίσης, αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει για μεγάλα αστικά ακίνητα που απευθύνονται σε υψηλά εισοδήματα, όπως και για ακίνητα σε νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές, όπου υπάρχει μεγάλος όγκος δανείων δεύτερης κατοικίας τα οποία δεν έχουν προστασία και θα μπορούν να μεταβιβαστούν σε κάθε περίπτωση.
newmoney.gr
