Η εφαρμογή του Ν.4172/2013 για τη φορολόγηση της υπεραξίας των ακινήτων, δεν έχει προκαλέσει μόνο εντονότατες αντιδράσεις αλλά και πραγματική αδυναμία στους συμβολαιογράφους να τον εφαρμόσουν, λόγω ασαφειών και αναπάντητων ερωτημάτων.
Η «δ» απευθύνθηκε προς τον έγκριτο συμβολαιογράφο της Ρόδου κ. Δημ. Γιώρτσο και του ζήτησε να αναλύσει το πρόβλημα για την ενημέρωση παντός ενδιαφερομένου.
Ιδού, οι απόψεις επί του θέματος του κ. Δημ. Γιώρτσου:
Η εφαρμογή του άρθρου 41 του Ν. 4172/2013 είναι για τους συμβολαιογράφους δυσχερής αν όχι αδύνατος. Η αδυναμία έγκειται κυρίως στον καθορισμό της τιμής κτήσης και του χρόνου κτήσης του ακινήτου, η ακρίβεια των οποίων αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση του προσδιορισμού της υπεραξίας. Τα στοιχεία, τα οποία απαριθμεί η διάταξη αυτή και τα οποία λαμβάνονται υπ’ όψη για τον προσδιορισμό της τιμής κτήσης, δεν είναι στην συντριπτική τους πλειοψηφία προσιτά ή γνωστά στον συμβολαιογράφο, όπως π.χ. τα συγκριτικά στοιχεία για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, κληρονομιών, δωρεών κ.λπ. ή το πραγματικό κόστος ανέγερσης της οικοδομής ή οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων κατά την πρώτη εφαρμογή του συστήματος αυτού κ.α..
Δεν προσδιορίζεται επίσης από τη διάταξη αυτή ποιος ο χρόνος κτήσης σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα ή κτήσης σε διαφορετικό χρόνο της ψιλής κυριότητος και της επικαρπίας ή ανέγερσης μετά την κτήση του γηπέδου οικοδομής σ’ αυτό και μάλιστα σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα ή νομιμοποίησης σε διαφορετικούς χρόνους αυθαιρέτων κτισμάτων.
Α. Για να καταστούν πιο εναργή τα ανωτέρω προβλήματα παραθέτουμε ενδεικτικώς ορισμένα παραδείγματα:
1) κτήση ακινήτου προ της ισχύος των διατάξεων των άρθρων 41 και 41Α του Ν. 1249/82, όταν ο καθορισμός της φορολογητέας αξίας προσδιορίζετο βάσει συγκριτικών στοιχείων, στοιχεία τα οποία δεν υπάρχουν πλέον στις Δ.Ο.Υ., οπωσδήποτε δε δεν είναι προσιτά στους συμβολαιογράφους.
2) κτήση γηπέδου εκτός σχεδίου, το οποίο μεταγενεστέρως εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως και τίτλος κτήσεως είναι κατά κανόνα η πράξη εφαρμογής και για το οποίο οφείλονται εισφορές σε γη και χρήμα.
3) κτήση της ψιλής κυριότητος και μεταγενεστέρως και της επικαρπίας, για την οποία (επικαρπία) στις περιπτώσεις κληρονομιάς ή δωρεάς κ.λπ. με άμεση φορολογία της ψιλής κυριότητας δεν υποβάλλεται φορολογική δήλωση και δεν φορολογείται.
4) κτήση της ψιλής κυριότητας, ή κληρονομιάς ή δωρεάς κ.λπ. με αναβολή της φορολογίας και μεταγενεστέρως κτήση της επικαρπίας, ότε και φορολογείται η πλήρης κυριότης.
5) κτήση γηπέδου αδόμητου, επί του οποίου μεταγενεστέρως ανεγέρθηκαν κτίσματα και μάλιστα σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα ή νομιμοποιήθησαν αυθαίρετα κτίσματα.
6) κτήση γηπέδου με οικοδομή και μεταγενέστερα επέκταση της οικοδομής.
7) κτήση γηπέδου κατά τμήματα σε διαφορετικό χρόνο.
8) κτήση της πλήρους κυριότητος γηπέδου και πώληση σήμερα της ψιλής κυριότητας ή σύσταση με τιμήματα επικαρπίας ή δουλείας πραγματικής.
9) Αγορά οικοπέδου το οποίο μετά δίδεται για αντιπαροχή. Τίθεται εκτός των άλλων και το ερώτημα, ποιος είναι ο χρόνος και η αξία κτήσης για το ακίνητο που δίδεται αντιπαροχή; Ο χρόνος απόκτησης του οικοπέδου; Ο χρόνος που έγινε η αντιπαροχή ή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας; Και σήμερα, που ο πωλητής -οικοπεδούχος μεταβιβάζει το διαμέρισμα της αντιπαροχής του, σε τι αξία κτήσης θα υπολογίσουμε εμείς οι συμβολαιογράφοι το φόρο Υπεραξίας.
-Ορίζεται στο σχετικό νόμο και στην ΠΟΛ 1008/14 ότι ο συμβολαιογράφος θα λαμβάνει υπόψη για τον υπολογισμό της τιμής κτήσης, εκτός των άλλων και τα συγκριτικά στοιχεία, σε περίπτωση κτήσης αγροτεμαχίου. Επίσης σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής τα τιμολόγια ανέγερσης αυτής. Ποιος θα προσκομίζει τα ως άνω στοιχεία; Ποιος θα είναι υπεύθυνος για την εγκυρότητά τους; Πώς οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι σε κάθε περίπτωση δεν διαθέτουμε τις ειδικές γνώσεις ελέγχου των ως άνω στοιχείων, αν δεν έχουν όλα τα ανωτέρω στοιχεία κάποια νόμιμη θεώρηση από αρμόδια Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία είναι εφικτό να τα λάβουμε υπόψη για τον προσδιορισμό του φόρου Υπεραξίας, για την ορθότητα του οποίου οριζόμαστε ως υπεύθυνοι με μεγάλες αστικές και ποινικές ευθύνες;
10) Ποιος ο χρόνος κτήσης του ακινήτου στην περίπτωση της χρησικτησίας;
11) Πώς διαπιστώνεται η επιχειρηματική δραστηριότητα φυσικού προσώπου, προκειμένου να κριθεί εάν υπάγεται ή όχι στη φορολογία υπεραξίας;
12) Είναι δυνατή η ανάκληση, τροποποίηση ή διόρθωση της δήλωσης;
13) Σε περίπτωση ακυρότητος ή ακυρωσίςα του συμβολαίου τι γίνεται με τον φόρο; Επιστρέφεται; Και ποιος νομιμοποιείται να ζητήσει την επιστροφή; Η περιπτωσιολογία είναι ατελείωτη.
Β. Για την ασφάλεια των συναλλαγών, τη διασφάλιση του υπολογισμού και απόδοσης του πράγματι οφειλομένου φόρου υπεραξίας και εξασφάλιση του υπόχρεου προς απόδοση του φόρου συμβολαιογράφου ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ: 1) να ορισθεί συγκεκριμένος σαφής μη επιδεχόμενος αμφισβήτησης τρόπος υπολογισμού της τιμής κτήσης και καθορισμού του χρόνου κτήσης επειδή ο συμβολαιογράφος δεν είναι φορολογική αρχή, η δε αξία και ο χρόνος κτήσης να προσδιορίζεται από την αρμοδία Δ.Ο.Υ..
2) Η απόδοση του φόρου να γίνεται από τον συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή που θα του δώσει ο πωλητής σε διαταγή «ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ».
3) Ακριβής προσδιορισμός των συγκεκριμένων παραμέτρων της ευθύνης του συμβολαιογράφου αποκλειστικά και μόνο όσον αφορά την είσπραξη και την απόδοση του φόρου.
Χωρίς τις ανωτέρω ρυθμίσεις, η βεβαίωση και είσπραξη του φόρου υπεραξίας είναι μάλλον αδύνατη, των συμβολαιογράφων ευρισκομένων σε πραγματική αδυναμία εφαρμογής του νόμου.
ΑΠΟΧΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΩΝ
Από τη Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, εστάλη στο μεταξύ, προς τους συμβολαιογράφους της χώρας, η ακόλουθη επιστολή:
Κυρίες και Κύριοι Συνάδελφοι,
Σε συνέχεια των προηγούμενων ενημερώσεων, σας πληροφορούμε ότι συνεχίζονται οι διαβουλεύσεις με την Πολιτική Ηγεσία του Υπουργείου Οικονομικών για τα θέματα που δημιουργούνται από το νέο φορολογικό καθεστώς.
Ιδιαίτερα για το ζήτημα του φόρου υπεραξίας σε μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία, επιβεβαιώνεται καθημερινά η αδυναμία διαχείρισης του συγκεκριμένου φόρου καθώς επίσης και η απεριόριστη προσωπική ευθύνη του συμβολαιογράφου για τον υπολογισμό-παρακράτηση και απόδοση του φόρου αυτού με υπεγγυότητα της προσωπικής του ελευθερίας και περιουσίας.
Προς τούτο και μέχρι τη λήψη οριστικών αποφάσεων, τις οποίες ήδη επεξεργάζεται η Πολιτική Ηγεσία του Υπουργείου με τη Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος.
Η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος.
ΑΠΟΦΑΣΙΣΕ ΤΗΝ ΑΠΟΧΗ
από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαίων αγοραπωλησίας που υπάγονται στο φόρο υπεραξίας.
Καλούμε όλους τους συναδέλφους να πειθαρχήσουν στην απόφαση αυτή.
Με τιμή
Ο Πρόεδρος
Κωνσταντίνος Βλαχάκης
