Σε κρίσιμη καμπή βρίσκεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ξενοδοχειακού ομίλου Κωνσταντίνου Κυπριώτη στην Κω, ο οποίος βαρύνεται με μη εξυπηρετούμενες τραπεζικές υποχρεώσεις της τάξης των 110 εκατ. ευρώ.
Μακράν το μεγαλύτερο τουριστικό συγκρότημα του νησιού, με πέντε ξενοδοχειακές μονάδες και συνολικά 1.483 δωμάτια, βρίσκεται προ του ενδεχομένου να τεθεί σε ειδική διαχείριση και να πουληθεί σε πλειστηριασμό. Το ζήτημα τείνει να εξελιχθεί με το χειρότερο δυνατό αποτέλεσμα για όλους τους εμπλεκομένους, καθώς, εάν η επιχείρηση τεθεί σε ειδική διαχείριση και εκπληστειριαστούν τα ξενοδοχεία, το ποσοστό ανάκτησης των κεφαλαίων των τραπεζών ενδέχεται να είναι χαμηλότερο από αυτό της εισόδου στρατηγικού επενδυτή, σενάριο που έχει επανέλθει στο προσκήνιο ύστερα από σχετική πρωτοβουλία του βασικού μετόχου.
Ο λόγος γίνεται για ένα συγκρότημα με 750 εργαζομένους, που δεν έχει άλλες οφειλές παρά μόνον προς τις τράπεζες και λειτουργεί κανονικά, αναφέρει η ιδιοκτησία. Μάλιστα, αυξάνει τα μεγέθη του τόσο σε επίπεδο εσόδων όσο και σε επίπεδο λειτουργικής κερδοφορίας, σύμφωνα με όσα αναφέρει στην «Κ» ο Κ. Κυπριώτης.
Προσθέτει δε πως οι προβλέψεις του επιχειρησιακού σχεδίου αναδιάρθρωσης που είχε συμφωνηθεί προ τριετίας στο πλαίσιο των τότε συζητήσεων αναχρηματοδότησης επιτυγχάνονται πλήρως. Τότε η κρίση προέκυψε από την αρνητική συγκυρία των προηγουμένων ετών και τη λήξη ομολογιακών που έπρεπε να αναχρηματοδοτηθούν. Ο όμιλος ελέγχει πέντε ξενοδοχεία, δύο πέντε αστέρων, το Panorama Hotel & Suites και το Maris Suites, και τριών, τεσσάρων αστέρων, το Aqualand, το Hippocrates και το Village Resort.
Διακοπή πληρωμών
Ο Κ. Κυπριώτης παραδέχεται πως έχει σταματήσει να καταβάλλει από το 2017 έστω και τόκους, καθώς, όπως ισχυρίζεται, η τελευταία πληρωμή του πιστώθηκε από τις τράπεζες ως έναντι δικαστικών εξόδων και όχι ως δόση. Αλλά οι σχέσεις των δύο πλευρών είχαν ήδη διαρραγεί από το 2016, όταν δεν προχώρησε η υπογραφή της συμφωνίας και έφθασαν στο χειρότερο σημείο όταν ο επιχειρηματίας μήνυσε τραπεζικά στελέχη για προσπάθεια υφαρπαγής του ομίλου του μέσω υπαγωγής του σε ειδική διαχείριση. Οι τράπεζες είχαν καταγγείλει βέβαια τα δάνεια, είχαν «παγώσει» λογαριασμούς και είχανεκδώσει σειρά διαταγών πληρωμής, για τις οποίες οι δύο πλευρές πηγαίνουν συχνά – πυκνά στα δικαστήρια.
Τα ξενοδοχεία του ομίλου Κυπριώτη πάντως κατάφεραν να συνεχίσουν να δουλεύουν ενίοτε με απευθείας πληρωμές πρακτόρων-πελατών και προμηθευτών. Ομως η καθημερινή διαχείριση επιβαρύνθηκε και βέβαια αναγκαίες ανακαινίσεις και βαριές συντηρήσεις για να αυξηθούν τα περιθώρια τιμολόγησης του ομίλου ήταν εκτός συζήτησης. Σήμερα, ο όμιλος έχει έσοδο της τάξης των 19.000 ανά δωμάτιο ετησίως και εκτιμά πως, αν είχε αφεθεί να προβεί σε ανακαίνιση με χρηματοδότηση από πελάτες-πράκτορες, θα μπορούσε να ανακαινίσει τις μονάδες ώστε να ανεβάσει το μέσο έσοδο στις 22.000-23.000 ευρώ.
Στρατηγικός επενδυτής
Το τελευταίο διάστημα ο Κ. Κυπριώτης επανήλθε υποβάλλοντας, σύμφωνα με όσα αναφέρει στην «Κ», από κοινού με μεγάλο ισπανικό ξενοδοχειακό όμιλο με διεθνή παρουσία, πρόταση για την αποπληρωμή των δανείων του μέχρι του ποσού των 95 εκατ. ευρώ και ρύθμιση του υπολοίπου. Σύμφωνα με τον ίδιο, τα περίπου 80 εκατ. από το συνολικό δανεισμό των 110 εκατ. αφορούν το κεφάλαιο και το υπόλοιπο προσαυξήσεις. Μάλιστα, ο επενδυτής φέρεται να έχει καταθέσει και αποδεικτικά διαθεσιμότητας αυτών των κεφαλαίων. Η συγκεκριμένη πρόταση, που, όπως λένε κύκλοι της αγοράς, ενδέχεται να είναι ποιο συμφέρουσα για τους πιστωτές από ό,τι τον πλειστηριασμό, μπορεί να μην είναι δυνατόν να υλοποιηθεί εάν τελικά η απόφαση του πρωτοδικείου οδηγήσει σε ειδική διαχείριση.
Σημειώνεται πως οι οφειλές της επιχείρησης είναι μόνον προς τις τράπεζες και όλοι οι άλλοι προμηθευτές και υποχρεώσεις, σύμφωνα πάντα με τον επιχειρηματία, είναι εξυπηρετούμενες. Με βάση τα μεγέθη που κοινοποίησε η διοίκηση του ομίλου Κυπριώτη στην «Κ», ο κύκλος εργασιών φέτος διαμορφώθηκε στα επίπεδα των 28 εκατ. ευρώ από 22 εκατ. το 2015 και τα κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) στα 8 εκατ.από 5 εκατ. προ τριετίας.
Οι ανοδικές επιδόσεις του ομίλου εξηγούνται και από την αυξανόμενη δημοφιλία της Κω, η οποία το 2017 έκλεισε με 2,32 εκατ. ταξιδιώτες από 1,922 εκατ. το 2016. Μέχρι και τον Οκτώβριο φέτος οι αφίξεις αυξήθηκαν επιπλέον 15,1% στα 2,62 εκατ. επιβάτες.
Σύμφωνα με τον τελευταίο δημοσιευμένο ισολογισμό της εταιρείας, του 2015, επί των ακινήτων υφίστανται προσημειώσεις από τις τράπεζες Πειραιώς, Eurobank και Αττικής. Η υπαγωγή ή όχι του συγκροτήματος στη διαδικασία της ειδικής διαχείρισης είναι ζήτημα που θα κριθεί εντός των ημερών.
Μη βιώσιμα πάνω από 400 ξενοδοχεία
Το κατά πόσον δουλεύει ή όχι το μοντέλο της ειδικής διαχείρισης και γενικότερα της αναγκαστικής πώλησης των υπερχρεωμένων ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, μένει ακόμα να φανεί. Αν δηλαδή είναι προσοδοφόρο για τις τράπεζες, αλλά και για τους επενδυτές που τα αγοράζουν. Προς το παρόν, τα πράγματα δεν δείχνουν να είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικά για καμία πλευρά με βάση μεγάλη έρευνα της PwC για τον ελληνικό ξενοδοχειακό τομέα.
Το 2017 και το 2018 πραγματοποιήθηκαν 18 μεγάλες πωλήσεις ξενοδοχείων, κυρίως ως εκποιήσεις μη βασικών περιουσιακών στοιχείων από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες. Αυτά τα ξενοδοχεία αντιστοιχούν σε 13.319 κλίνες και τα συνολικά κεφάλαια που επενδύθηκαν είναι της τάξης των 310 εκατ. ευρώ, αναφέρει η PwC. Υπολογίζει επίσης πως υπάρχουν πάνω από 400 ξενοδοχεία με μη βιώσιμο δανεισμό, που πρέπει πρώτα να αναδιαρθρώσουν ή να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους πριν προσελκύσουν νέες επενδύσεις.
Αυτό συνεπάγεται διαγραφή χρέους ύψους μέχρι 490 εκατ. ευρώ, που αφορούν 75 ξενοδοχειακές μονάδες (που χαρακτηρίζονται «ζόμπι»), για να απελευθερωθούν περιουσιακά στοιχεία που παραμένουν επί του παρόντος αδρανή και μη παραγωγικά, αλλά και να γίνει αναδιάρθρωση και αναχρηματοδότηση άλλων χρεών περίπου 2,1 δισ. ευρώ που αφορούν άλλες 342 μονάδες. Την ίδια ώρα υπάρχουν τουλάχιστον άλλα 100 ξενοδοχεία προς πώληση σε όλη την Ελλάδα, με περίπου 10.600 δωμάτια.
Παράλληλα υπάρχουν 14 προγραμματισμένες ανεγέρσεις νέων μονάδων, συνολικής χωρητικότητας 5.557 δωματίων, στην Κρήτη, στα νησιά του Αιγαίου και στη Στερεά Ελλάδα, που αφορούν επενδύσεις 2,5 δισ. ευρώ και άλλες 12 που έχουν ενταχθεί σε διαδικασίες fast track από το Δημόσιο, χωρητικότητας 1.381 δωματίων και απαιτούμενων επενδυτικών κεφαλαίων ύψους 2,75 δισ. ευρώ. Το κατά πόσον η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά μπορεί να αντλήσει αυτή τη χρηματοδότηση από τις κεφαλαιαγορές και ενδεχομένως από κάποιες τράπεζες παραμένει το ζητούμενο. Οπως και το εάν, τελικά, αυτές οι επενδύσεις θα έχουν τις αποδόσεις που οραματίζονται οι εμπνευστές τους. Ειδικά με το υπάρχον φορολογικό πλαίσιο και την ανυπαρξία κινήτρων επιταχυνόμενων αποσβέσεων.
Σε αυτό το περιβάλλον η PwC εκτιμά πως η εξαγορά των υπερβολικά υπερχρεωμένων ξενοδοχείων συχνά με αναγκαστικά μέτρα από τις τράπεζες είναι αμφιλεγόμενη στρατηγική, παρόλο που θα μπορούσε να αποδειχθεί αποδοτική σε ορισμένες περιπτώσεις. «Υπάρχουν περίπου 75 μεγάλα τέτοια ξενοδοχεία “ζόμπι” με παγιδευμένο δανεισμό, τα οποία θα μπορούσαν να αποκτηθούν ως ακίνητα αλλά χρειάζονται σημαντικές επενδύσεις αναβάθμισης και επανατοποθέτησης για να επιτευχθούν οι οικονομικές αποδόσεις που αντιστοιχούν στον προορισμό που βρίσκεται το ξενοδοχείο», αναφέρει χαρακτηριστικά. Επιπλέον πολύ λίγες περιπτώσεις αγοραστών κατέληξαν να επενδύσουν σε ξενοδοχεία «ζόμπι», κυρίως στην Αττική, τα οποία δεν έχουν ακόμη αρχίσει να λειτουργούν ώστε να κριθούν τα αποτελέσματα, συμπληρώνει.
Οι τουριστικές μονάδες «αστέρια», τα «ζόμπι» και η ενδιάμεση «γκρίζα ζώνη»
Tο οικονομικό αποτέλεσμα από τη λειτουργία μιας ξενοδοχειακής επιχείρησης εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από την ανάπτυξη του εκάστοτε προορισμού και η ζήτηση ενισχύεται με τη δημιουργία τουριστικών προϊόντων που προσφέρουν ταξιδιωτικές εμπειρίες. Δύο παράμετροι που αφήνουν εκτός ανάπτυξης και κερδοφορίας ένα μεγάλο μέρος του ελληνικού επιχειρηματικού δυναμικού του κλάδου.
Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από δύο ξεχωριστές έρευνες που παρουσιάσθηκαν αυτή την εβδομάδα: αυτήν του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ) με τίτλο «Hotel Study: ανάλυση οικονομικών στοιχείων των ξενοδοχείων στην Ελλάδα – ανά προορισμό και ανά κατηγορία αστεριών», και αυτή της PwC με τίτλο «Η επόμενη ημέρα του ελληνικού τουρισμού». Επιπλέον διαπιστώνεται πως το βασικό προϊόν που εξακολουθεί και στηρίζει την τουριστική δραστηριότητα και αποφέρει θετικά οικονομικά αποτελέσματα είναι το «ήλιος – θάλασσα» και ακολουθεί το city break, παρά τον ισχυρό διεθνή ανταγωνισμό. Παράλληλα, περίπου το 85% του τουριστικού προϊόντος συγκεντρώνεται στους δημοφιλείς και παραδοσιακούς προορισμούς, σε 5 περιφέρειες (Ν. Αιγαίο, Κρήτη, Κ. Μακεδονία, Ιόνιο, Αττική).
Στις υπόλοιπες περιφέρειες, η δραστηριότητα του κλάδου (σε όρους κύκλου εργασιών σε σχέση με τα απασχολούμενα κεφάλαια) είναι πολύ χαμηλή και αντίστοιχα πολύ μειωμένη είναι η κερδοφορία του σε επίπεδο κερδών προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων ή αρνητική σε επίπεδο κερδών προ φόρων. Παρατηρείται επίσης, την τελευταία 5ετία, αύξηση επενδύσεων σε πεντάστερα ξενοδοχεία και αντίστοιχα μείωση σε μονάδες 3-4 αστέρων. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι, για την περίοδο μεταξύ 2010 και 2015, οι επιχειρήσεις που εξέτασε η μελέτη της PwC υλοποίησαν επενδύσεις ύψους 1,8 δισ. ευρώ, κυρίως για μεγάλα ξενοδοχεία 5 αστέρων σε δημοφιλείς προορισμούς.
Οι συνολικές επενδυτικές ανάγκες στον ξενοδοχειακό κλάδο για την επόμενη πενταετία υπολογίζονται σε 6,2 δισ. ευρώ, τα οποία κατανέμονται σε 4,8 δισ. ευρώ για την αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού, σε 1 δισ. ευρώ για την κατασκευή επιπλέον κλινών και σε 300 εκατ. ευρώ για τη συντήρηση υφιστάμενων εγκαταστάσεων.
Η ποιοτική αναβάθμιση του ελληνικού ταξιδιωτικού προϊόντος και η ανάπτυξη νέων προορισμών μπορεί να προσθέσει στα έσοδα από τον τουρισμό έως και 15,9 δισ. ευρώ ετησίως, σύμφωνα με την PwC. Για να καταστεί όμως αυτό δυνατό και να διπλασιαστούν τα έσοδα, από 15,5 δισ., στα οποία υπολογίζεται ότι θα κλείσει το 2018, στα 31 δισ., όπως δυνητικά εκτιμά η PwC, θα πρέπει να αλλάξει στρατηγική τόσο ο ιδιωτικός όσο και ο δημόσιος τομέας. Και, κυρίως θα πρέπει να απεγκλωβιστούν κεφάλαια που είναι επενδεδυμένα στην ευρύτερη «άγονη» τουριστικά περιφέρεια, αλλά και εκείνα που παραμένουν παγιδευμένα σε επιχειρήσεις με κόκκινα δάνεια.
Να σημειωθεί πως, σύμφωνα με την PwC, σχεδόν το 51% όλων των ξενοδοχείων είναι stars («αστέρια», διεθνώς ανταγωνιστικά δηλαδή ) και περίπου το 22% είναι «ζόμπι». Ξενοδοχειακές επιχειρήσεις υπερδανεισμένες που αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους όχι μόνον λόγω της απουσίας λειτουργικής κερδοφορίας αλλά και εξαιτίας πολύ χαμηλών τζίρων. Τα stars πάντως αποτελούν την πλειονότητα στους κύριους προορισμούς και τείνουν να βρίσκονται στην κατηγορία 4 αστέρων και να είναι μονάδες μικρότερου μεγέθους. Τα περισσότερα ξενοδοχεία «ζόμπι» βρίσκονται σε δευτερεύοντες προορισμούς και τείνουν να είναι μεγάλα ξενοδοχεία 5 αστέρων. Μεταξύ των stars και των «ζόμπι» υπάρχει όμως μια «γκρίζα ζώνη» που περιλαμβάνει το υπόλοιπο 34% των ξενοδοχειακών μονάδων, που μπορεί να μετεξελιχθούν είτε σε κερδισμένους είτε σε χαμένους. «Υπάρχουν περίπου 400 ξενοδοχεία grey το οποία απαιτούν οικονομική αναδιάρθρωση πριν προσελκύσουν νέες επενδύσεις, αλλά αυτό μπορεί να απαιτεί διαγραφή χρεών ύψους 2,6 δισ. ευρώ», επισημαίνει η PwC.
