Η μικρή διείσδυση μεγάλων ξένων και εγχώριων brands στην ελληνική ξενοδοχειακή αγορά σε συνδυασμό με την άνθηση του ελληνικού τουρισμού και τη διαδικασία απομόχλευσης των ισολογισμών των τραπεζών από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια του κλάδου, δημιουργούν συνθήκες για ανατροπή των συσχετισμών στον κλάδο. Δηλαδή την είσοδο και μεγέθυνση των επωνύμων αλυσίδων και τον περιορισμό των μεμονωμένων ξενοδόχων.
Αυτό προκύπτει από τη μελέτη της Pepper Group, πολυεθνικού ομίλου διαχείρισης χαρτοφυλακίου δανείων και περιουσίας αξίας 36 δισ. ευρώ, για την ελληνική αγορά ακινήτων φιλοξενίας.
Οπως σημειώνεται, η επενδυτική δραστηριότητα αναμένεται να διευκολυνθεί από την επιτάχυνση της διαχείρισης των κόκκινων ξενοδοχειακών δανείων, τα οποία οι τράπεζες, σύμφωνα με την Pepper, σχεδιάζουν να αρχίζουν να ομαδοποιούν, ειδικά τα μικρότερης αξίας.
Με απλά λόγια, η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά εκτιμάται πως χαρακτηρίζεται από υψηλό κατακερματισμό. Και μάλιστα, ακόμη και στις κατηγορίες των τεσσάρων και πέντε αστέρων. Ετσι, νομοτελειακά σχεδόν, δεδομένης και της κατάστασης με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, θα οδηγηθεί σε συγκέντρωση με την ανάπτυξη αλυσίδων που είναι ήδη εδώ και την είσοδο καινούργιων.
Είναι αυτή η δομή της ελληνικής ξενοδοχειακής αγοράς που «προσκαλεί» τους μεγάλους ομίλους να συμμετάσχουν στην αναδιάρθρωση του επιχειρηματικού της χάρτη, σημειώνουν στην «Κ» οι συντάκτες της έκθεσης.
H διαδικασία αυτή έχει ασφαλώς ξεκινήσει ήδη όπως μαρτυρούν μεγάλες επενδύσεις όπως αυτές που έχει υλοποιήσει ή υλοποιεί το συγκρότημα Sani/Ikos Resorts συμφερόντων του κοινοπρακτικού σχήματος Ανδρεάδη, Oaktree Capital, Goldman Sachs και Hermes GPE. Το συγκεκριμένο ελληνικό και διεθνές επενδυτικό σχήμα έχει συγκροτήσει ξενοδοχειακό όμιλο που ήδη προσμετρά 1938 δωμάτια και το 2019, με την ολοκλήρωση του Ikos Aria στην Κω, θα φτάσει τα 2309 δωμάτια ενώ εάν συνυπολογισθούν και αυτά της επένδυσης στην Ανδαλουσία της Ισπανίας, ανέρχεται σε 2.720 δωμάτια.
«Τους επόμενους μήνες θα δούμε πλήθος κινήσεων σε αυτή την κατεύθυνση, κάποιες εκ των οποίων θα γίνουν και με βίαιο τρόπο, καθώς οι τράπεζες έχουν ιδιαίτερα υψηλούς στόχους να πετύχουν αναφορικά με την απομόχλευση των χαρτοφυλακίων τους από μη εξυπηρετούμενα δάνεια», σημειώνει στην «Κ» ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της Pepper Hellas, Ηλίας Ζιώγας FRICS (Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors).
Οπως προκύπτει από τα στοιχεία της μελέτης, τις τελευταίες δύο δεκαετίες το ελληνικό απόθεμα ξενοδοχείων, ο αριθμός τους δηλαδή, αυξήθηκε κατά 21,2%. Ομως τα ξενοδοχεία 5 αστέρων πενταπλασιάστηκαν και σήμερα αντιστοιχούν στο 5% του συνόλου, σύμφωνα με την Pepper.
Μαζί με τα τετράστερα και τα τριάστερα αντιστοιχούν στο 46,0% του συνολικού αποθέματος. Κατά την τελευταία δεκαετία της κρίσης, όμως, ο αριθμός των επώνυμων εμπορικών σημάτων ξενοδοχείων (branded hotels) έχει μειωθεί.
Μεγάλα διεθνή εμπορικά σήματα εγκατέλειψαν τη χώρα, ενώ ένας αριθμός των εθνικών σημάτων που δεν έχουν πρόσβαση στην τραπεζική αγορά ή ήταν υπερδανεισμένα, αναγκάστηκαν να κλείσουν. Επί του παρόντος, υπάρχουν 407 πεντάστερα και τετράστερα επώνυμα ξενοδοχεία με χωρητικότητα 72.126 δωματίων, που αντιπροσωπεύει μόλις το 20,5% του συνόλου της κατηγορίας τους. Και για αυτόν τον λόγο οι διεθνείς αλλά και ορισμένοι εγχώριοι επενδυτές άρχισαν να ενεργοποιούνται.
Τα εμπορικά σήματα που εισέρχονται τα τελευταία λίγα χρόνια στην ελληνική αγορά είναι σημαντικά και περιλαμβάνουν τα Ibis Styles του ομίλου Accor Hotel με το άνοιγμα του Ibis Styles στο Ηράκλειο της Κρήτης το 2017, τη Four Seasons στο Astir Palace Hotel Athens, τη Marriott International που έφυγε στα τέλη του 2013 και πρόσφατα αποκατέστησε την παρουσία της με το ξενοδοχείο Marriott έπειτα από συμφωνία με τον όμιλο Χανδρή. Μακράν το μεγαλύτερο εμπορικό σήμα στην Ελλάδα είναι της TUI, με πέντε από τις μάρκες της να αντιπροσωπεύουν 41 ξενοδοχειακές μονάδες στην Ελλάδα ή το 4,0% του συνολικού αριθμού πεντάστερων και τετράστερων δωματίων. Τα Grecotel, συμφερόντων του ομίλου Νίκου Δασκαλαντωνάκη είναι η δεύτερη μεγαλύτερη εμπορική επωνυμία ξενοδοχείων στη χώρα και η μεγαλύτερη εθνική μάρκα με 26 ξενοδοχειακές μονάδες και χωρητικότητα 5.214 δωματίων. Η Thomas Cook κατέχει την τρίτη θέση όσον αφορά τη χωρητικότητα δωματίου με 4.839 δωμάτια σε 36 ξενοδοχεία μοιρασμένα στα έξι από τα εμπορικά σήματά της.
Υψηλότερες πληρότητες
Γιατί έχουν σημασία τα εμπορικά σήματα; Διότι τόσο η διεθνής όσο και η εγχώρια εμπειρία έχει αποδείξει, εξηγεί η Pepper, πως ένα επιτυχημένο σήμα αυξάνει τόσο τις πληρότητες όσο και τα έσοδα ανά δωμάτιο, αλλά και τα κέρδη της επιχείρησης. «Μια αναγνωρίσιμη μάρκα τοποθετημένη σε ένα ξενοδοχείο σημαίνει μεγαλύτερη αξία για τον ιδιοκτήτη και καλύτερη πρόσβαση σε δανειστές και οι επενδυτές βλέπουν πιο ευνοϊκά ένα εμπορικό όνομα με ιστορία και φήμη».
Ενδιαφέρον για 5στερα, αλλά και για ενοικιαζόμενα δωμάτια
Πολλοί ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται όχι μόνον για τις κατηγορίες των ξενοδοχείων τεσσάρων και πέντε αστέρων αλλά και για χαμηλότερες, ακόμα και ενοικιαζόμενα δωμάτια. Ομως για να επενδύσουν απαιτούν κρίσιμους όγκους. Δηλαδή τετρακόσια ή πεντακόσια ενοικιαζόμενα δωμάτια ή ανάλογες κλίνες σε ξενοδοχεία δύο ή τριών αστέρων. Μόνον έτσι αποκτά οικονομικό νόημα η επένδυση, εξηγούν στην «Κ» στελέχη της αγοράς ακινήτων.
Και αυτό ακριβώς ετοιμάζονται να κάνουν οι ελληνικές τράπεζες: Η επενδυτική δραστηριότητα στην ελληνική αγορά φιλοξενίας παρουσιάζει αυξημένη κινητικότητα σε σύγκριση με τα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης (2008-2014). Από το 2014 οι επενδύσεις αυτής της κατηγορίας έχουν αναρριχηθεί σε επίπεδα-ρεκόρ, με τις συνολικές συναλλαγές να διαμορφώνονται κοντά στα 900 εκατ. ευρώ, υπολογίζει η Pepper Hellas. Οι αγοραπωλησίες ξενοδοχείων τα τελευταία χρόνια έχουν ενισχυθεί από μια σειρά διεθνών διαγωνισμών και πλειστηριασμών που ανατέθηκαν ή διεξήχθησαν από τις ελληνικές τράπεζες, στο πλαίσιο της πιεστικής ανάγκης για απαλλαγή μεγάλου μέρους των επισφαλών απαιτήσεών τους από τους ισολογισμούς τους. «Οι προσπάθειες αυτές των τραπεζών συμπληρώνονται τώρα με την ομαδοποίηση πολλών μικρότερων και μεγαλύτερων δανείων φιλοξενίας σε μεγαλύτερα ενιαία χαρτοφυλάκια, εντός του πεδίου εφαρμογής της συνολικότερης στρατηγικής πώλησης χαρτοφυλακίων που αρχίζει να παίρνει μορφή με την καθοδήγηση της ΕΚΤ», επισημαίνει η Pepper Hellas.
Σύμφωνα με την έκθεση της Pepper για την ελληνική αγορά φιλοξενίας, η συνολική αξία των δανείων που έχουν χορηγηθεί σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις ανέρχεται σήμερα στα επίπεδα των 7,6 δισ. ευρώ. Ποσό που αντιπροσωπεύει περίπου το 4% των συνολικών χορηγηθέντων δανείων. Από αυτά τα 7,6 δισ. ευρώ το 43% ή τα 3,3 δισ. κατηγοριοποιείται στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ποσοστό μικρότερο από το 48,5% στο οποίο ανέρχονται συνολικά τα μη εξυπηρετούμενα στη χώρα, πλην όμως σημαντικό. Ειδικά για έναν κλάδο που γνωρίζει έντονη αναπτυξιακή δυναμική αν και αδιαμφισβήτητα υπερφορολογείται.
1.400 επιχειρήσεις
Η μεγάλη πλειονότητα αυτών των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει αξία μεγαλύτερη του ενός εκατομμυρίου ευρώ και αφορά περίπου 1.400 δανειολήπτριες επιχειρήσεις. «Αυτή η κατηγορία οφειλετών παρουσιάζει καλύτερες δυνατότητες αποπληρωμής από εκείνες των δανείων που είναι μικρότερα του ενός εκατομμυρίου, που αφορά μικρότερα ξενοδοχεία και επιχειρήσεις ενοικίασης δωματίων που είναι πιο ευάλωτες και με μικρότερη ικανότητα εξυπηρέτησης των δανείων τους», σημειώνει η Pepper. Τόσο τα μεν όσο και τα δε, αλλά και τα πολύ μεγαλύτερα δάνεια, που ξεπερνούν τα 50 εκατομμύρια ευρώ και σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν ακόμα και τα 300 εκατομμύρια, έχουν προτεραιοποιηθεί από τις τράπεζες για άμεση διαχείριση ή πώληση, κατόπιν και των σχετικών υποχρεώσεων που έχουν αναλάβει προς τους ευρωπαϊκούς και εθνικούς εποπτικούς μηχανισμούς.
Οι δεκαπέντε μεγαλύτεροι όμιλοι στην Ελλάδα και οι νέες αφίξεις
Στην Ελλάδα δεσπόζουν δεκαπέντε μεγάλοι ελληνικοί και ξένοι όμιλοι με βάση τη δυναμικότητά τους, δηλαδή τον αριθμό δωματίων που διαθέτουν. Οι πέντε μεγαλύτεροι πολυεθνικοί όμιλοι είναι με φθίνουσα σειρά μεγέθους η TUI Group, η Thomas Cook, η Starwood, η Louis Hotels και η Labranda Hotels. Αθροιστικά ελέγχουν 18.300 δωμάτια. Απέναντί τους, και ενίοτε σε συνεργασία, βρίσκονται οι πέντε μεγαλύτεροι ελληνικοί όμιλοι, που είναι οι Grecotel, συμφερόντων του ομίλου Νίκου Δασκαλαντωνάκη, η Mitsis Hotels του ομίλου Μήτση, η Aldemar του ομίλου Ν. Αγγελόπουλου, η Helios Hotels, συμφερόντων του ομίλου Μαντωνανάκη, και η G Hotels του ομίλου Τ. Γρηγοριάδη. Οι πέντε αυτοί ελληνικοί όμιλοι έχουν συνολικά 14.632 δωμάτια σύμφωνα με στοιχεία της Pepper Hellas Research.
Σε αυτούς πρέπει να προστεθεί πλέον και το μεικτών συμφερόντων, ελληνικών και αλλοδαπών σχήμα της Sani/Ikos Resorts που μέσω επενδύσεων και εξαγορών όπως αυτές που περιγράφει η Pepper Hellas ήδη έχει ξεπεράσει τα 1930 δωμάτια και το 2019 θα φτάσει τα 2.300
Ομως οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις στην Ελλάδα έχουν και ισχυρότατους τοπικούς παίκτες, κάποιους με περισσότερα δωμάτια από πολλούς ξένους ομίλους. Οι πέντε μεγαλύτεροι τοπικοί όμιλοι πάντοτε με βάση των αριθμό δωματίων, όπως τα παρουσιάζει η μελέτη της Pepper Hellas Research, είναι η H Hotels του όμιλου Χατζηλαζάρου στη Ρόδο, η Sbokos Hotels συμφερόντων των οικογενειών Σμπώκου και Θ. Βασιλάκη στην Κρήτη, η Kipriotis Hotels του ομώνυμου επιχειρηματία στην Κω, η Esperia Hotels της οικογενείας Βασιλάκη της Ρόδου και τα Aquila Hotels της οικογενείας Τάκη Δασκαλαντωνάκη.
• Αθήνα. Χιλιάδες νέα δωμάτια προστέθηκαν τα τελευταία λίγα χρόνια ή αναμένεται να προστεθούν άμεσα από νέες επενδύσεις. Στην Αθήνα, εκτός από την έλευση της Four Seasons στον Αστέρα, της Grand Hyatt στη Συγγρού και την επιστροφή της Marriott στο Chandris Hotel, ξεχωρίζει μεταξύ άλλων και η επικείμενη επαναλειτουργία του Kings Palace από τη Λάμψα και του La Mirage στην Ομόνοια. Επιπλέον, υπάρχουν και μικρότερες ξενοδοχειακές μονάδες που ανοίγουν οσονούπω, συμπεριλαμβανομένου του νέου μπουτίκ ξενοδοχείου στην οδό Μητροπόλεως της Grecotel και αυτού της Inestia Hospitality του ομίλου Κόκκαλη στην πλατεία Κολοκοτρώνη.
• Θεσσαλονίκη. Η συμπρωτεύουσα καλωσόρισε έξι νέα μπουτίκ ξενοδοχεία το 2016 και πέρυσι το πρώην ξενοδοχείο Les Lazaristes άνοιξε εκ νέου ως Lazart υπό τη διεύθυνση της Zeus International. Το μπουτίκ ξενοδοχείο Olympos Νάουσα της Grivalia Hospitality αναμένεται να ανοίξει στα τέλη του 2019 και πολλά επενδυτικά έργα συνεχίζονται στη Χαλκιδική. Η Sani-Ikos επένδυσε 38 εκατ. στα Sani Club και Sani Dunes (136 δωμάτια) και άλλα 27 εκατ. στο Ikos Oceania.
• Κρήτη. Στη μεγαλόνησο, το ξενοδοχειακό στοκ σημείωσε σημαντική άνοδο τόσο σε αριθμό νέων δωματίων όσο και σε αριθμό ανακατασκευών. Τέτοιες εξελίξεις περιλαμβάνουν το Anemos Luxury Grand Resort, το Domes Noruz, το Ibis Styles και το Radisson Blue Beach Resort.
Μέχρι το 2020, το συνολικό απόθεμα στο νησί αναμένεται να αυξηθεί κατά 3.000 νέα δωμάτια, ενώ οι συνολικές επενδύσεις θα φθάσουν στο 1 δισ., εκτιμά η Pepper, που προσμετρά τα νέα Euphoria Resort, Abaton Resort, Nana Princess Επιπλέον, η TUI AG απέκτησε οικόπεδο έκτασης 13 στρεμμάτων στην Ιεράπετρα και σχεδιάζει να κατασκευάσει ένα νέο Robinson Club, ενώ η Dolphin Capital πούλησε δύο από τα project της στην Κρήτη, στην Τριόπετρα και στη Σητεία.
• Στα Δωδεκάνησα η Thomas Cook ολοκλήρωσε τα Casa Cook και μαζί με άλλες μονάδες (Atlantica Dreams Sensatori Resort, Sensatori Resort Ρόδος, Mayia Exclusive, Grand Gennadi, Sunprime Pearl, Amada Colossos, Marvel Luxury Resort, Ikos Resort) περισσότερα από 3.000 νέα δωμάτια προστίθενται στο στοκ.
• Στις Κυκλάδες 21 νέα ξενοδοχεία ξεκίνησαν δραστηριότητα το 2016, με τα 19 από αυτά σε Μύκονο και Σαντορίνη. Μερικά από αυτά είναι το Kirini-My Mykonos Retreat, το Kensho Boutique Hotel, το Madoupa Boutique Hotel, το Santo Maris, το Aqua Blue και το το Cavo Tagoo στη Σαντορίνη. Το 2017, 15 επιπλέον ξενοδοχεία προστέθηκαν στα Δωδεκάνησα.
24η παγκοσμίως
Η τελευταία έκθεση Travel and Tourism Competitiveness Report που μετράει την ελκυστικότητα κάθε τουριστικού προορισμού, ανέβασε την Ελλάδα στην 24η θέση μεταξύ 136 χωρών. Η επίδοση αυτή σημαίνει άνοδο κατά επτά θέσεις στην παγκόσμια κατάταξη μέσα σε μια διετία και συνδέεται με τις προσπάθειες της χώρας για την καλύτερη προώθηση των πλεονεκτημάτων της.
Θετικό κλίμα
Η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών ακινήτων θεωρεί τις προοπτικές καταγραφής υπεραξιών από τοποθετήσεις σε ελληνικά ξενοδοχειακά (71%) ακίνητα θετικές. Είναι χαρακτηριστικό πως το 38% των συμμετεχόντων σε σχετική έρευνα στα τέλη του 2017 απαντά πως οι προοπτικές είναι πολύ καλές και το 41% καλές. Μόλις το 19% τις χαρακτήρισε απλώς δίκαιες (fair).
Τα εμπόδια
Ενα αντικίνητρο που βλέπουν οι επενδυτές στην Ελλάδα είναι η απουσία «καθαρών», από πλευράς υποχρεώσεων, τίτλων και απαιτούμενων πιστοποιητικών ακινήτων. Η «έλλειψη ποιοτικών επενδυτικών προϊόντων» χαρακτηρίζεται ως εμπόδιο από το 48% των επενδυτών. Το νέο πλαίσιο για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αναμένεται να περιορίσει αυτό το πρόβλημα.
