Αναφερθήκαμε πριν μερικές ημέρες, σε μια πολύ εδιαφέρουσα εκδήλωση του ULI, που έγινε σε κεντρικό ξενοδοχείο της Αθήνας, με την ευκαιρία της παρουσίας της εφετινής έρευνας του Ινστιτούτο για τις επενδυτικές ευκαιρίες στα ακίνητα.
Όσον αφορά στην έκθεση, όπως γράψαμε «Ακόμη μία θλιβερή κατρακύλα για την Ελλάδα και την Αθήνα, αφού στην πανευρωπαϊκή έρευνα του ULI (Urban Land Institute) «Emerging Trends in Real Estate», που εκπόνησε η PWC, η Αθήνα κατρακύλισε στην 27η θέση από την 5η στην οποία βρισκόταν ένα χρόνο πριν».
Ωστόσο στην εκδήλωση ακούστηκαν πολύ ενδιαφέρουσες απόψεις, από τον Αντώνη Καμπουράκη, πρόεδρο της Ένωσης Ξενοδόχων Ρόδου και τον διευθύνοντα σύμβουλο της ΠΑΝΓΑΙΑ Άρη Καρυτινό, για το επενδυτικό εναδιαφέρον στον Τουρισμό, τις όχι επιτυχημένες προσπάθειες των distress funds, να αποκτήσουν ελληνικά ξενοδοχεία, αλλά και τον ρόλο των τραπεζών.
Εξασφαλίσαμε την ομιλία του Αντώνη Καμπουράκη:
Τα βασικά συμπεράσματα, συνοψίζονται στα εξής:
– Σε έναν κλάδο που σε μια καταρρέουσα οικονομία κινείται έντονα ανοδικά, όπως ο ελληνικός Τουρισμός, η επιδίωξη να εξαγοραστούν ξενοδοχεία σε τιμές distress funds, δεν πρόκειται σε καμία περίπτωση να ευοδωθεί.
– Υπάρχει σημαντική διαφορά αξίας, στην προσφορά και την ζήτηση για εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων.
– Οι τράπεζες δεν επιτελούν το ρόλο τους.
– Ο αφελληνισμός του ξενοδοχειακού κλάδου, θα βλάψει τον ελληνικό τουρισμό.
Το ξενοδοχείο για να πάει καλά, θέλει δέσμευση και αφοσίωση, θέλει προσωπική σφραγίδα, θέλει πελάτες & ιδιοκτήτες να μιλάνε μεταξύ τους, με τα μικρά τους ονόματα. Γιατί αυτή είναι η παγκόσμια τάση, αναζήτησης στοιχείων μοναδικότητας, και προσωποποιημένης παροχής υπηρεσιών, ώστε ο επισκέπτης να πάρει αυτό το οποίο έχει ονειρευτεί, έχει σχεδιάσει και έχει πληρώσει: μια εμπειρία που δεν μπορεί να τη ζήσει αλλού.
Δεν είναι ούτε τσιμέντα, ούτε μπετόβεργες.
Είναι συναίσθημα κι ανθρώπινη σχέση.
Δείτε το video και διαβάστε την ομιλία του Αντώνη Καμπουράκη:
«A. Το πρώτο πράγμα που πρέπει να αναγνωρίσουμε είναι, πως ο τουρισμός καταφέρνει να βρίσκεται στην κορυφή των οικονομικών δραστηριοτήτων στη χώρα μας, πως πετυχαίνει θετικά αποτελέσματα, πως επιδεικνύει σοβαρά αναπτυξιακά αποθέματα.
Επίσης είναι σημαντικό το γεγονός, πως το ελληνικό ξενοδοχειακό προϊόν είναι ώριμο. Έχουμε πολλά & καλά ξενοδοχεία, είτε καινούργια είτε πλήρως ανακαινισμένα, τα οποία μπορούν να καλύψουν ανάγκες για όλα τα βαλάντια, της παγκόσμιας τουριστικής αγοράς.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον λοιπόν είναι εύλογο, δεν συνιστά έκπληξη. Κυρίως εμφανίζεται υπό μορφή ενδιαφέροντος, για υφιστάμενες ξενοδοχειακές μονάδες ή/και για την ανάπτυξη νέων, κυρίως αξιοποιώντας τις πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις, που επιτρέπουν ολοκληρωμένες μορφές τουριστικής ανάπτυξης (ΠΟΤΑ, Mixed-Used Resorts κλπ).
Παρ’ όλα αυτά, οι τελικές πράξεις συμφωνίας επενδύσεων είναι ελάχιστες. Προσπαθώντας να αιτιολογήσει κανείς αυτή την πραγματικότητα, βρίσκεται κατά τη γνώμη μου μπροστά σε δύο (2) κυρίως ανασταλτικά χαρακτηριστικά:
Το πρώτο ανασταλτικό στοιχείο, που πρέπει να επισημανθεί, είναι το γεγονός πως στην Ελλάδα δεν υπάρχουν μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες, που θα πρόσφεραν την κλίμακα των αποδόσεων, που επιζητεί κάποιο μεγάλο επενδυτικό Fund.
H βασική δομή της ελληνικής ξενοδοχίας, συγκροτείται πάνω σε πολλούς μεμονωμένους ιδιοκτήτες, ανά γεωγραφική περιοχή. Συνεπώς για να επιτευχθούν οι ζητούμενες αποδόσεις, θα πρέπει στην πραγματικότητα να «πακεταριστούν», πολλές ιδιοκτησίες ξενοδοχείων μαζί, πράγμα που σημαίνει πως θα πρέπει γίνουν όλες οι επιμέρους συμφωνίες, για να επιτευχθεί κάτι τέτοιο, κι αυτό ασφαλώς δυσκολεύει τα πράγματα, καθώς απαιτεί μακροχρόνιες διαδικασίες διαπραγμάτευσης.
Το δεύτερο στοιχείο, που συνδυάζεται και με το πρώτο, είναι το γεγονός πως, –τουλάχιστον κατά την εικόνα που έχω εγώ προσωπικά–, υπάρχει μέχρι και σήμερα μια μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις επενδυτικές προσφορές, που κατατίθενται και στο τίμημα που ζητείται, από την πλευρά των σημερινών ιδιοκτητών. Μια μικρή διαφορά μπορεί, με καλή θέληση, να καλυφθεί σχετικά εύκολα. Όταν όμως μιλάμε για πραγματικό χάσμα, μεταξύ τιμήματος πώλησης και επενδυτικής προσφοράς, είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί ο χρυσός μέσος όρος, που θα οδηγούσε σε συμφωνίες, και σε τελικές πράξεις επένδυσης.
Ο συνδυασμός αυτών των δύο στοιχείων, πολλές & μεμονωμένες ιδιοκτησίες ξενοδοχείων, και μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις δυο πλευρές, στη διαδικασία της όποιας διαπραγμάτευσης, έχουν καταγραφεί ως οι μείζονες ανασταλτικοί παράγοντες, για την ευόδωση του εκδηλωμένου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
B. Οι ιδιωτικές επενδύσεις, Ελληνικές και ξένες, είναι το οξυγόνο του ελληνικού τουρισμού. Δεν μπορεί να υπάρξει τουρισμός χωρίς ιδιωτικές επενδύσεις, κι εδώ οφείλω να σημειώσω πως, παρά το γεγονός πως συνολικά στην ελληνική οικονομία, ο κρατικός παρεμβατισμός υπήρξε διαρκής και έντονος, ο τουρισμός αποτέλεσε μια φωτεινή εξαίρεση, και δεν είναι άσχετο αυτό, με τις επιτυχίες του ελληνικού τουρισμού.
Η ιδιωτική οικονομία είναι αυτή που μπορεί να παράγει πλούτο, τζίρους, εισοδήματα, θέσεις εργασίας, δημόσια έσοδα, κλπ. Ευτυχώς συνειδητοποιήθηκε πολύ νωρίς, πως το κράτος δεν μπορεί να κάνει τον ξενοδόχο, κι έτσι δεν είχαμε τις παθογένειες, που συναντάμε σε άλλους τομείς και κλάδους, της οικονομίας.
Για μένα λοιπόν, το στρατηγικό ερώτημα αναφορικά με τις επενδύσεις στον τουρισμό, είναι πολύ συγκεκριμένο:
Θέλουμε επενδύσεις για τις επενδύσεις, δηλαδή να μπουν απλά κάποια λεφτά, ή θέλουμε επενδύσεις που θα ενισχύουν τον ελληνικό τουρισμό, και θα αναβαθμίζουν ακόμη περισσότερο τη μοναδικότητα του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, αλλά και θα διασφαλίζουν θέσεις εργασίας, και κοινωνική συνοχή;
Θα σας πω τη γνώμη μου, καθαρά & ξάστερα:
Οι επενδύσεις δεν μπορεί να είναι αυτοσκοπός.
Να γίνουν, για να πούμε πως έγιναν.
Επιπλέον, το ίδιο καθαρά θέλω να δηλώσω, πως είμαι αντίθετος στον αφελληνισμό του ξενοδοχειακού κλάδου, όχι από κάποια ιδεοληπτική εμμονή, αλλά γιατί πιστεύω πως μακροπρόθεσμα αυτό θα βλάψει τον ελληνικό τουρισμό.
Το ξενοδοχείο για να πάει καλά, θέλει δέσμευση και αφοσίωση, θέλει προσωπική σφραγίδα, θέλει πελάτες & ιδιοκτήτες να μιλάνε μεταξύ τους, με τα μικρά τους ονόματα. Γιατί αυτή είναι η παγκόσμια τάση, αναζήτησης στοιχείων μοναδικότητας, και προσωποποιημένης παροχής υπηρεσιών, ώστε ο επισκέπτης να πάρει αυτό το οποίο έχει ονειρευτεί, έχει σχεδιάσει και έχει πληρώσει: μια εμπειρία που δεν μπορεί να τη ζήσει αλλού. Ο τουρισμός είναι, στο κέντρο της οικονομίας των εμπειριών, κι αυτό δεν πρέπει να διαφεύγει της προσοχής κανενός.
Δεν είναι ούτε τσιμέντα, ούτε μπετόβεργες.
Είναι συναίσθημα κι ανθρώπινη σχέση.
Άρα, πρέπει να δούμε, το σωστό πλαίσιο των όρων, και των προϋποθέσεων, που θα δώσουν μια πραγματική δυναμική στις επενδύσεις, ελληνικές & ξένες, στον τουρισμό. Και το πλαίσιο αυτό, κατά τη γνώμη μου πρέπει να έχει, πολύ συγκεκριμένα χαρακτηριστικά:
01. Πρώτον, να υπάρξει νέος αναπτυξιακός νόμος, που να δίνει κίνητρα για επενδύσεις στον τουρισμό, που σήμερα δεν υπάρχει.
02. Δεύτερον, να γίνει μια οργανωμένη προσπάθεια, για την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, διότι η απόδοση μιας επένδυσης, δεν μπορεί να είναι υπόθεση δύο (2) ή τριών (3) μηνών. Κι εδώ τεράστιο ρόλο παίζει η προβολή του ελληνικού τουριστικού προϊόντος στις αγορές, είτε παραδοσιακές είτε αναδυόμενες.
03. Τρίτον, να υπάρξει αναβάθμιση των υποδομών, που σχετίζονται άμεσα ή έμμεσα, με τον τουρισμό. Η συμφωνία, για παράδειγμα, που επιτεύχθηκε για τα περιφερειακά αεροδρόμια είναι πολύ σημαντική, καθώς αναμένουμε αποτελέσματα προς αυτήν ακριβώς την κατεύθυνση, της αναβάθμισης. Είναι πολύ σημαντικό για έναν τουριστικό προορισμό, η πρώτη εντύπωση μετά την προσγείωση, να είναι ένα υπερσύγχρονο, και όχι ένα παραμελημένο, και παρακμασμένο αεροδρόμιο. Όλα μετράνε στην τουριστική εμπειρία.
04. Τέταρτον και πολύ σημαντικό. Πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες της ελληνικής τουριστικής αγοράς: Ένα ξενοδοχείο, δεν είναι κάτι που στέκεται στο κενό. Υπάρχουν προμηθευτές, υπάρχει μια τοπική κοινωνία, με την οποία το κάθε ξενοδοχείο, βρίσκεται σε μια σχέση.
Όσοι έχουν ζήσει την ξενοδοχειακή καθημερινότητα, γνωρίζουν σε τι αναφέρομαι: Από τις μεταχρονολογημένες επιταγές, για τη διευκόλυνση των συναλλαγών, μέχρι την καλή σχέση με τον παπά της ενορίας, για να μη χτυπάει δυνατά την καμπάνα, τα κυριακάτικα πρωινά, και ξυπνάει από τα χαράματα τους τουρίστες, που έχουν ξενυχτήσει διασκεδάζοντας. Όλα αυτά έχουν μεγάλη σημασία, κι ας μην φαίνονται προτεραιότητες, με μια πρώτη ματιά. Ο διάβολος όμως κρύβεται πάντα στις λεπτομέρειες, και είναι εκεί που κερδίζονται και χάνονται τα επενδυτικά στοιχήματα.
Υπ’ αυτή την έννοια θα έλεγα πως οι ξένες επενδύσεις είναι χρήσιμο, κατά περίπτωση, να αναζητούν & τοπικό συνεργάτη, καθώς μέσα από τέτοιες συνέργειες, μόνον θετικά αποτελέσματα μπορούν να προκύψουν.
C. Έρχομαι τώρα στο θέμα των τραπεζών. Πρώτα απ’ όλα, πρέπει να τονιστεί πως οι τράπεζες, όλο αυτό το διάστημα έχουν πάψει να επιτελούν το ρόλο τους και την αποστολή τους.
Οι τράπεζες δεν είναι χρηματοκιβώτια.
Ο ρόλος τους είναι να χρηματοδοτούν την οικονομική δραστηριότητα, κι αυτό δυστυχώς δεν το κάνουν. Συμβάλλοντας κατ’ αυτό τον τρόπο στη στασιμότητα και την ύφεση. Θέλω να πιστεύω πως, οι προσφάτως ανακεφαλαιοποιημένες, για μια ακόμη φορά, τράπεζες, θα είναι σε θέση να ανταποκριθούν στον πραγματικό ρόλο τους, εκείνον του Πιστωτικού Ιδρύματος.
Από κει και πέρα, στο θέμα των «κόκκινων δανείων» ξενοδοχείων, απαιτείται μια ολοκληρωμένη διαχείριση.
Πιστεύω, πως πρώτα θα πρέπει να γίνεται μια προσπάθεια συμφωνίας διακανονισμού, με τους σημερινούς ιδιοκτήτες, κάθε υπερχρεωμένου ξενοδοχείου.
Στο βαθμό που βρίσκεται κοινός τόπος, αυτό θα έχει αμοιβαίο όφελος, και για την τράπεζα και για το ξενοδόχο.
Η λύση της εκποίησης των δανείων όσο–όσο, κατά τη γνώμη μου δεν μπορεί να είναι επιλογή.
Σας ευχαριστώ για την προσοχή σας.
money-tourism.gr
