Την δυνατότητα παράτασης – μεταφοράς μισθώσεων δημοτικών καταστημάτων της Νέας Αγοράς εξετάζει η δημοτική αρχή ενόψει υλοποιήσεως του σχεδίου ανακαίνισης του ιστορικού μνημείου.
Σχετικά γνωμοδότησε ο νομικός σύμβουλος του Δήμου Ρόδου κ. Μανώλης Στάγκας:
«Με την υπ’ αρ. πρωτ. ΥΠΠΟΛ 284628/16-6-2022 απόφαση του Τμήματος Προστασίας Νεωτέρων Μνημείων της ίδιας υπηρεσίας Δωδ/σου της Γ.Δ.Α.Μ.Τ.Ε. του Υπ.Πολιτισμού εγκρίθηκε η μελέτη «Κατεδάφισης ισογείων αυθαίρετων κτισμάτων και Αποκατάστασης και αναβάθμισης λειτουργίας μνημειακού συγκροτήματος Νέας Αγοράς Ρόδου».
Επίσης με το υπ’ αρ. πρωτ. Σ.Α. 205/27-6-2022 πρακτικό της 12ης Συνεδρίασης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Π.Ε. Ρόδου της Α.Δ. Αιγαίου εγκρίθηκε η πλήρως αποκαθιστούσα το μνημείο του κτηριακού συγκροτήματος της Νέας Αγοράς της πόλης της Ρόδου αρχιτεκτονική μελέτη εργασιών αποκατάστασης και αναβάθμισης λειτουργίας του, στο πλαίσιο της μορφολογικής και αισθητικής ένταξης του κτίσματος στο ευρύτερο περιβάλλον σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 7 του Ν.4495/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει (ρητά μη αφορούσα κατασκευές που τυχόν έχουν τακτοποιηθεί με τις διατάξεις των Ν.3843/2010, 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 και μη υποκαθιστούσα λοιπούς τυχόν απαιτούμενους για την αδειοδοτική διαδικασία ελέγχους και εγκρίσεις.
Τα σύμφωνα με τις παραπάνω αποφάσεις κατεδαφιζόμενα κτήρια στεγάζουν μισθωτές, των οποίων οι μισθώσεις, είτε είναι ενεργές, είτε έχουν λήξει και οι οποίοι εκδήλωσαν την πρόθεση παράτασης των μισθώσεών τους με επίκληση των διατάξεων του ν. 4605/2019 (άρθρο 41).
Το άρθρο 41 του ν. 4605/2019 προβλέπει ότι :
«12. Μισθώσεις ακινήτων, που υπάγονται στο π.δ. 34/1995 (Α` 30), οι οποίες αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση.
13. Για τον καθορισμό του μισθώματος του χρόνου της παράτασης της μίσθωσης σύμφωνα με την παράγραφο 12, προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α` 107). Το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από την ανωτέρω εκτιμώμενη μισθωτική αξία. Αν το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα υπερβαίνει την εκτιμώμενη μισθωτική αξία, το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το ήδη καταβαλλόμενο».
Στην προκείμενη περίπτωση όμως δεν είναι δυνατή η παράταση αυτή, λόγω των επικείμενων κατεδαφίσεων των μισθίων, κατά τα παραπάνω και επιπλέον δεν πρόκειται να επανοικοδομηθούν οι χώροι αυτοί.
Είναι όμως, κατά την άποψή μας, δυνατή με αναλογική εφαρμογή και διασταλτική ερμηνεία των διατάξεων περι ανοικοδόμησης μισθίου και επανεγκατάστασης μισθωτή (άρθρ. 23 επ. ΠΔ 34/1995, ως ισχύει) η υλοποίηση της παράτασης με συναινετική μεταφορά τους σε μίσθιο κατάστημα του ίδιου κτηριακού συγκροτήματος της Νέας Αγοράς.
Δηλαδή για τους μισθωτές των εσωτερικών και κατεδαφιστέων Δημοτικών Καταστημάτων του συγκροτήματος-κτηρίου της Νέας Αγοράς στο Μαντράκι της πόλης της Ρόδου, των οποίων οι μισθώσεις, είτε είναι ισχυρές, είτε έληξαν αλλά δεν αποδόθηκε η χρήση τους στον Δήμο και δεν υπάρχει αντισυμβατική διακράτηση και επιπλέον και απαραίτητα είναι συνεπείς στις οικονομικές υποχρεώσεις τους, είτε πρόκειται για μισθώματα είτε για αποζημίωση χρήσης, είναι δυνατή η εφαρμογή της παραπάνω διάταξης περί παράτασης, καθώς ακόμα και παρά την λήξη της κάθε μίσθωσης το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί στον Δήμο και η παράταση ενεργεί αναδρομικά από την λήξη της, με την σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας Τοπικής Κοινότητας Ρόδου (κατ’ άρθρ. 83 παρ. 2 β! του Ν. 3852/2010).
Η υλοποίηση της δυνατότητας αυτής αφενός μεν απαιτεί τις πρόσθετες προϋποθέσεις της υποβολής του προβλεπόμενου επιχειρηματικού πλάνου, εν προκειμένω προφανώς για το κατάστημα στο οποίο μεταφέρεται, και της διαμόρφωσης του μισθώματος κατά τα προβλεπόμενα στον νόμο, δηλαδή στην παρ. 13 του άρθρου 41 του ν. 4605/2019 και αφετέρου τελεί υπό την έγκριση του μόνου αρμόδιου Δημοτικού Συμβουλίου.
Ετσι, μετά τα παραπάνω, θεωρούμε ότι εφόσον υπάρξει συναίνεση των μισθωτών των κατεδαφιστέων καταστημάτων, υποβληθεί αίτημα παράτασης και επιχειρηματικό πλάνο για το νέο κατάστημα και νόμιμος ορισμός του μισθώματός του, είναι δυνατή η εισαγωγή του θέματος στο ΔΣ με θετική εισήγηση, συνοδευόμενη από την παρούσα.
Σε αντίθετη περίπτωση, θα πρέπει για μεν τους μισθωτές των οποίων οι συμβάσεις έχουν λήξει, να εκδοθεί ΠΔΑ για την αποβολή τους ή αγωγή έξωσης, λόγω λήξης της μίσθωσης, για δε τους μισθωτές με ενεργές συμβάσεις, να γίνει καταγγελία και αγωγή απόδοσης του μισθίου».
Δυνατότητα παράτασης – μεταφοράς μισθώσεων δημοτικών καταστημάτων της Νέας Αγοράς
