Ανένδοτοι είναι και οι δύο επενδυτές, παρά την προσπάθεια του Υπουργού Πολιτισμού κ. Αρ. Μπαλτά να διασκεδάσει τις εντυπώσεις που δημιουργήθηκαν από την πρόσφατη απόφαση του να κηρύξει αρχαιολογική την έκταση στην Αφάντου της Ρόδου, στο ενδεχόμενο υπογραφής των σχετικών συμβάσεων με το ΤΑΙΠΕΔ και της εγκατάστασης τους στα προς αξιοποίηση ακίνητα.
Το Υπουργείο Πολιτισμού προσπάθησε συγκεκριμένα χθες να πείσει ότι η κήρυξη του εν λόγω αρχαιολογικού χώρου σε καμία περίπτωση δεν στοχεύει στην ακύρωση του επενδυτικού προγράμματος του ΤΑΙΠΕΔ, αντιθέτως βελτιώνει το θεσμικό πλαίσιο της τουριστικής ανάπτυξης στην περιοχή.
Πλην όμως το γεγονός ότι η απόφαση δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως την 21η Απριλίου 2016, την ίδια μέρα που «έκλεινε» η έγκριση του τελικού σχεδίου του ΕΣΧΑΔΑ από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης, προκειμένου να προωθηθεί στην πορεία προς έγκριση στο Συμβούλιο της Επικρατείας, μόνο ως σύμπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί.
Ποιες είναι όμως οι επιπτώσεις μετά από έρευνα των νομικών συμβούλων των δύο επενδυτών και τι προεκτάσεις έχουν αυτές και στις ιδιωτικές περιουσίες στην αρχαιολογική έκταση «μαμούθ» των 10.000 στρεμμάτων, που κήρυξε ο Υπουργός Πολιτισμού;
Με τροπολογία που είχε κατατεθεί με το μεσοπρόθεσμο στη Βουλή δόθηκε η δυνατότητα, στους υποψήφιους επενδυτές, πολεοδόμησης και εκμετάλλευσης δημόσιων ακινήτων με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους.
Με τις ρυθμίσεις ελαχιστοποιούνται πολεοδομικά και άλλα εμπόδια και ανοίγουν τον δρόμο για την αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων από το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ).
Τα ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων), καταρτίζονται και θα εγκρίνονται για τον καθορισμό του χωρικού προορισμού των δημοσίων ακινήτων και σε αυτά, θα περιλαμβάνονται και οι περιβαλλοντικοί όροι του ακινήτου.
Θα αποτελούν, δηλαδή, ένα ιδιαίτερα προστατευμένο πλαίσιο, θεσμικά και νομικά, ακόμα και έναντι προσφυγών και άλλων ένδικων ή μη διαδικασιών προβολής και παρεμπόδισης της υλοποίησης των προβλεπόμενων επενδύσεων αξιοποίησης που θα εγκρίνει και θα προωθεί το Ταμείο Δημόσιας Περιουσίας.
Γενικά, όπως προκύπτει από το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας του πανίσχυρου, πλέον, αυτού φορέα, με Π.Δ. μπορεί να τροποποιούνται εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια και σχέδια πόλεως, καθώς και πολεοδομικές μελέτες ή και να καθορίζονται ειδικές χρήσεις γης και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης για τα εντός σχεδίου πόλεως δημόσια ακίνητα, ακόμη και κατά παρέκκλιση από τους ισχύοντες στην περιοχή όρους και περιορισμούς δόμησης, καθώς και από τις διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού.
Πρόκειται δηλαδή για μέτρο που λειτουργεί προς όφελος του επενδυτή προκειμένου να καταστεί ελκυστική η επένδυση.
Στο Νόμο 3986/2011 (ΦΕΚ Α΄152/01.07.2011) «Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015» και στο κεφάλαιο Α’ που αφορά το Ταμείο Αξιοποίησης της Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, στο άρθρο 11 παράγραφος Α, περιλαμβάνονται γενικοί κανόνες για την χωροθέτηση των δημοσίων ακινήτων.
Στο εδάφιο 3 αναφέρονται τα εξής:
«Η αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων, στα οποία περιλαμβάνονται χώροι που προστατεύονται από την κείμενη περιβαλλοντική και αρχαιολογική νομοθεσία λόγω του ειδικού χαρακτήρα τους, όπως είναι ιδίως ζώνες προστασίας αρχαιολογικών χώρων, ιστορικοί τόποι, φυσικά πάρκα και περιοχές οικοανάπτυξης, πραγματοποιείται σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους και περιορισμούς που θέτουν οι σχετικές διατάξεις των νόμων 998/1979, 1650/1986 και 3028/2002, όπως ισχύουν».
Μετά την έκδοση της απόφασης του Υπουργού Πολιτισμού και την κήρυξη της περιοχής σε αρχαιολογικό χώρο, η συγκεκριμένη ως άνω πρόβλεψη του νόμου έχει, σύμφωνα με νομικούς συμβούλους των επενδυτών, διπλή ανάγνωση.
Μια πρώτη ανάγνωση θέλει πλέον την περιοχή να εξαιρείται παντελώς από τις διατάξεις του ΕΣΧΑΔΑ αφού ισχύουν οι κοινές διατάξεις για οικοδόμηση μετά από έγκριση της Δασικής Υπηρεσίας, της Πολεοδομίας και της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Την άποψη μάλιστα αυτή εξέφρασε χθες και ο νομικός σύμβουλος του Δήμου Ρόδου κ. Θ. Παπαγεωργίου, στην κοινή σύσκεψη φορέων που πραγματοποιήθηκε στο Δημαρχείο για το ζήτημα και τις επιπτώσεις του.
Μια άλλη άποψη, με δεδομένη και την δέσμευση του Υπουργείου Πολιτισμού, θέλει να μην δημιουργείται πρόβλημα στην έκδοση και έγκριση ΕΣΧΑΔΑ, παρότι το θέμα θα κριθεί από το ΣτΕ.
Οι νομικοί σύμβουλοι των επενδυτών έχουν λάβει διαβεβαιώσεις ότι δεν θα υπάρξει παρέμβαση στις χρήσεις που προβλέπονται, ενώ θεωρούν ότι προκειμένου να μην στην κυριολεξία εκτεθεί συνολικά η κυβέρνηση, θα υπάρξει η έκδοση και έγκριση νέου ΕΣΧΑΔΑ.
Από εκεί και πέρα όμως υπάρχει μια λεπτομέρεια την οποία δεν διαπραγματεύονται οι επενδυτές.
Σε περίπτωση δόμησης με τις κοινές διατάξεις των νόμων αυτός που οικοδομεί, αν κατά την διάρκεια εκσκαφών βρεί αρχαία καλεί την αρχαιολογία για να διενεργήσει τα προβλεπόμενα συνήθως με ίδιες δαπάνες.
Στην προκείμενη περίπτωση οι επενδυτές αφού πρώτα υποβάλουν τα σχέδια και τις μελέτες τους προς έγκριση στο Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο κι αφού αυτά εγκριθούν από τον Υπουργό Πολιτισμού τότε θα πρέπει να αναμένουν σε κάθε σημείο που θα σκάβουν να προηγηθεί ο έλεγχος της αρχαιολογίας και όταν αυτός ολοκληρωθεί τότε να προχωρούν στην οικοδόμηση!!.
Η αρχαιολογία θα προηγείται έτσι κάθε ενέργειάς τους και με τους ρυθμούς που λειτουργεί η συγκεκριμένη υπηρεσία σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας είναι σχεδόν βέβαιο ότι ούτε μπορεί να προγραμματιστεί μια επένδυση ούτε και να υπολογιστεί το τελικό κόστος της.
Η «δημοκρατική» αποκαλύπτει εξάλλου σήμερα το σχέδιο ΕΣΧΑΔΑ που προωθούσε το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης πριν προκύψει η εμπλοκή με το Υπουργείο Πολιτισμού.
Ως προς τους όρους δόμησης προέβλεπε συγκεκριμένα στην περιοχή Νότιο Αφάντου, ελλείψει ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή άλλου σχεδίου σχεδίου χρήσεων γης, να εφαρμοστεί το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης με την ειδικότερη πρόβλεψη αρτιότητας 10 στρεμμάτων για γήπεδα προοριζόμενα για τουριστικές εγκαταστάσεις. Υφίστατο περιορισμός στην δόμηση σε δύο γήπεδα λόγω δεσμεύσεων αρχαιολογίας στο πρώτο γήπεδο και δεσμεύσεων δασικής νομοθεσίας στο δεύτερο γήπεδο αντιστοίχως ενώ η συνολική δομήσιμη επιφάνεια ήταν 763.417 τ.μ.
Επισημαίνεται εξάλλου ότι τμήμα του ακινήτου στην περιοχή Βόρειο Αφάντου, επιφανείας 209.100 τ.μ., περιλαμβάνεται στη Ζώνη Α του κηρυγμένου αρχαιολογικού χώρου Ερημοκάστρου, στην οποία απαγορεύεται η δόμηση και ισχύουν οι όροι προστασίας που ορίζονται στην υπ’ αριθμ. ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Α1/Φ22/54880/2808/2.11.2000 απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού.
Το ανωτέρω τμήμα του ακινήτου, έχει περιληφθεί στο προτεινόμενο ΕΣΧΑΔΑ ως ειδική ζώνη προστασίας (Ζώνη V) με πλήρη απαγόρευση δόμησης και δεν θα περιέλθει, στον επενδυτή που έχει πλειοδοτήσει στον σχετικό διαγωνισμό αξιοποίησης που διενήργησε το ΤΑΙΠΕΔ, αλλά θα παραμείνει κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο με σκοπό τη, διαχείριση του κατά τις διατάξεις της αρχαιολογικής νομοθεσίας.
Προβλεπόταν ακόμη η τήρηση των όρων της με αριθ. Φ.22/54880/2808/02-11-2000 Απόφασης Υπ. Πολιτισμού (Β 1399) με την οποία καθορίστηκαν και οριοθετήθηκαν οι Αρχαιολογικές Ζώνες Α και Β στο Βόρειο τμήμα του Ακινήτου (περιοχή Γκολφ Αφαντου). Στη Ζώνη Α’ απαγορεύεται οποιαδήποτε δόμηση με Βάση το αρθρ. 13 του ν. 3028/2002. Στη Ζώνη Β οι εργασίες επιτρέπονται υπό τους όρους και περιορισμούς δόμησης που θα θέσουν οι αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού κατά τη φάση χωροθέτησης του επενδυτικού σχεδίου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13 του ν. 3986/2011.
