Τον κώδωνα του κινδύνου για τις επιπτώσεις, που θα προκαλέσει στην ασφάλεια των συναλλαγών, το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο:
«Σύσταση του Οργανισμού Εθνικού Κτηματολογίου», του οποίου η δημόσια διαβούλευση ολοκληρώνεται σήμερα, έκρουσε χθες ο Δικαστής του Κτηματολογίου Ρόδου, Πρωτοδίκης κ. Αναστάσιος Κατσαφυλλούδης.
Συμμετέχοντας στην διαβούλευση, ο Δικαστής αναφέρει συμπερασματικά τα εξής:
«Το προκείμενο σχέδιο νόμου κρίνεται ότι δεν θα διασφαλίσει τις εμπράγματες συναλλαγές στα ακίνητα χωρικής αρμοδιότητος των λειτουργούντων Κτηματολογικών Γραφείων Ρόδου και Κω-Λέρου, αλλά, αντιθέτως, δημιουργεί ασάφειες και απροσδιόριστους εισέτι κινδύνους στις συναλλαγές, που δικαιολογούν την μη εφαρμογή του και, συνεπώς, την εξαίρεση (τουλάχιστον) των νήσων Ρόδου και Κω-Λέρου από την αρμοδιότητα του υπό ίδρυση Οργανισμού.
Άλλωστε, παρά την προαναφερθείσα ήδη πρόβλεψη του άρθρου 20 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της εν λόγω διατάξεως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013, περί εντάξεως στο Εθνικό Κτηματολόγιο των περιοχών που υπάγονται στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου με την έκδοση προεδρικού διατάγματος, αυτή δεν έχει ακόμη υλοποιηθεί, λόγω των σχετικών προβλημάτων».
Όπως τονίζει εισαγωγικά με το υπό δημόσια διαβούλευση σχέδιο νόμου προβλέπεται, μεταξύ άλλων, η σύσταση Οργανισμού Εθνικού Κτηματολογίου ως νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου εποπτευομένου από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο οποίος θα τηρεί τα χωρικά και νομικά δεδομένα που αφορούν την ακίνητη περιουσία σε όλη την ελληνική επικράτεια (άρθρο 1 παρ. 1 και 2 ΣχΝ). Τούτο θα επιτευχθεί και διά της καταργήσεως του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου (άρθρο 1 παρ. 5 ΣχΝ), το οποίο καλύπτει το σύνολο των ακινήτων που κείνται στην νήσο της Ρόδου Δωδεκανήσου (αντίστοιχη δε πρόβλεψη υπάρχει και για το Κτηματολογικό Γραφείο Κω-Λέρου). Σχετικώς, και πέραν άλλων ζητημάτων, όπως η τήρηση των βιβλίων μεταγραφών και υποθηκών από μη δικαστικούς υπαλλήλους κατά την έννοια του άρθρου 92 παρ. 4 του Συντάγματος.
Επισημαίνει συνοπτικώς, μεταξύ άλλων, ότι «η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου Ρόδου (ομοίως και Κω-Λέρου) στηρίζεται σε ειδικό νομοθέτημα από την εποχή της Ιταλικής Διοικήσεως και δη στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου (Κυβερνητικό Διάταγμα 132 της 1ης Σεπτεμβρίου 1929 του Ιταλού Κυβερνήτη της Δωδεκανήσου, όπως ισχύει), καθώς με την διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 8 του Ν. 510/1947 «περί της εν Δωδεκανήσω εφαρμοστέας Δικαστικής Νομοθεσίας» (Φ.Ε.Κ. Α΄ 298) διατηρήθηκαν μετά την ενσωμάτωση στην Ελλάδα ως τοπικό και ειδικό δίκαιο οι κατά την δημοσίευση του Νόμου ισχύουσες διατάξεις περί Κτηματολογίου. Όπως παγίως έχει κριθεί από την νομολογία, ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου είναι προδήλως δημοσίας τάξεως, στο πλαίσιο δε του συστήματος δημοσιότητος που καθιερώνει τηρούνται ιδιαίτερα βιβλία εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων (μέρος των οποίων – και δη οι θεμελιώδεις εγγραφές – εξακολουθεί να είναι διατυπωμένο στην πρωτογενή ιταλική γλώσσα) διά της μεταγραφής περιλήψεως της εγγραπτέας κάθε φορά πράξεως, αντίστοιχα του οποίου δεν συναντώνται, πλην Ρόδου και Κω-Λέρου, στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Ωστόσο, όπως προκύπτει από τον συνδυασμό των διατάξεων των παρ. 2, 5, 7, 8 του άρθρου 1 και του άρθρου 41, το υπό δημόσια διαβούλευση σχέδιο νόμου αγνοεί παντελώς και αδικαιολογήτως την ύπαρξη του ιδιαιτέρου και διακριτού αυτού νομοθετικού καθεστώτος δημοσιότητος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, με ό,τι τούτο συνεπάγεται για την ασφάλεια των εμπραγμάτων συναλλαγών (παρά το γεγονός ότι σχετική πρόβλεψη ήδη υπάρχει στο άρθρο 20 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της εν λόγω διατάξεως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013). Ειδικότερα, ενώ καταργούνται μαζί με τα Υποθηκοφυλακεία της Χώρας και τα (εντασσόμενα με τον τρόπο αυτό στον νέο Οργανισμό) Κτηματολογικά Γραφεία Ρόδου και Κω-Λέρου εντός είκοσι τεσσάρων μηνών από την δημοσίευση του οικείου νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ο υπό ίδρυση Οργανισμός Εθνικού Κτηματολογίου θα είναι αρμόδιος (μόνο, κατά την διατύπωση του σχεδίου) για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του υπάρχοντος Εθνικού Κτηματολογίου, και για την τήρηση, ενημέρωση και λειτουργία του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών σύμφωνα με το Κ.Δ. 19/1941 (όπως ισχύει) στις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου και έως την ολοκλήρωση της κτηματογραφήσεως του συνόλου της Χώρας, όχι δε (ρητώς, τουλάχιστον) και για την τήρηση του προπαρατεθέντος συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, καταλείποντας εν προκειμένω κενό δικαίου ως προς την εφαρμοστέα νομοθεσία και δημιουργώντας απροσδιόριστους κινδύνους στον μελλοντικό ερμηνευτή και εφαρμοστή του εμπραγμάτου δικαίου στις εν λόγω νήσους».
Επισημαίνει παραπέρα ότι «στην παρ. 2 του άρθρου 1 ΣχΝ, σκοπός του υπό ίδρυση Οργανισμού είναι και η γεωδαιτιτική και χαρτογραφική κάλυψη της Χώρας και η τήρηση ψηφιακών γεωχωρικών δεδομένων στο πλαίσιο της λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου. Η πρόβλεψη αυτή μπορεί μεν να έχει κάποια σημασία για την υπόλοιπη Χώρα, όπου προβλέπεται εντός των προσεχών ετών η κτηματογράφηση των μη κτηματογραφημένων ήδη περιοχών, ωστόσο παραβλέπει το γεγονός ότι οι νήσοι Ρόδος και Κως-Λέρος αφενός δεν λειτουργούν επί τη βάσει ενός σύγχρονου γεωδαιτιτικού συστήματος, αλλά επί τη βάσει ενός αναλογικού χαρτογραφικού συστήματος που σχεδιάσθηκε την εποχή της Ιταλοκρατίας (που εξακολουθεί να τηρείται στο πλαίσιο λειτουργούντος Τεχνικού Τμήματος εντός του Κτηματολογικού Γραφείου), και αφετέρου δεν προβλέπεται από το προκηρυχθέν έως τώρα πρόγραμμα κτηματογραφήσεως η σύγχρονη κτηματογράφηση των νήσων Ρόδου και Κω-Λέρου».
Τονίζει μάλιστα ότι αυτό το πρόβλημα «επιτείνεται από τον κίνδυνο αμφισβητήσεως των αναλογικώς σχεδιασθέντων ορίων των ακινήτων σε περίπτωση ενδεχόμενης μελλοντικής χαρτογραφήσεως, καθώς το σχέδιο νόμου ουδέν διαλαμβάνει επί των σχετικών ζητημάτων. Εκ τούτου παρέπεται ότι αμφίβολη είναι η λειτουργία ή ή δυνατότητα λειτουργίας του συστήματος του Εθνικού Κτηματολογίου σε εύλογο χρόνο στις εν λόγω νήσους, διαπίστωση, ωστόσο, που καθιστά αλυσιτελή την επέκτασή του σε αυτές».
Εξαιρετικό ενδιαφέρον έχει εξάλλου και η επισήμανση του Δικαστή ότι «στο ίδιο πλαίσιο της αγνοήσεως του ιδιαιτέρου νομοθετικού καθεστώτος, δεν αναφέρεται στην διατήρηση ή μη της (αρχικής) θεμελιώδους και ακαταμάχητης καταγραφής (από την εποχή της Ιταλικής Διοικήσεως) των εμπραγμάτων δικαιωμάτων υπό το νέο θεσμικό πλαίσιο ή στο ενδεχόμενο νέας κτηματογραφήσεως με την αρχήθεν δήλωση αυτών και την οριστικοποίησή τους κατά την έννοια της νομοθεσίας περί Εθνικού Κτηματολογίου, εφόσον ήθελε υποτεθεί ότι αυτή είναι η πρόθεση του νομοθέτη κατ’ άρθρο 8 περ. β΄ ΣχΝ (αναλόγως, αλλά αμφιβόλως, νοούμενο (;) ως εφαρμοζόμενο)».
Μνεία κάνει εξάλλου και στην διατήρηση του θεσμού του Δικαστού επί του Κτηματολογίου, ο οποίος, στο πλαίσιο των προδήλως δημοσίας τάξεως διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού, δεν είναι απλώς όργανο τακτοποιήσεως των κατατιθεμένων εγγράφων, αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου, αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων, ερευνώντας το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζόμενη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητος και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων.
«Το προκείμενο σχέδιο νόμου, στο προπεριγραφέν πλαίσιο της αγνοήσεως του ιδιαιτέρου νομοθετικού καθεστώτος, δεν αναφέρεται στην διατήρηση ή μη του συγκεκριμένου θεσμού, ο οποίος, ωστόσο, είναι σύμφυτος με την λειτουργία του όλου συστήματος του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου και την έννοια της «δημοσίας πίστεως των κτηματικών βιβλίων». Αντί αυτού, προβλέπεται η σύσταση θέσεως (Υπαλλήλου) Προϊσταμένου Κτηματολογικού Γραφείου, ο οποίος θα ασκεί την σχετική αρμοδιότητα, υποστηριζόμενος από ιδιαίτερο εντός του Γραφείου Νομικό Τμήμα αλλά και από το Τμήμα Νομικής Υποστηρίξεως του Οργανισμού, οι απορριπτικές πράξεις του οποίου προσβάλλονται με ενδικοφανή προσφυγή ενώπιον τριμελούς «Επιτροπής Επιλύσεως Αμφισβητήσεων» προ της ενδεχόμενης προσφυγής, και σε περίπτωση ρητής ή σιωπηρής απορρίψεως της ενδικοφανούς προσφυγής, ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου για την εκδίκαση των ενδίκων βοηθημάτων.
Τονίζει ακόμη ότι «εάν υποτεθεί ότι σκοπός του σχεδίου νόμου είναι η παράλληλη (μερική ή ολική, κατά τα προαναφερθέντα) εφαρμογή του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, στην πραγματικότητα το αποτέλεσμα θα είναι η διοικητική συγχώνευση όλων των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων της Δωδεκανήσου στο (νέο, υπό ίδρυση) Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου, το οποίο θα καλύπτει το σύνολο της Δωδεκανήσου. Τούτο, ωστόσο, θα οδηγήσει στο φαινόμενο το νέο Κτηματολογικό Γραφείο Δωδεκανήσου να τηρεί ταυτοχρόνως, σε μία απροσδιόριστη χρονικώς μεταβατική φάση, τρία διαφορετικά νομικά συστήματα δημοσιότητος των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των ακινήτων με αντίστοιχη τήρηση διαφορετικών βιβλίων και αντίστοιχη υπέρμετρη διοικητική επιβάρυνση της Υπηρεσίας, λαμβανομένης υπ’ όψιν και της προαναφερθείσας ιδιαιτερότητος του θεσμού του Δικαστού επί του Κτηματολογίου (Ρόδου και Κω-Λέρου).
Συγκεκριμένα, στο πλαίσιο λειτουργίας της ιδίας Υπηρεσίας, στα ακίνητα που κείνται στις νήσους Ρόδου και Κω-Λέρου θα εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, στα ακίνητα των νήσων Σύμης και Πάτμου θα εφαρμόζεται η νομοθεσία του Εθνικού Κτηματολογίου, ενώ στα ακίνητα των υπολοίπων νήσων θα εφαρμόζεται το εξακολουθούν σύστημα μεταγραφών και υποθηκών (μέχρι την μετάβαση στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου). Ήτοι, στο πλαίσιο λειτουργίας της μίας Υπηρεσίας του Κτηματολογικού Γραφείου Δωδεκανήσου θα ισχύουν συγχρόνως α) το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο των νυν λειτουργούντων Υποθηκοφυλακείων, β) το σύστημα του κτηματολογίου, το οποίο λειτουργεί στο πλαίσιο του Εθνικού Κτηματολογίου, και γ) το σύστημα του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, γεγονός, όμως, που θα καταστήσει το προκείμενο Γραφείο προδήλως δυσλειτουργικό και «υδροκέφαλο»».
