Μπορεί στο μητρώο της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ) να βρίσκονται εγγεγραμμένα 71.748 ακίνητα, μεταξύ των οποίων και 597 νησιά, αλλά είναι ζήτημα εάν η υπηρεσία γνωρίζει πού βρίσκονται τα 1.000 εξ αυτών… Και βέβαια νομικά και πολεοδομικά ώριμα δεν είναι ούτε 300, εξηγούν στην «Κ» πηγές με ενδελεχή γνώση των προκλήσεων που αντιμετωπίζει η μεγαλύτερη εταιρεία ακίνητης περιουσίας της χώρας. Φυσικά, είναι εν πολλοίς άγνωστη και η αξία αυτού του χαρτοφυλακίου. Τώρα, όμως, η αξιοποίησή τους έχει καταστεί, αυτονόητα, επιτακτική ανάγκη, ενώ έχει περάσει στην ΕΤΑΔ και η πλήρης κυριότητά τους. Αλλά ο «θησαυρός» των ακινήτων του Δημοσίου είναι εν πολλοίς… χαμένος.
«Τους τίτλους των ακινήτων τους πήραμε, αλλά τα ακίνητα δεν ξέρουμε πού είναι», αναφέρει με εμφανή διάθεση αυτοσαρκασμού στέλεχος της εταιρείας. Ομως, η πραγματικότητα μπορεί να είναι ακόμη πιο κωμικοτραγική: πολλά από τα ακίνητα του μητρώου, χιλιάδες κατά ορισμένες εκτιμήσεις, δεν είναι παρά μικρές μειοψηφικές συμμετοχές σε μικρά αστικά ακίνητα που έχουν περάσει στο Δημόσιο από σχολάζουσες κληρονομιές. «Τα ποσοστά των κληρονόμων σε διαμερισματάκια τριάντα και σαράντα τετραγωνικών». Χιλιάδες από τα αγροτικά ακίνητα είναι καταπατημένα και φιλοξενούν από στάνες έως μικρές βιοτεχνίες ή ακόμα και εξοχικά, αναφέρουν οι ίδιες πηγές. Πόσα; Κανείς δεν ξέρει. Τα 597 νησιά έχουν σημαντικά προβλήματα τίτλων, ενώ κάποια είναι μη αξιοποιήσιμα είτε επειδή είναι εκτάσεις ενταγμένες στο ευρωπαϊκό δίκτυο προστατευόμενων περιοχών Natura 2000 είτε επειδή υπάρχουν ζητήματα εθνικής ασφαλείας ή αξιώσεις από τοπικούς φορείς, συμπεριλαμβανομένων εκκλησιών, μονών και δήμων. Το ίδιο ισχύει και για πολλά παράκτια ακίνητα τα οποία, επιπλέον, συχνά έχει μεταβληθεί η ίδια τους η υπόσταση λόγω προσχώσεων ή διαβρώσεων.
Εκατό ετησίως
Το ξεκαθάρισμα όλου αυτού του χαρτοφυλακίου αποτελεί ένα τιτάνιο έργο, που είναι αμφίβολο κατά πόσον το προσωπικό της ΕΤΑΔ θα μπορούσε να φέρει εις πέρας ακόμα και αν είχε προθεσμία δεκαετίας. Διαχρονικά, στελέχη της διοίκησης της ΕΤΑΔ έχουν υπολογίσει πως με ίδιες δυνάμεις η εταιρεία δεν μπορεί να ωριμάσει νομικά και πολεοδομικά περισσότερα από εκατό ακίνητα ετησίως.
Είναι όμως όλα τόσο χαοτικά; Ολα όχι. Για παράδειγμα, το χαρτοφυλάκιο των τουριστικών συγκροτημάτων Ξενία, κάποια από τα οποία είναι ήδη εκμισθωμένα ή έχουν περάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, θα βγει σε παραχωρήσεις εντός των επομένων μηνών. Νομικοί κύκλοι της ΕΤΑΔ αναφέρουν στην «Κ» πως ενδεχομένως και πριν από το καλοκαίρι θα προχωρήσει η αξιοποίηση με παραχώρηση κάποιων Ξενία της Βυτίνας, της Καστανιάς, της Εδεσσας και αργότερα της Κομοτηνής, της Ανδρου και του Καρτερού στην Κρήτη. Κάποια εξ αυτών δεν αποκλείεται να περάσουν στους δήμους έναντι ετήσιου μισθώματος ή ποσοστού από τα μελλοντικά έσοδα αξιοποίησης, ισχυρίζονται ορισμένοι κύκλοι και θυμίζουν πως οι παράκτιες ζώνες σε Βούλα, Βουλιαγμένη και Βάρκιζα παραχωρήθηκαν έναντι ποσοστών από τα έσοδα αξιοποίησης περίπου προ ενός έτους στον ομώνυμο Δήμο που αναπτύσσει δράσεις αναψυχής, αθλητισμού και εστίασης.
Υπάρχουν βέβαια και τα ολυμπιακά ακίνητα, που έχουν επίσης περάσει στην ΕΤΑΔ, τα οποία είναι ευκολότερο να… βρεθούν αλλά δυσκολότερο να αξιοποιηθούν. Κάποια ήδη πέρασαν σε δήμους αλλά πολλοί διατυπώνουν ενστάσεις για το κατά πόσον αυτές είναι οι πιο προσοδοφόρες λύσεις για το Δημόσιο. Το αυτό συμβαίνει και με πολλές παράκτιες περιοχές.
Ενα άλλο μεγάλο πρόβλημα του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ, για να μπορεί να νοικιάσει ή άλλως να αξιοποιήσει ένα ακίνητο, είναι οι συχνές αλλαγές των γενικών πολεοδομικών σχεδίων και όλες οι πράξεις που μεταβάλλουν κάθε τόσο τις δυνατότητες δόμησης και χρήσεων που μπορεί να φιλοξενήσουν. Αν και υπάρχει η δυνατότητα πολεοδόμησης με Ειδικά Σχέδια Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), εκτός από το γεγονός πως απαιτείται προεδρικό διάταγμα με ό,τι αυτό συνεπάγεται, η εμπειρία έχει δείξει πως είναι διαδικασία εξίσου χρονοβόρα. Το Ελληνικό ωριμάζει εδώ και χρόνια όπως και η Αφάντου, ενώ κάποια από τα Ξενία και άλλα ακίνητα που παραχωρήθηκαν επιτυχώς από το ΤΑΙΠΕΔ (σε πολλά από αυτά η ΕΤΑΔ είχε τη διαχείριση και το ΤΑΙΠΕΔ το δικαίωμα παραχώρησης) δεν ήταν παρά τα πιο «καθαρά». Αλλωστε, ο ανταγωνισμός μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και ΕΤΑΔ για το ποια ακίνητα θα κρατούσε το πρώτο όταν η ΕΤΑΔ αυτονομήθηκε και έγινε θυγατρική του υπερταμείου είναι γνωστός στους παροικούντες την Ιερουσαλήμ της δημόσιας περιουσίας.
Πολλά ακίνητα, επίσης, επέστρεψαν τα τελευταία χρόνια από την ΕΤΑΔ στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών, παρά το γεγονός πως έχει νομοθετηθεί η μεταφορά αξιοποιήσιμων ακινήτων των υπουργείων, που δεν έχει ακόμα η ΕΤΑΔ, σε αυτή. «Στην πραγματικότητα υπάρχουν περιπτώσεις που συνέβη το αντίθετο», αναφέρουν πηγές της εταιρείας.
Τελικά, όταν συγκροτήθηκε το υπερταμείο (ΕΕΣΥΠ) και έγιναν θυγατρικές του η ΕΤΑΔ και το ΤΑΙΠΕΔ, το τελευταίο κράτησε –κατ’ επιταγή των δανειστών– 91 ακίνητα. Μεταξύ αυτών είναι όλα τα μεγάλα ακίνητα που τελούν υπό αποκρατικοποίηση ή παραχωρήθηκαν ήδη, όπως η έκταση του Ελληνικού, ο Αστέρας Βουλιαγμένης, το Ποσείδι Χαλκιδικής, η Κασσιόπη στην Κέρκυρα, η Αφάντου στη Ρόδο, το πρώην Ολυμπιακό Ιππικό Κέντρο Μαρκοπούλου, το Λητώ στη Μύκονο και η έκταση στη Βερβερόντα στο Πόρτο Χέλι. Επιπλέον, κράτησε πλήθος εκτάσεων κάμπινγκ, ιαματικών πηγών, παραδοσιακών αρχοντικών, αγροκτημάτων, πρώην ειρηνοδικείων, ξενοδοχείων, τη ΒΙΠΕ Βόλου, τρία ακίνητα εξωτερικού, το ολυμπιακό κωπηλατοδρόμιο στον Σχοινιά, το στρατιωτικό αεροδρόμιο ΣΕΔΕΣ στη Θέρη Θεσσαλονίκης, την έκταση στις Γούρνες Ηρακλείου της Κρήτης, την Πούνταζέζα στο Λαύριο και κάποια ακόμα.
Μέσο έσοδο 15 ευρώ τον μήνα από κάθε περιουσιακό στοιχείο
Τι θα γίνει με τα υπόλοιπα 71.748 ακίνητα της ΕΤΑΔ; Η διοίκησή της, που πρόσφατα ενισχύθηκε με τη συμμετοχή στο διοικητικό συμβούλιο στελεχών εγνωσμένης αξίας από τον ιδιωτικό τομέα και την αγορά, έχει θέσει ως στόχο το ταχύρρυθμο ξεκαθάρισμα του χαρτοφυλακίου. Σύμφωνα με τους βασικούς άξονες του επιχειρησιακού σχεδίου, θα δημιουργηθούν τρία επιμέρους χαρτοφυλάκια ώστε να ξεχωρίσει η ήρα από το στάρι. Το πρώτο θα περιλαμβάνει αυτά που είναι σχετικά άμεσα αξιοποιήσιμα, το δεύτερο αυτά που έχουν νομικά και άλλα προβλήματα και το τρίτο αυτά που δεν είναι αξιοποιήσιμα. Τα τελευταία αναμένεται να επιστραφούν στο Δημόσιο.
Επίσης, αναμένεται να μπουν στο πρώτο χαρτοφυλάκιο και εκείνα τα ακίνητα που θα βρει η κοινή επιτροπή ΕΤΑΔ και Δημοσίου σε υπουργεία και τα οποία μπορούν να φέρουν αξία.
Ομως, η διαδικασία θα είναι αργή και επίπονη, τόσο λόγω όγκου όσο και λόγω υποστελέχωσης της ΕΤΑΔ για ένα τέτοιο project. Το 2014 είχε επιχειρηθεί να προσληφθούν με διαγωνισμό εξωτερικοί εξειδικευμένοι σύμβουλοι και πολλές κοινοπραξίες –που τυπικά περιελάμβαναν νομικό, χρηματοοικονομικό και τεχνικό σύμβουλο– ενδιαφέρθηκαν. Η χώρα είχε χωριστεί σε λίγες μεγάλες γεωγραφικές περιφέρειες και οι προκρινόμενοι υποψήφιοι θα αναλάμβαναν έκαστος από μία. Ο διαγωνισμός, όμως, «πάγωσε», μεταξύ άλλων, και λόγω αλλαγής κυβέρνησης. Να σημειωθεί ότι κανείς δεν πρέπει να παραγνωρίζει την ύπαρξη ενθυλακωμένων συμφερόντων που δεν επιθυμούν να αλλάξει το status quo, είτε γιατί αυτά εκμεταλλεύονται ανέξοδα περιουσία του Δημοσίου είτε διότι απλώς δεν θέλουν να δημιουργηθεί ανταγωνισμός ή να αναπτυχθούν περιοχές ενδιαφέροντός τους, σημειώνουν οι επαΐοντες.
«Αύξηση εσόδων»
Πάντως, το στρατηγικό σχέδιο της ΕΕΣΥΠ που συντάχθηκε στο πλαίσιο του Ν. 4389/2016 και το οποίο πρέπει να ξεκινήσει να εφαρμόζεται άμεσα μιλά για «καθιέρωση της ΕΤΑΔ ως του κύριου φορέα διαχείρισης των ακινήτων του Δημοσίου», «Επιτάχυνση της εξυγίανσης, ωρίμανσης και αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ» και για «αύξηση των εσόδων και της κερδοφορίας».
Σύμφωνα με τον τελευταίο δημοσιευμένο ισολογισμό της ΕΤΑΔ (χρήση 2016), τα έσοδά της ανέρχονται περίπου στα 47 εκατ. ευρώ. Αν διαιρέσει κανείς αυτό το ποσό με το πλήθος των ακινήτων της και διά δώδεκα, προκύπτει μέσο ακαθάριστο έσοδο 54 ευρώ τον μήνα για το κάθε ακίνητο… Το καθαρό κέρδος για το 2016 ήταν 13,26 εκατ., όπερ μεθερμηνευόμενο σε 15,3 ευρώ τον μήνα για το κάθε ακίνητο του μητρώου όσον αφορά την αξία των ακινήτων της ΕΤΑΔ.
Εδώ υπάρχει ακόμα ένα μεγάλο ερώτημα: στα τέλη του 2016 οι οικονομικές καταστάσεις αναφέρουν πως οι επενδύσεις σε ακίνητα και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα περιουσιακά στοιχεία αξίζουν 370,6 εκατ. και 55,3 εκατ. αντίστοιχα. Στην πραγματικότητα, όμως, δεν έχουν ενσωματωθεί όλα τα δικαιώματα κυριότητας τα οποία έχουν περάσει από το υπουργείο Οικονομικών και άλλους φορείς στην ΕΤΑΔ με τον νόμο του 2016 για το υπερταμείο.
Ποια είναι, όμως, αυτά τα ακίνητα που περνούν στον έλεγχο του υπερταμείου; Πρόκειται για χαρτοφυλάκιο 71.748 τίτλων που περιλαμβάνει μεγάλα τουριστικά ακίνητα όπως ξενοδοχεία, μαρίνες, κάμπινγκ, γκολφ, χιονοδρομικά, ιαματικές πηγές, ολυμπιακά ακίνητα, δεκάδες χιλιάδες τίτλους ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του ελληνικού Δημοσίου αλλά και πολλές ακόμα εκμεταλλεύσεις και φιλέτα όπως αυτά στη λεγόμενη Αττική Ριβιέρα.
ΕΤΑΔ, «μοντέλο μη αξιοποίησης»
Η Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ιδρύθηκε το 1998 και το 2011 απορρόφησε την Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε., ενώ τον Δεκέμβριο του ίδιου έτους απορρόφησε και την Κτηματική Εταιρεία Δημοσίου Α.Ε. Το 2015 απορρόφησε και την Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε. Μέχρι πρότινος είχε μόνο τη διαχείριση, ανάπτυξη, εκμετάλλευση και αξιοποίηση όλων των παραπάνω περιουσιακών στοιχείων. Μετά τη δημιουργία του υπερταμείου, «η κυριότητα και νομή όλων των κινητών και ακίνητων περιουσιακών στοιχείων τα οποία ανήκουν στο ελληνικό Δημόσιο και τα διαχειρίζεται η ΕΤΑΔ σύμφωνα με τον ν. 2636/1998, μεταβιβάζονται αυτομάτως στην ΕΤΑΔ χωρίς αντάλλαγμα». Ως εξαιρέσεις προσδιορίστηκαν αιγιαλοί, παραλίες και παρόχθιες εκτάσεις, υδρότοποι, περιοχές Ramsar και Natura, αρχαιολογικοί χώροι, αμιγώς δασικές εκτάσεις «και λοιπά πράγματα εκτός συναλλαγής».
Επιπλέον, η ΕΤΑΔ θα μπορεί να κάνει αναγκαστικές απαλλοτριώσεις υπέρ της ίδιας ή θυγατρικής της και το κόστος αυτό θα καλύπτεται από τα ποσά του υπερταμείου που προορίζονται για επενδύσεις δυνάμει του σχετικού άρθρου 17 του νόμου. Ως σκοπός της ΕΤΑΔ προσδιορίζεται η αξιοποίηση των ακινήτων με κάθε πρόσφορο μέσο.
Ομως, πολλοί αμφιβάλλουν ότι μπορεί να τα καταφέρει. «Αν ρωτούσαν κάποιον ειδικό τι μπορεί να κάνει για να μην αξιοποιηθεί ποτέ η τεράστια ακίνητη περιουσία του Δημοσίου ή για να χάνει κάθε μέρα την αξία της, τότε θα μπορούσε να απαντήσει ότι το καλύτερο μοντέλο είναι ένα: αυτό της ΕΤΑΔ», σημειώνει μιλώντας στην «Κ» ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός. «Υπάρχουν περίπου 72.000 ακίνητα, εκ των οποίων πιθανόν αξιοποιήσιμα να είναι τα 10.000. Για την πλειονότητα αυτών δεν υπάρχουν πολύ βασικά στοιχεία, όπως σύγχρονο τοπογραφικό, έλεγχος τίτλων, βεβαιώσεις από δασαρχείο και αρχαιολογία. Αντιλαμβάνεται έτσι ο καθένας, ότι χωρίς τα παραπάνω, κανείς δεν μπορεί να αξιοποιήσει ένα ακίνητο», συμπληρώνει.
Καθημερινή
