Μια νέα κατάσταση πραγμάτων στην αντιδικία του Ελληνικού Δημοσίου με τους ιδιοκτήτες, ακόμη και τους καλόπιστους τρίτους, που αγόρασαν ακίνητα που είχαν περιέλθει στην ιδιοκτησία Ροδιτών με τη χρήση ανυπόστατων αποφάσεων εκποίησης του Νόμου 719/77- δημιουργεί, ένεκα δεδικασμένου, η υπ΄αριθμ. 161/2013 απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου.
To Εφετείο Δωδεκανήσου εξέτασε συγκεκριμένα την από 10 Ιανουαρίου 2011 έφεση του Ελληνικού Δημοσίου και Διευθυντή του Κτηματολογίου Ρόδου κατά της Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία «ΑΤΤΙΚA BANK» και κατά της υπ΄αριθμ. 489/2010 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, εκδοθείσας κατά τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας, αντιμωλία των διαδίκων, με την οποία έγινε δεκτή η από 18-1-2010 προσφυγή της τράπεζας κατά των υπ’ αριθμ. 3527/10-11-2009 και 3535/10-11-2009 απορριπτικών διατάξεων του Δικαστή του Κτηματολογίου Ρόδου.
Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφαση δέχθηκε την προσφυγή ως ουσία βάσιμη.
Το ιστορικό της υπόθεσης έχει ως εξής:
Ακίνητο στην κτηματομερίδα ΚΜ1028Α, γαιών Κοσκινού, νομικής φύσης Demaniale, έκτασης 40.640 τ.μ., κείμενο στη θέση «Αντζέλι», φέρεται εγγεγραμμένο από θεμελιώδη εγγραφή υπέρ της κυβέρνησης των νήσων Αιγαίου εξ ολοκλήρου. Το ακίνητο αυτό περιήλθε στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ως διαδόχου του Ιταλικού Δημοσίου με την συνθήκη ειρήνης του 1947 μεταξύ των συμμάχων και της Ιταλίας, η οποία κυρώθηκε με το υπ’ αριθμ. 423/1947 νομοθετικό διάταγμα (κτηματολογική εγγραφή 5733/17-05-1975). Σύμφωνα με την υπ’ αριθμ. 9194/24-11-2000 κτηματολογική εγγραφή, δυνάμει της υπ΄αριθμ. ΔΚ 1818/25-07-2000 απόφασης του Προϊσταμένου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, το ακίνητο αποδόθηκε κατ’ άρθρο 16 ν. 719/1977 στους Χ. Π. του Δ., Γ. Π. του Δ., Μ., συζ. Γ. Σ., το γένος Δ. Π., Α., συζ. Δ. Α., το γένος Δ. Π., Α. Π. του Δ., Χ. Π. του Ν., Γ. Π. του Ν., Π., συζ. Σ. Κ., το γένος Νι. Π., Α. Π. του Ν., Μ., συζ. Α. Γ., το γένος Ν. Π., Ε., χήρα Β. Π., το γένος Η. Ο., Π. Π. του Β., Δ., συζ. Π. Ζ., το γένος Σ. Κ. και Β., συζ. Κ. Σ., το γένος Σ. Κ..
Δυνάμει του υπ’ αριθμ. 20581/29.12.2000 συμβολαίου το ως άνω ακίνητο μεταβιβάστηκε, λόγω πώλησης, σε ανώνυμη ξενοδοχειακή εταιρεία. Στη συνέχεια με το υπ’ αριθμ. 27400/11.02.2005 συμβόλαιο το ακίνητο μεταβιβάστηκε λόγω πώλησης στο Ε. Ζ. του Ν. αντί τιμήματος 230.000 ευρώ (κτηματολογική εγγραφή 1490/16.02.2005). Με τα υπ’ αριθμ. 27490, 27491, 27492 και 27493/03.03.2005 συμβόλαια, ποσοστό 1/1000 εξ αδιαιρέτου τμημάτων του ακινήτου, που αποσπάστηκαν, εμβαδού αντίστοιχα 5.588 τ.μ., 11.052 τ.μ., 4.000 τ.μ. και 4.000 τ.μ. μεταβιβάστηκε στον Ε. Ζ. του Ν. και απετέλεσαν τις KM 1028 ΑΑ, 1028 ΑΒ, 1028 ΑΓ και 1028 ΑΔ γαιών Κοσκινού (κτηματολογικές εγγραφές 2200, 2201, 2202 και 2203/04.03.2005).
Με το υπ’ αριθμ. 25204/04.05.2005 συμβόλαιο ποσοστό 1/1000 εξ αδιαιρέτου τμήματος του ακινήτου, που αποσπάστηκε, εμβαδού 4.000 τ.μ. μεταβιβάστηκε στον Ε. Ζ. του Ν. και απετέλεσε την KM 1028 ΑΕ γαιών Κοσκινού (κτηματολογική εγγραφή 4823/05.05.2005).
Δυνάμει των υπ’ αριθμ. 130 και 131/2005 πρακτικών εξώδικης επίλυσης διαφοράς του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ρόδου επί πέντε (5) τμημάτων του ακινήτου, έκτασης 2.000 τ.μ. εκάστου, κατέστη κύριος, λόγω κτητικής παραγραφής ο Ε. Ζ. του Ν..
Τα τμήματα αυτά, αποσπασθέντα, απετέλεσαν τις KM 1028 ΑΖ, 1028 ΑΗ, 1028 ΑΘ, 1028 ΑΙ και 1028 ΑΚ γαιών Κοσκινού. Δυνάμει της υπ’ αριθμ. 27231/12.10.2006 πράξης το ακίνητο με KM 1028 AH υπήχθη στις διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και ανεγέρθηκαν σε αυτό δύο κατοικίες. Μία μεταβιβάστηκε λόγω πώλησης στον Φ. Η..
Περί το έτος 2008 περιήλθε σε γνώση της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου ότι με ανυπόστατες και πλαστές αποφάσεις του Νομάρχη Δωδεκανήσου, που φέρονται να εκδόθηκαν κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 4 και 16 του Ν. 719/1977, παραχωρήθηκαν σε ιδιώτες δημόσια κτήματα. Κατόπιν εντολής του προϊσταμένου της ως άνω υπηρεσίας, διενεργήθηκε έλεγχος και κτηματολογική έρευνα, μεταξύ άλλων ακινήτων και στο ακίνητο με ΚΜ 1028Α, και προέκυψε ότι η προαναφερθείσα υπ’ αριθμ. ΔΚ 1818/25-7-2000 απόφαση του Νομάρχη Δωδεκανήσου, δυνάμει της οποίας φέρεται ότι τμήμα εκτάσεως 40.640 τμ αποδόθηκε κατ’ εφαρμογή του άρθρου 16 Ν. 719/1977 στους 14 προαναφερθέντες τιτλούχους, είναι πλαστή και ανυπόστατη και δεν αποτελεί τίτλο δεκτικό μεταγραφής, αφού ουδέποτε εκδόθηκε από το Νομάρχη Δωδεκανήσου.
Το γεγονός του ανυπόστατου και της πλαστότητας της ανωτέρω νομαρχιακής αποφάσεως προκύπτει από τον έλεγχο που διενήργησαν οι αρμόδιοι ελεγκτές της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου.
Κατά συνέπεια, εφόσον η ανωτέρω νομαρχιακή απόφαση ουδέποτε εκδόθηκε από το Νομάρχη Δωδεκανήσου, που ήταν το αρμόδιο για την έκδοσή της διοικητικό όργανο, ως διοικητική πράξη είναι ανυπόστατη από την άποψη του διοικητικού δικαίου, δεν καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας και δεν παράγει έννομα αποτελέσματα.
Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι στις 9 Απριλίου 2009 η προσφεύγουσα τράπεζα υπέβαλε προς το Κτηματολόγιο Ρόδου την υπ’ αριθμ. 3527/2009 αίτηση, με την οποία ζητούσε να εγγραφεί στη μερίδα 1028Α του ακινήτου και στα οικεία κτηματολογικά βιβλία, προσημείωση υποθήκης επί του εν λόγω ακινήτου ποσού 300.000 ευρώ, υπέρ αυτής, δυνάμει της υπ’ αριθμ. 280/2009 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου.
Ο Κτηματολογικός Δικαστής, με την ταυτάριθμη με την αίτηση (3527) και με ημερομηνία 10-11-2009 απόφασή του απέρριψε την αίτηση με την ακόλουθη αιτιολογία: «καθόσον εις την μερίδα 1028Α μετεγγράφη η υπ’ αριθμ. 1818/25-7-2000 απόφασις η οποία εκ του υπ’ αριθμ. πρωτ. ΔΚ 1113/11-4-2008 εγγράφου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου που εκοινοποιήθη εις το υπουργείο Δικαιοσύνης, θεωρείται ανυπόστατη».
Επίσης στις 9-4-2009 η προσφεύγουσα υπέβαλε προς το Κτηματολόγιο Ρόδου την υπ’ αριθμ. 3535/2009 αίτηση, με την οποία ζητούσε να εγγραφεί στα βιβλία του και στην οικεία μερίδα του ανωτέρω ακινήτου, η υπ’ αριθμ. 2611Β/2009 έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης υπέρ αυτής δικαστικού επιμελητή.
Ο κτηματολογικός Δικαστής με την ταυτάριθμη με την αίτηση και με ημερομηνία 10-11-2009 απόφασή του απέρριψε την αίτηση.
Η προσφεύγουσα τράπεζα ισχυρίσθηκε με την προσφυγή της, ότι ισχύει υπέρ της το τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών και ότι ακόμη και αν η ανωτέρω εγγραφή ελεγχθεί ως ανακριβής και καταρριφθεί το τεκμήριο, αυτή προστατεύεται, σε κάθε περίπτωση, ως καλόπιστη τρίτη εφόσον δεν υπάρχει δικαστική απόφαση που να αποφαίνεται περί της πλαστότητας των τίτλων του ακινήτου και ότι κατά συνέπεια, ο κτηματολογικός δικαστής εσφαλμένα διαμόρφωσε την κρίση του, προβαίνοντας σε ανεπίτρεπτο έλεγχο της γνησιότητας προγενέστερης της αιτούμενης προς καταχώριση πράξεως, ενώ όφειλε να ερευνήσει μόνο τη νομιμότητα της αιτούμενης προς καταχώριση αποφάσεως περί εγγραφής προσημείωσης υποθήκης και αναγκαστικής κατάσχεσης.
Το Εφετείο Δωδεκανήσου ωστόσο έκρινε ότι θεσπίζεται αμάχητο τεκμήριο για το δικαίωμα επί του ακινήτου μόνον για την αρχική και θεμελιώδη κτηματολογική εγγραφή, ενώ για τις μεταγενέστερες εγγραφές το τεκμήριο είναι μαχητό και κατ’ αυτού αντιτάσσεται η ακυρότητα ή το ανίσχυρο της αιτίας της εγγραφής. Συνεπώς, εν προκειμένω, το αμάχητο τεκμήριο καλύπτει την αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή του ακινήτου, η οποία, όπως προεκτέθηκε, είναι υπέρ της Κυβέρνησης των Νήσων του Αιγαίου, της οποίας διάδοχο αποτελεί το Ελληνικό Δημόσιο, ενώ επιδέχονται ανταπόδειξη οι μεταγενέστερες εγγραφές, εκ των οποίων και η υπ’ αριθμ. 9194/24-11-2000 κτηματολογική εγγραφή, η οποία, εφόσον βασίζεται στην προαναφερθείσα ανυπόστατη νομαρχιακή απόφαση, δεν παράγει έννομα αποτελέσματα,και επομένως, τυγχάνει ανακριβής.
Επίσης, στην προκειμένη περίπτωση, δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 41 του Κτηματολογικού Κανονισμού, που ορίζει ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ’ αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής, καθόσον με τη διάταξη αυτή προστατεύεται ο καλοπίστως αποκτήσας με επαχθή αιτία εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, έναντι του τρίτου που ασκεί πράξεις νομής με διάνοια κυρίου αξιώνοντας δικαίωμα κυριότητας σ’ αυτό.
Επισημαίνει επιπλέον ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υφίσταται διαφορά μεταξύ τιτλούχου και τρίτου αλλά ζήτημα καταχώρισης πράξεως στα κτηματολογικά βιβλία, στα οποία, σύμφωνα με την καθιερούμενη στα άρθρα 53 επ. και 57 του Κτηματολογικού Κανονισμού αρχή της νομιμότητας, πρέπει να εξασφαλίζεται η ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων, ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της καταχωρισμένης στα κτηματικά βιβλία.
Επισημαίνει μάλιστα ότι ο Κτηματολογικός Δικαστής δεν είναι απλό όργανο τακτοποίησης των κατατεθέντων εγγράφων αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων και ορθώς ερεύνησε το υποστατό της αίτησης προς μεταγραφή με βάση την πραγματική κατάσταση, όπως αυτή απεικονίζεται στα κτηματολογικά βιβλία, ορθώς ερεύνησε τις μεταγενέστερες (πλην της θεμελιώδους) εγγραφές επί του ακινήτου και εναρμονίστηκε με τα αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως έγγραφα, μετά ταύτα δε ορθώς απέρριψε την αίτηση με τις προσβαλλόμενες διατάξεις του.
