Από τον Δικηγορικό Σύλλογο Ρόδου εστάλη στους παρακάτω αποδέκτες αναλυτικό υπόμνημα με το οποίο ζητάει να ρυθμιστεί νομοθετικά η διεκδίκηση από το δημόσιο ιδιωτικών ακινήτων.
Προς:
1. Τον υπουργό Οικονομικών κ. Χρήστο Σταϊκούρα ministeroffice@minfin.gr
2. Τον υφυπουργό Οικονομικών κ. Α. Βεσυρόπουλο yfyp.fpdp@minfin.gr
3. Τον γενικό γραμματέα Φορ. Πολιτικής και Δημόσιας Περιουσίας κ. Εμμανουήλ Μαστρομανώλη gg-fpdp@minfin.gr
Κοινοποίηση:
1. Δικηγορικό Σύλλογο Αθηνών info@dsa.gr
2. κ.κ. βουλευτές νομού Δωδεκάνησου
Θέμα: Διεκδικούμενα από το δημόσιο ακίνητα επ’ ονόματι ιδιωτών.
Αξιότιμε κύριε υπουργέ,
Αξιότιμε κύριε υφυπουργέ,
Αξιότιμε κύριε γενικέ γραμματέα,
Ενημερωθήκαμε από τον τύπο ότι το Υπουργείο Οικονομικών επεξεργάζεται νομοθετική ρύθμιση για την εξαγορά κατεχομένων από ιδιώτες ακινήτων του δημοσίου, με αποδείξιμα κριτήρια και με ταυτόχρονη διαφύλαξη των συμφερόντων του δημοσίου. Η ρύθμιση αυτή θα λύσει ένα κοινωνικό πρόβλημα δεκαετιών ενώ ταυτόχρονα θα απαλλάξει τις υπηρεσίες και τα δικαστήρια από πολυετείς και ατελέσφορες για το δημόσιο διαδικασίες.
Επανερχόμαστε στην από 29-7-20 επιστολή μας για να επανυποβάλουμε ένα αυτονόητο αίτημα που αφορά στις περιοχές που εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου. Το αίτημα αυτό δεν αφορά στα κατεχόμενα-καταπατημένα από ιδιώτες ακίνητα αλλά το αντίθετο: στα διεκδικούμενα από το δημόσιο ακίνητα από ιδιώτες εγγεγραμμένους στα κτηματικά βιβλία.
Βασική αρχή και θεμέλιος λίθος του θεσμού του Κτηματολογίου, είναι η αρχή της δημόσιας πίστης του κτηματολογικού βιβλίου και το τεκμήριο της ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών. Αυτή η αρχή διέπει τόσο την νομοθεσία του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου (ο οποίος ισχύει για τις νήσους Ρόδο, Κω και Λακί Λέρου), όσο και το Εθνικό Κτηματολόγιο που ισχύει για όλη την λοιπή ελληνική επικράτεια. Εννοείται ότι εάν αμφισβητείται με οποιονδήποτε τρόπο η δημόσια πίστη των οριστικών ή μεταγενέστερων κτηματικών εγγραφών, τότε δεν υφίσταται η ίδια η ουσία ύπαρξης του θεσμού.
Όμως τόσο στην Ρόδο όπου υφίσταται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, όσο και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας που καθιερώνεται το Εθνικό Κτηματολόγιο, παρατηρούμε ότι το Ελληνικό Δημόσιο αμφισβητεί για διάφορους λόγους με υπερβάλλοντα ζήλο τις οριστικές ή μεταγενέστερες δημόσιες εγγραφές του κτηματολογίου και ασκώντας αγωγές εμπλέκει σε δικαστικές περιπέτειες τόσο τις υπηρεσίες και τα δικαστήρια όσο και ιδιαίτερα τους ιδιώτες που απέκτησαν τα εν λόγω ακίνητα καλή τη πίστει με βάση τα δεδομένα των κτηματολογικών εγγραφών.
Πράγματι, το άρθρο 41 του Κτηματολογικού κανονισμού Δωδεκανήσου αναφέρει:
«Αγωγές δεν δύνανται να βλάψωσι τρίτους οίτινες απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επί τούτου εξ επαχθούς αιτίας και καλή τη πίστη βάση των δεδομένων της κτηματολογικής εγγραφής της υφιστάμενης πριν η αγωγή αυτή εγερθεί και καταχωρηθεί».
Δηλαδή υπέρ του καλόπιστου τρίτου αγοραστή ο οποίος στήριξε την κτήση εμπράγματου δικαιώματος επί των οριστικών ή μεταγενέστερων εγγραφών του κτηματολογίου, θεωρούνται οι εγγραφές κατά πλάσμα δικαίου ως αληθείς, το δε άρθρο αυτό υλοποιεί την αρχή της δημόσιας πίστης των κτηματικών βιβλίων και αποτελεί τον ακρογωνιαίο λίθο του θεσμού.
Επίσης με το Νόμο 2664 (ΦΕΚ 275/3/12/98) Εθνικό κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις προβλέπεται στο άρθρο 13:
Μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών βιβλίων και δημόσια πίστη.
Στην παρ. 3 του άρθρου 13 αναφέρεται ότι:
3. …..Πριν από την ως άνω εγγραφή της αγωγής (σημ: εννοεί της διεκδικητικής αγωγής πχ του Δημοσίου) τρίτος αποκτά εγκύρως δικαίωμα από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς του διαδόχους, εκτός αν στηρίζει την κτήση του σε χαριστική αιτία ή την στηρίζει μεν σε επαχθή αιτία, είναι όμως κακόπιστος επειδή γνωρίζει είτε από βαρεία του αμέλεια αγνοεί την ανακρίβεια της εγγραφής επί της οποίας στηρίχθηκε. Το βάρος της απόδειξης της κακής πίστης του τρίτου που απέκτησε από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς του διαδόχους, φέρει εκείνος που αμφισβητεί την ακρίβεια της εγγραφής και το κύρος της κτήσης από τρίτο (εν προκειμένω το δημόσιο).
Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται η ισχύουσα παράλληλα με το τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών, αρχή της δημοσίας πίστης του κτηματολογικού βιβλίου, η εγγραφή στο οποίο τόσο η αρχική όσο και οι μεταγενέστερες, δημιουργούν τεκμήριο έναντι όλων, ότι ο τρίτος που έχει συναλλαγεί καλόπιστα και με επαχθή αιτία, απέκτησε πραγματικά το φερόμενο στο κτηματολογικό βιβλίο δικαίωμα. (Πρβλ Εφετ. Δωδ/νήσου 56/2004 απόφαση και οι παραπομπές της ΟΛ. ΑΠ 569/79 ΑΠ 163/85).
Οι εν λόγω αγοραστές έχουν καταβάλει τους φόρους μεταβίβασης προς το Δημόσιο, έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες, έχουν προβεί σε ανεγέρσεις κτιρίων, βιομηχανικών, τουριστικών και λοιπών επιχειρήσεων, τα περισσότερα δε τούτων είναι υποθηκευμένα σε Τράπεζες στις οποίες επίσης ασκούνται οι εν λόγω αγωγές από το Δημόσιο.
Το Δημόσιο δηλαδή αντί να αξιοποιεί μέχρι σήμερα την τεράστια περιουσία του (όση δεν του είναι αναγκαία), εκποιώντας την στον ιδιωτικό τομέα με σκοπό την ανάπτυξη και την ενίσχυση των δημοσίων εσόδων, προβαίνει ακριβώς στο αντίθετο και διεκδικεί από τους εγγεγραμμένους τιτλούχους για διάφορους λόγους ακίνητα που έχουν ήδη μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο.
Ζητούμε την άμεση νομοθετική παρέμβαση σας ώστε να βρεθεί έστω και συμβιβαστική λύση, ώστε να δίδεται η δυνατότητα επίλυσης της όποιας διαφοράς στην βάση καταβολής υπέρ του Δημοσίου του 30-50% της αντικειμενικής αξίας των διεκδικούμενων ακινήτων και να διακόπτεται κάθε δικαστική διαδικασία.
Στο πλαίσιο αυτό προτείνουμε την ακόλουθη νομοθετική διάταξη:
«Ειδικές περιπτώσεις για ιδιοκτήτες που στήριξαν την κτήση εμπραγμάτου δικαιώματος στα δεδομένα των κτηματολογικών εγγραφών.
Ο μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου αποκτήσας από επαχθή αιτία ακίνητο που στήριξε το δικαίωμά του σε υφιστάμενες κτηματολογικές εγγραφές οριστικές ή μεταγενέστερες, οι οποίες έχουν καταχωρηθεί πριν την έγερση και καταχώρηση αγωγής του Ελληνικού Δημοσίου, δικαιούται να υποβάλει στη Διεύθυνση Δημοσίων Κτημάτων αίτηση για την επίλυση της διαφοράς του διεκδικούμενου από το Ελληνικό Δημόσιο ακινήτου μέσα σε προθεσμία (2) δύο ετών από την δημοσίευση του νόμου. Η αίτηση θα συνοδεύεται από πιστοποιητικό ή βεβαίωση του Κτηματολογικού Γραφείου, από τα οποία αποδεικνύεται η κτηματολογική εγγραφή επ’ ονόματι του αιτούντος, και ο μεταγενέστερος της εγγραφής αυτής χρόνος άσκησης της αγωγής του Ελληνικού Δημοσίου. Την αίτηση δικαιούται να υποβάλει ο τελευταίος τιτλούχος του ακινήτου. Το οριζόμενο τίμημα για την οριστική επίλυση της διαφοράς ορίζεται στο 50% της αντικειμενικής αξίας του γηπέδου του ακινήτου, προσδιοριζόμενης αυτής κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης, μη συνυπολογιζομένης της αξίας των τυχόν επ’ αυτού κτισμάτων, εφόσον αυτά έχουν ανεγερθεί από τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους του. Η Διεύθυνση Δημοσίων Κτημάτων, αφού ελέγξει ότι πληρούνται οι ανωτέρω προϋποθέσεις, ειδοποιεί τον αιτούντα να καταβάλει το ως άνω οριζόμενο τίμημα επ’ ονόματι του Ελληνικού Δημοσίου στην κατά τόπο αρμόδια Δ.Ο.Υ. Μετά την πλήρη εξόφληση του τιμήματος, η προς τούτο σχετική βεβαίωση της αρμόδιας Δ.Ο.Υ διαβιβάζεται στη Διεύθυνση Δημοσίων Κτημάτων, η οποία αφού συντάξει απόφαση περί παραίτησης του Ελληνικού Δημοσίου από το δικόγραφο και το δικαίωμα της αγωγής και περί επίλυσης της διαφοράς μεταξύ του αιτούντος και του Ελληνικού Δημοσίου, την διαβιβάζει με εισήγηση της προς τον υπουργό Οικονομικών προς υπογραφή. Η απόφαση του υπουργού Οικονομικών με επιμέλεια του αιτούντος καταχωρείται στα αντίστοιχα κτηματολογικά βιβλία του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου».
Από τα ανωτέρω γίνεται αντιληπτό ότι όταν το δημόσιο ορθά προωθεί νομοθετικές ρυθμίσεις για χρονίζουσες καταπατήσεις ακινήτων του έναντι τιμήματος, είναι εντελώς αντιφατικό να μην δίνει λύση οικειοθελούς επίλυσης της διαφοράς έναντι αντιτίμου για διεκδικήσεις του επί ακινήτων ιδιωτών τα οποία αποκτήθηκαν από επαχθή αιτία με βάση τα δεδομένα των οριστικών ή μεταγενέστερων κτηματικών εγγραφών.
Με εκτίμηση
Για τον Δικηγορικό
Σύλλογο Ρόδου
Ο πρόεδρος
Βασίλειος Περίδης
Η γ. γραμματέας
Ανθούλα Καραολάνη
