Λίγο πριν η χώρα αναγκαστεί να υπογράψει το πρώτο μνημόνιο στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, οι προτάσεις για αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η οποία θα μπορούσε να γίνει με την έκδοση ομολόγου με εγγύηση τα περίπου 72.000 ακίνητα της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου (ΕΤΑΔ) προκειμένου να χρηματοδοτηθεί το χρέος, μιλούσαν για δυνατότητα άντλησης 50 δισ. Νούμερο που ακούστηκε από σοβαρότατους ανθρώπους. Και που αναπαράχθηκε με δηκτικό τρόπο από μεγάλα έγκυρα ευρωπαϊκά μέσα ενημέρωσης που είχαν τότε την Ελλάδα και τους Ελληνες στο στόχαστρο.
Ηταν η εποχή που γεννήθηκε ο μύθος της τεράστιας περιουσίας του ελληνικού Δημοσίου που περιλαμβάνει μεταξύ άλλων και δεκάδες νησιά. Τα χρόνια πέρασαν, το ελληνικό χρέος μεγεθύνθηκε και αντί για ομόλογο με εξασφάλιση τα ακίνητα της ΕΤΑΔ ιδρύθηκε το Υπερταμείο με χαρτοφυλάκιο πολύ ευρύτερο αλλά και την εταιρεία ακινήτων του Δημοσίου ως θυγατρική όπως και το τραπεζικό ΤΧΣ, το ΤΑΙΠΕΔ και δεκάδες σημαντικότατες συμμετοχές σε εισηγμένες και μη επιχειρήσεις. Αλλά η συζήτηση για τη μεγάλη ακίνητη περιουσία του Δημοσίου συνεχίστηκε.
Υπερταμείο: Eνοποιημένες ζημίες για το 2022 λόγω της ΕΤΑΔ
Το Αγαθονήσι
Οταν όμως πριν από λίγα χρόνια επιχειρηματίας επιχείρησε να κάνει ιχθυοκαλλιέργειες στο Αγαθονήσι άρχισε να αποκαλύπτεται το χάος που χαρακτηρίζει το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑΔ. Το Αγαθονήσι είναι περιοχή Natura και έχει Αριθμό Βιβλίου Καταγραφής (ΑΒΚ), όπως ονομάζονται οι εγγραφές του χαρτοφυλακίου ακινήτων της ΕΤΑΔ στο «μεγάλο βιβλίο» όπου μέχρι πριν από λίγα χρόνια καταχωρίζονταν τα ακίνητα, 503. Εγγράφηκε από τον Δήμο Καλύμνου τον Ιούλιο του 1980 και οι δικηγόροι που επιφορτίστηκαν με την αναζήτηση των τίτλων κτήσης του για να διαχειριστούν το θέμα της αδειοδότησης της ιχθυοκαλλιέργειας διαπίστωσαν ότι έχει περάσει στο ελληνικό Δημόσιο με νομοθετικό διάταγμα του 1947, όταν δηλαδή παραδόθηκαν τα Δωδεκάνησα από την Ιταλία στην Ελλάδα.
Ωστόσο το Δημόσιο έχει μόνο το δικαίωμα διοίκησης και διαχείρισης του νησιού αφού αυτό είναι χαρακτηρισμένο ως Natura. Τα σπίτια των κατοίκων του ακριτικού νησιού υφίστανται εκεί με παραχωρητήρια από την ΕΤΑΔ. Και φυσικά οι ακρίτες έχει προβλεφθεί να μην καταβάλλουν μισθώματα προκειμένου να διευκολυνθεί η καθημερινότητά τους. Τα άλλα νησιά που υποτίθεται πως βρίσκονται στην κυριότητα του Δημοσίου είτε είναι βραχονησίδες είτε δεν υπάρχουν τίτλοι, είτε απλώς αγνοείται το νομικό τους καθεστώς. Και κάπως έτσι αρχίζει να γκρεμίζεται ο μύθος της μυθικής (sic) περιουσίας του Δημοσίου.
Η προσγείωση
Η πραγματική αξία του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ δεν είναι λοιπόν ούτε 50 δισ., ούτε 10 δισ., ούτε 5 δισ. Είναι μάλλον πιο κοντά στο ποσό του 1,27 δισ. που αναφέρουν ως αξία για τα μη κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία της ΕΤΑΔ οι δημοσιευμένες οικονομικές καταστάσεις της για τη χρήση του 2022.
Χιλιάδες ΑΒΚ είναι απλώς αυτό: αριθμοί. Πολλοί δεν παραπέμπουν καν σε περιοχές. Αλλοι μιλούν για έκταση σε συγκεκριμένο μέρος χωρίς αυτή να είναι γραμμένη σε οποιοδήποτε υποθηκοφυλακείο, πόσο μάλλον κτηματολόγιο. Και κάποιες χιλιάδες ακόμα αφορούν ήσσονος σημασίας και αξίας δικαιώματα όπως ποσοστά ψιλής κυριότητας σε πολύ μικρής αξίας ακίνητα.
Αυτό δεν σημαίνει πως η ΕΤΑΔ δεν έχει περιουσία και μάλιστα σημαντική. Σημαίνει όμως πως παρά το γεγονός ότι διαθέτει περιουσία, με εξαίρεση 2.500 ακίνητα που έχουν ενεργές συμβάσεις μισθώσεων, είτε δεν γνωρίζει πού βρίσκεται το σύνολό της, είτε είναι μπλεγμένη σε δικαστικές περιπέτειες με εκμισθωτές της, είτε αδυνατεί να την εκμεταλλευτεί με τον βέλτιστο τρόπο εξαιτίας του δαιδαλώδους και ασαφούς ρυθμιστικού πλαισίου που τη διέπει.
Πώς δημιουργήθηκε το χάος
Ενας απ’ τους λόγους του χαοτικού νομικού καθεστώτος που διέπει το χαρτοφυλάκιό της είναι το γεγονός πως τα ακίνητά της προέρχονται από διαφορετικές εταιρείες που ενσωμάτωσε σταδιακά. Η ΕΤΑΔ αποτελεί συνέχεια της εταιρείας «Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Α.Ε.» που συστάθηκε το 1998 με σκοπό την αξιοποίηση της περιουσίας του ΕΟΤ. Το 2016 μετεξελίχθηκε σε 100% θυγατρική του Υπερταμείου, δηλαδή της Ελληνικής Εταιρείας Συμμετοχών και Περιουσίας (ΕΕΣΥΠ), έχοντας όμως στο μεσοδιάστημα απορροφήσει και τα Ολυμπιακά Ακίνητα Α.Ε. και την Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου το 2011 και την Εταιρεία «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.» το 2016.
Η πραγματική αξία του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ δεν είναι ούτε 50 δισ. ούτε 10 δισ. Είναι μάλλον πιο κοντά στο ποσό του 1,27 δισ.
Το κάθε χαρτοφυλάκιο από αυτά έφερε στην Ελλάδα και τις δικές του ιδιαιτερότητες, εξηγούν στην «Κ» δικηγόροι που έχουν ασχοληθεί με μεγάλο αριθμό ακινήτων της εταιρείας. «Κανείς δεν αποφάσισε ποτέ πως πρέπει να μελετηθεί και να βγει ένας νόμος που να διέπει όλα τα ακίνητα της ΕΤΑΔ προκειμένου να μπορέσει να βελτιωθεί η εκμετάλλευση και η αξία του χαρτοφυλακίου», αναφέρουν χαρακτηριστικά. Κάποια μεγάλα εμβληματικά ακίνητα μονοπωλούν συνήθως τη συζήτηση όταν γίνεται λόγος για την ΕΤΑΔ. Αυτά είναι κυρίως ξενοδοχεία, ολυμπιακά ακίνητα όπως το Τάε κβον ντο, χιονοδρομικά κέντρα όπως του Παρνασσού, μαρίνες όπως του Φλοίσβου αλλά και ακτές όπως της Βουλιαγμένης. «Ολα μαζί αυτά δεν αθροίζουν πάνω από 100-200 εγγραφές», ισχυρίζονται πηγές που έχουν ασχοληθεί ενδελεχώς με το θέμα.
Τα έσοδα από μισθώματα αποτελούν τη σημαντικότερη πηγή εσόδων της ΕΤΑΔ, της οποίας ο κύκλος εργασιών το 2022, τελευταία χρήση για την οποία υπάρχουν δημοσιευμένα οικονομικά στοιχεία, διαμορφώθηκε στα 48,48 εκατ. έναντι 37,45 εκατ. το 2021 (+29,46%).
Ωστόσο φαίνεται πως το ρυθμιστικό πλαίσιο και τα «αγνοούμενα» ακίνητα, αυτά που δεν μπορούν να βρεθούν δηλαδή λόγω ελλιπούς ασαφούς ή και ανύπαρκτης καταγραφής τους, δεν είναι ο μόνος λόγος της υποαπόδοσης του χαρτοφυλακίου. Υποαπόδοσης, διότι δύσκολα μπορεί κανείς να χαρακτηρίσει σοβαρά τα έσοδα της τάξης των 50 εκατ. από το σύνολο των ακινήτων του Δημοσίου. Η εταιρεία δέχεται και αυτογκόλ: και δεν είναι μόνο η περίπτωση της ξενοδοχειακής επιχείρησης «Αττικός Ηλιος» που έχει φτάσει να έχει συγκεντρώσει απαιτήσεις από την ΕΤΑΔ που ξεπερνούν τα 620 εκατ. με αποτέλεσμα η εταιρεία ακινήτων να αναγκαστεί να σχηματίσει πρόβλεψη συνολικού ποσού 329 εκατ. στον ισολογισμό του 2022.
Τα σπήλαια Διρού
Μια εταιρεία με το όνομα Εκμετάλλευση Σπηλαίων Διρού Α.Ε., η οποία είχε αναλάβει τη σύμβαση παραχώρησης της εκμετάλλευσης των σπηλαίων με το ίδιο όνομα, προσέφυγε στο Πρωτοδικείο το φθινόπωρο του 2022 για αθέτηση υποχρεώσεων της ΕΤΑΔ. Ισχυρίστηκε ότι η ΕΤΑΔ δεν ήταν συνεπής στις υποχρεώσεις της και δεν της παρέδωσε το μίσθιο, αναφέρουν στην «Κ» νομικές πηγές. Η ΕΤΑΔ είχε ασφαλώς δικαίωμα έφεσης, ωστόσο η σχετική προθεσμία παρήλθε χωρίς να κατατεθεί σχετική αίτηση με αποτέλεσμα να εκδοθεί διαταγή πληρωμής υπέρ της «Εκμετάλλευση Σπηλαίων Διρού» και κατά της ΕΤΑΔ για το ποσό των 5,026 εκατ. καθώς και 153,5 χιλιάδων για δικαστικά έξοδα.
Η «Αττικός Ηλιος» έκαψε την ΕΤΑΔ
Ο «ελέφαντας στο δωμάτιο» της ΕΤΑΔ είναι πλέον αναμφισβήτητα η υπόθεση της «Αττικός Ηλιος», της επιχείρησης που ελέγχει τη σύμβαση παραχώρησης του ξενοδοχείου ιδιοκτησίας της εταιρείας ακινήτων στο Λαγονήσι. Αναμφισβήτητα διότι το ίδιο το Υπερταμείο σε ανακοίνωσή του την Πέμπτη για τα οικονομικά του αποτελέσματα σε ενοποιημένο επίπεδο, αν συμπεριληφθούν δηλαδή τα αναλογούντα οικονομικά μεγέθη των ίδιων των θυγατρικών του, αναφέρει ότι το καθαρό αποτέλεσμα είναι ζημίες ύψους 181,174 εκατ. Βασική αιτία της εξέλιξης αυτής είναι η μεγάλη αύξηση των προβλέψεων για ενδεχόμενες υποχρεώσεις και αξιώσεις τρίτων από εκκρεμείς νομικές και λοιπές υποθέσεις και κυρίως η υπόθεση των απαιτήσεων της «Αττικός Ηλιος Α.Ε.». Οι προβλέψεις αυτές ανήλθαν σε επίπεδο ομίλου στα 266 εκατ., με το μεγαλύτερο μέρος του ποσού (253 εκατ.) να προέρχεται από μια θυγατρική εταιρεία, την ΕΤΑΔ, σχετικά με τη γνωστή χρονίζουσα νομική αντιδικία.
Χωρίς την πρόβλεψη των 253 εκατ. οι ενοποιημένες καταστάσεις αντί για ζημίες ύψους 181,174 εκατ. θα απεικόνιζαν ενοποιημένα καθαρά κέρδη περίπου 71,8 εκατ., αναφέρει το Υπερταμείο. Στον δε ισολογισμό χρήσης 2022 της ίδιας της ΕΤΑΔ έχει σχηματιστεί πρόβλεψη καταβολής αποζημιώσεων ύψους 329 εκατ. προς την «Αττικός Ηλιος», συμφερόντων του ομίλου Μαντωνανάκη, που αφορούν τις 3 από συνολικά 7 αποφάσεις διαιτησίας μεταξύ των δύο πλευρών. Οι διαιτησίες αυτές έχουν επιδικάσει στην «Αττικός Ηλιος» αποζημιώσεις 620 εκατ. για μη εκτέλεση των συμβατικών υποχρεώσεων της ΕΤΑΔ σχετικά με το Λαγονήσι απέναντι στην εταιρεία. Κορυφαίες πηγές του Υπερταμείου που ρωτήθηκαν σχετικά από την «Καθημερινή» για τις προοπτικές διευθέτησης της εν λόγω υπόθεσης, μιλούν για ύπαρξη κινητικότητας με υπαρκτή την προοπτική εξεύρεσης λύσης εντός του 2024 – που βεβαίως δεν θα ικανοποιεί το σύνολο των χρηματικών απαιτήσεων που έχουν επιδικαστεί στην «Αττικός Ηλιος», αλλά θα αποτελεί έναν κοινώς αποδεκτό συμβιβασμό.
Καταπατημένα, φυλακές, δρόμοι και… νεκροταφεία
Το τελευταίο διάστημα, καταβάλλεται ενδεχομένως η πιο σημαντική μέχρι στιγμής προσπάθεια «ξεσκαρταρίσματος» του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ, αναφέρουν όσοι παρακολουθούν την υπόθεση από κοντά, αλλά και όπως προκύπτει από τα πρώτα αποτελέσματα των ερευνών που ανέλαβαν ανεξάρτητοι συμβουλευτικοί οίκοι. Φυσικά, δεν είναι η πρώτη φορά που ένα τέτοιο εγχείρημα εξαγγέλθηκε και ξεκίνησε. Και στο παρελθόν ακούστηκαν σχέδια περί αξιοποίησης και επιλογής ακινήτων, τα οποία δεν καρποφόρησαν, συνήθως λόγω αλλαγής κυβερνήσεων και διοικήσεων. Τούτη τη φορά, όμως, σύμβουλοι που ασχολούνται με το θέμα αναφέρουν ότι υπάρχει αφενός ισχυρή πολιτική βούληση και αφετέρου δέουσα εποπτεία από τη μητρική της ΕΤΑΔ, το Υπερταμείο, που πρόσφατα τοποθέτησε νέα επικεφαλής στη διοίκηση της θυγατρικής του.
Κατ’ αρχάς, από τα μέχρι στιγμής συμπεράσματα γίνεται σαφές πως η κουβέντα (αλλά και οι αναφορές στην προηγούμενη ιστοσελίδα της εταιρείας) για 72.000 ακίνητα ήταν ανεδαφική και πιθανόν το χαρτοφυλάκιο να διαφημίστηκε ως τέτοιο προκειμένου να αποκτήσει βαρύτητα και στα μάτια των δανειστών της χώρας. Στην πραγματικότητα πρόκειται για 72.000 εγγραφές, εκ των οποίων ήδη έχει γίνει σαφές –όπως δήλωσε άλλωστε στα τέλη του προηγούμενου έτους και ο επικεφαλής του Υπερταμείου Γρηγόρης Δημητριάδης– πως μιλάμε για λιγότερα από τα μισά.
Είναι χαρακτηριστικό ότι από ένα αρχικό πιλοτικό πρόγραμμα 500 αντιπροσωπευτικών ακινήτων που «έτρεξε» η ΕΤΑΔ, προέκυψε το συμπέρασμα πως το 47% των ακινήτων του δείγματος παρουσίαζε έλλειψη στοιχείων σχετικά με τον εντοπισμό του (συντεταγμένες, διεύθυνση, ΚΑΕΚ, τοπογραφικό). Εχει ίσως ενδιαφέρον ότι μεταξύ των εγγραφών του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ περιλαμβάνονται και ακίνητα που προέρχονται από τις συμφωνίες μεταξύ Ελλάδας και Τουρκίας στις αρχές του προηγούμενου αιώνα για την ανταλλαγή πληθυσμών. Τα λεγόμενα στην αργκό των παροικούντων την Ιερουσαλήμ της ΕΤΑΔ, «ανταλλάξιμα των μουσουλμάνων».
Πώς 72.000 ακίνητα έγιναν 36.000 και γιατί πιθανότατα πολύ λιγότερα είναι τα αξιοποιήσιμα.
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Καθημερινής», το συγκεκριμένο δείγμα των 500 ακινήτων έδειξε ως αξιόλογες περί τις 109 εγγραφές, των οποίων η συνολική αξία εκτιμήθηκε στα επίπεδα των 30 εκατ.
Επίσης, σημαντικός είναι ο αριθμός των ακινήτων που διαπιστώθηκε πως έχουν καταπατηθεί, ενώ επίσης μεγάλος αριθμός ακινήτων υπόκειται σε εξαιρέσεις και περιορισμούς (π.χ. Natura και Ramsar). Εκτιμάται μάλιστα ότι ο νόμος 5024/2023 περί κατεχομένων ακινήτων του Δημοσίου θα οδηγήσει στην περαιτέρω συρρίκνωση του χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ, αποκαλύπτοντας απώλεια τίτλων λόγω χρησικτησίας και άλλων συναφών εξελίξεων. Στο πλαίσιο της αναζήτησης ακινήτων του χαρτοφυλακίου, που είτε δεν έχουν κανένα εμπορικό ενδιαφέρον (π.χ. δρόμοι) είτε η ΕΤΑΔ δεν έχει καν διαχειριστικό δικαίωμα, εντοπίστηκαν και 3.500 εγγραφές οι οποίες αφορούσαν ακίνητα αναδασμού που είχαν αποδοθεί με ΦΕΚ εδώ και 50 χρόνια. Μεγάλος είναι και ο αριθμός εγγραφών που αφορά υποδομές, όπως δρόμοι, αεροδρόμια, μη καθορισμένες ζώνες λιμανιών, κτίρια στα οποία στεγάζονται οι φορείς του Δημοσίου, σχολεία, νοσοκομεία, δικαστήρια, φυλακές, αλλά και… νεκροταφεία. Ακόμη πολλές εγγραφές είναι κοινόχρηστοι χώροι –όπως πάρκα και πλατείες– κι άλλες αρχαιολογικοί χώροι και άλλα μνημεία. Και υπάρχουν και πολλά εγκαταλελειμμένα και επικίνδυνα κτίρια.
Εως τα τέλη Μαρτίου, κύκλοι του Υπερταμείου εκτιμούν πως θα ξεκινήσει το κυρίως έργο της κατηγοριοποίησης, ωρίμανσης και εκτίμησης για έως και 36.000 ακίνητα, ώστε σταδιακά να προκύψει η ακριβέστερη μέχρι στιγμής εικόνα του εμπορικά αξιοποιήσιμου χαρτοφυλακίου της ΕΤΑΔ. Ηδη όμως πολλοί στοιχηματίζουν πως κι αυτός ο αριθμός στην πορεία θα μειωθεί δραστικά.
Πηγή kathimerini.gr
Ηλίας Μπέλλος
