Σημαντικότερο “εμπόδιο” κι από το φορολογικό κόστος, θεωρείται για πολλούς ιδιοκτήτες η έλλειψη προστασίας απέναντι σε ενοικιαστές που λειτουργούν με δόλο, όντας στρατηγικοί κακοπληρωτές, αφήνοντας απλήρωτα χρέη, όχι μόνο ενοικίων, αλλά και λογαριασμών νερού (κάποιοι και ηλεκτρικής ενέργειας, αν δεν γίνει μεταφορά του ρολογιού στον ενοικιαστή). Παράλληλα, άλλοι ενοικιαστές προκαλούν εκτεταμένες φθορές και ζημιές στα ακίνητα, πολύ πέρα μιας φυσιολογικής φθοράς, χωρίς να υπάρχει στην πράξη, η δυνατότητα διεκδίκησης αποζημίωσης, παρά μόνο αν ο ιδιοκτήτης αφιερώσει άπλετο χρόνο και χρήμα (σε νομικούς) κι αυτό αν ο ενοικιαστής έχει κάποια περιουσία που να μπορεί να διεκδικηθεί, ώστε να υπάρξει και η σχετική αποζημίωση.
Δυστυχώς, τα τελευταία χρόνια, τα παραπάνω προβλήματα δεν είναι μεμονωμένα, αλλά αποτελούν καθημερινότητα για χιλιάδες εκμισθωτές. Επιπλέον, προκαλούν πολλαπλάσιο “κακό” στην αγορά, καθώς αποτρέπουν ακόμα μεγαλύτερο αριθμό ιδιοκτητών, από το να προχωρήσει στην αξιοποίηση του κενού/κλειστού ακινήτου, εξηγώντας, εν μέρει και το λόγο για τον οποίο εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν χωρίς χρήστη επί χρόνια. Με βάση την τελευταία απογραφή του 2021, το νούμερο αυτό στην Αττική αγγίζει τα 252.000 ακίνητα, τη στιγμή που έχει “στοχοποιηθεί” η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που έχει απορροφήσει περίπου 35.000 σπίτια στο λεκανοπέδιο. Μάλιστα, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες εκείνοι που έχουν στραφεί στην λύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμα κι αν δεν είναι πιο συμφέρουσα οικονομικά, από την μακροχρόνια μίσθωση, επειδή έχουν την εξασφάλιση της πληρωμής των οφειλομένων, αλλά και την ασφαλιστική κάλυψη σε περίπτωση φθορών στο ακίνητό τους.
“Αν δεν προστατέψουμε τους ιδιοκτήτες (και δεν ξεμπλοκάρουμε την αγορά), σπίτια δεν θα προστεθούν, αλλά θα συνεχίσουν να αφαιρούνται”, αναφέρει ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων. Όπως αναφέρει, “αν μιλήσεις με έναν δικηγόρο εξώσεων, θα καταλάβεις ότι είναι τόσες πολλές οι περιπτώσεις και τα προβλήματα, τόσο μεγάλη η εφευρετικότητα της μειοψηφίας των “στρατηγικών κακοπληρωτών”, που στο τέλος πάρα πολλοί ιδιοκτήτες αποφασίζουν να κρατήσουν τα ακίνητά τους κλειστά και διατυμπανίζουν την απόφασή τους σε γνωστούς, φίλους και σχετικά groups στα social media”.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2023, 3.100 ιδιοκτήτες δήλωσαν ότι είχαν ανείσπρακτα ενοίκια, συνολικού ύψους 10,1 εκατ. ευρώ. Στην πραγματικότητα, όπως εξηγεί ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, το πραγματικό νούμερο είναι πολλαπλάσιο. “Στις πιο πολλές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες προτιμούν να μην μπλέξουν με την γραφειοκρατία που συνοδεύει τις δηλώσεις ανείσπρακτων ενοικίων και είτε επιλέγουν να μην τα δηλώσουν καν (ιδίως αν πρόκειται για 2-3 μήνες), παρότι θα φορολογηθούν για κάποιους μήνες για έσοδα που δεν εισέπραξαν, είτε δηλώνουν τα ακίνητά τους ως κενά για το συγκεκριμένο διάστημα”. Όπως εξηγεί ο ίδιος, αυτό γίνεται επειδή, σε πολλές περιπτώσεις, υπάρχει σημαντική καθυστέρηση αρκετών μηνών έως ότου αποχωρήσει τελικά ο ενοικιαστής, ακόμα και μετά την εκδίκαση της υπόθεσης έξωσης. Ωστόσο, το διάστημα αυτό δεν προσμετράται ως απώλεια εισοδήματος από ενοίκια και δεν μπορεί να δηλωθεί ως τέτοιο, κάτι που οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες στο να προτιμήσουν τελικά να δηλώσουν το ακίνητό τους ως κενό, ώστε να αποφύγουν έτσι την περαιτέρω φορολόγηση.
Η έξωση ενός καλοπληρωτή ενοικιαστή, ακόμα και μετά τις παρεμβάσεις που έγιναν τα προηγούμενα χρόνια, συνεχίζει να απαιτεί ακόμα κι έξι μήνες, έως ότου ολοκληρωθεί, ανάλογα με τις διαθέσιμες ημερομηνίες του εκάστοτε ειρηνοδικείου, αλλά και πιθανές αναβολές και παρατάσεις που τυχόν δοθούν. Το πρόβλημα είναι ότι κατά κανόνα, η περίοδος που μεσολαβεί από τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης μέχρι τη δικαστική απόφαση και την απομάκρυνση του ενοικιαστή είναι και αυτή που γίνονται οι μεγαλύτερες καταστροφές σε ένα σπίτι, μιας και αρκετοί (όχι όλοι) ενοικιαστές νιώθουν ότι είναι προσωρινά εκεί και θέλουν να “εκδικηθούν” τον ιδιοκτήτη. Οι καταστροφές που λαμβάνουν χώρα είναι φυσικά πιο σπάνιες από τα απλήρωτα ενοίκια, όμως τις περισσότερες φορές οδηγούν τον ιδιοκτήτη σε αδιέξοδο, μιας και επίσης δεν υπάρχει σήμερα κάποια λύση για να προφυλαχθεί από αυτές.
Σύμφωνα με τον κ. Παραδιά, αλλά και την ΠΟΜΙΔΑ συνολικά, είναι αναγκαία πλέον η ενεργοποίηση της Ανεξάρτητης Αρχής Πιστοληπτικής Αξιολόγησης, καθώς θα διευκολύνει τη στροφή πολλών ιδιοκτητών προς τη μακροχρόνια μίσθωση, αξιοποιώντας το κλειστό τους σπίτι. Όπως ανέφεραν πριν από περίπου έξι μήνες, κυβερνητικά στελέχη (χωρίς να έχει αλλάξει όμως κάτι στο μεσοδιάστημα μέχρι σήμερα), έχει προκριθεί η δημιουργία ενός μητρώου ενοικιαστών, με λειτουργία αντίστοιχη με εκείνη του Τειρεσία για τις τράπεζες. Στόχος θα είναι να δίνεται ένα “εργαλείο” στους ιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγουν τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Στο μητρώο αυτό, θα περιλαμβάνονται τα στοιχεία των ενοικιαστών και το προφίλ τους, ώστε να φαίνεται αν έχουν αφήσει απλήρωτα ενοίκια στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ή αν έχουν αφήσει απλήρωτους λογαριασμούς, προκειμένου να τους αποφεύγουν οι ιδιοκτήτες”. Σε πρώτη φάση, στην βάση αυτή θα έχει πρόσβαση το Υπ. Οικονομικών, ωστόσο μελλοντικά εκτιμάται ότι θα επιτραπεί και η πρόσβαση σε ιδιώτες, ώστε να είναι εφικτός ο έλεγχος του αξιόχρεου άλλων ιδιωτών.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, “αυτή η ασφάλεια σε άλλα κράτη προσφέρεται με συγκεκριμένους τρόπους. Ελέγχεται καταρχάς ο υποψήφιος ενοικιαστής, για να διαπιστωθεί αν έχει χρέη προς το δημόσιο, αν χρωστάει σε ιδιώτες, αν παράτησε τα προηγούμενα σπίτια με απλήρωτα ενοίκια κλπ. Επίσης, προστατεύεται η ιδιοκτησία με συμβόλαιο καταγραφής της κατάστασης που παραδίδεται αυτή (κάτι τέτοιο προστατεύει και τον ενοικιαστή, από τον κακόβουλο ιδιοκτήτη), ενώ τέλος η απονομή δικαιοσύνης γίνεται άμεσα και όχι μετά από μήνες”. Σε κάθε περίπτωση, εκτιμάται ότι ένα τέτοιο μέτρο, θα λειτουργούσε καταρχάς υπέρ των σωστών και συνεπών ενοικιαστών, που σήμερα απλώς “τσουβαλιάζονται” με τους κακοπληρωτές και καταλήγουν να πρέπει να πληρώσουν υπέρογκα ενοίκια, τόσο λόγω της έλλειψης προσφοράς, αλλά κι επειδή οι “παθόντες” ιδιοκτήτες, θεωρούν ότι με το να αυξήσουν τα ενοίκια, αφενός μεν θα “διώξουν” τους “τζαμπατζήδες”, αφετέρου θα “βγάλουν τα σπασμένα” από παλιότερες αρνητικές εμπειρίες και θα έχουν ρευστότητα για τυχόν νέες φθορές στο ακίνητό τους, ή ζημία από απλήρωτα ενοίκια.
Πηγή: capital.gr
