Είναι δυνατή η παράταση των μισθώσεων από το Δήμο;

Τις απόψεις του, σχετικά α) με τη δυνατότητα παρατάσεως των μισθώσεων του Δήμου Ροδίων και β) την προσφυγή για την ακύρωση αποφάσεως του δημοτικού συμβουλίου εκφράζει, με επιστολή του προς την «δ», ο γνωστός δικηγόρος, κ. Παναγιώτης Ν. Παρασκευάς.
Κύριε Διευθυντή,
Σας παραθέτω για δημοσίευση τις απόψεις μου, για τα θέματα που αναγράφονται στην αρχή των δύο παραγράφων, του κειμένου που ακολουθεί.
1. Η ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΠΑΡΑΤΑΣΕΩΣ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΡΟΔΟΥ
Οι περισσότερες μισθώσεις καταστημάτων με εκμισθωτή το Δήμο Ρόδου, λήγουν την 31-12-2012 και πολλοί πανηγυρίζουν με αυτή τη λήξη των μισθώσεων, γιατί ονειρεύονται να εξώσουν = καταστρέψουν το σύνολο των μισθωτών της Νέας Αγοράς και να φτιάξουν ένα νέο Χόλυγουντ, ενώ η Ρόδος έχει δεκάδες χώρων για πολιτιστικές εκδηλώσεις.
Γεννάται το ερώτημα, αν οι μισθώσεις του Δήμου Ρόδου που λήγουν την 31-12-2012 και για τις οποίες ήδη έχει συναφθεί παράταση χωρίς διαγωνισμό, μπορούν να παραταθούν ξανά χωρίς διαγωνισμό. Το ερώτημα αυτό με απασχολεί όχι μόνο ως θεωρητικό των εμπορικών μισθώσεων, αλλά και ως μέλος ή οιονεί μέλους του Συλλόγου Καταστηματαρχών, αλλά και ως μισθωτή γραφείου της Νέας Αγοράς, με εκμισθωτή το Δήμο Ρόδου.
Διατυπώθηκε από συνάδελφο η γνώμη, ότι δεν είναι επιτρεπτή η εκ νέου παράταση των μισθώσεων, οι οποίες ήδη παρατάθηκαν, ως εκ τούτου η 31-12-2012 αποτελεί καταληκτική ημερομηνία. Δεν έχω πεισθεί ότι η γνώμη αυτή είναι απαλλαγμένη από πολιτικές ή προσωπικές σκοπιμότητες. Σε κάθε περίπτωση την θεωρώ εσφαλμένη και εμπειρική αφού δεν έχει νομοθετικό έρεισμα.
Οι μισθώσεις των ΝΠΔΔ, όπως ο Δήμος Ρόδου, διέπονται από το ΠΔ 715/1978 από το οποίο προβλέπεται η διενέργεια διαγωνισμού για τη σύναψη της μισθώσεως και η τήρηση έγγραφου τύπου (Π. Παρασκευάς, Πρακτική Εμπορικών Μισθώσεων, 2000, σελ. 47). Γίνεται δεκτό ότι στις εμπορικές μισθώσεις, όπου ισχύει το Π.Δ. 34/1995, το τελευταίο υπερισχύει των διατάξεων του Π.Δ. 715/1978, είναι, όμως ισχυρές οι διατάξεις για διενέργεια διαγωνισμού και τήρηση έγγραφου τύπου (Π. Παρασκευάς ο.π.).
Εξαίρεση από την άνω γενική ρύθμιση επέφερε η παρ. 19 του άρθρου 7 του Ν. 2741/1999. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή απαλλάσσονται τα ΝΠΔΔ της υποχρεώσεως διενέργειας διαγωνισμού για εκμίσθωση, εφόσον συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις.
α. Η ρύθμιση αφορά ΝΠΔΔ και άλλους φορείς του Δημοσίου τομέα.
β. Η δυνατότητα παρατάσεως είναι μέχρι 12 χρόνια από τη λήξη των μισθώσεων, με απόφαση του αρμοδίου οργάνου του ΝΠΔΔ.
γ. Αφορά μισθώσεις που έληξαν… ή «που λήγουν οποτεδήποτε».
δ. Απαιτείται σύμβαση μισθώσεως με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή.
ε. Το ετήσιο μίσθωμα δεν μπορεί να υπερβεί στη Ρόδο, το 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου.
Είναι φανερό ότι η διάταξη δεν θέτει ως περιορισμό ότι δεν πρέπει να έχει προηγηθεί προγενέστερη παράταση, επομένως ισχύει απεριορίστως. Αυτό προκύπτει από το ότι η διάταξη χρησιμοποιεί την έκφραση «…που λήγουν οποτεδήποτε…». Επίσης εάν ο νόμος ήθελε να αποκλείσει τη δεύτερη κ.λπ. παράταση, θα το όριζε ρητώς.
Ο νομοθετικός λόγος αυτής της διατάξεως είναι ότι το μεν ΝΠΔΔ, εξασφαλίζει ένα ικανοποιητικό μίσθωμα, το οποίο δεν θα εξασφάλιζε ενδεχομένως αν προέβαινε σε διαγωνισμό. Από την άλλη πλευρά, εξασφαλίζεται η βιωσιμότητα των επιχειρήσεων και επομένως η εξυπηρέτηση της εθνικής οικονομίας, οι οποίες επιχειρήσεις δεν οδηγούνται με την έξωση σε διάλυση. Ο αυτός νομοθετικός λόγος συντρέχει και στις επόμενες μετά την πρώτη, παρατάσεις των μισθώσεων, για το λόγο αυτό ο νομοθέτης δεν εξαίρεσε το ενδεχόμενο επόμενων παρατάσεων.
Εφόσον οι καταστηματάρχες έχουν ως σκοπό την επιβίωση των επιχειρήσεών τους, θα πρέπει με τρόπο σοβαρό και όχι με την ίδρυση Α.Ε. να ασκήσουν την επιρροή τους για την 12ετή παράταση των μισθώσεών τους. Η 12ετής παράταση των μισθώσεων και μόνο αυτή, προστατεύει τα συμφέροντα των καταστηματαρχών. Κάθε άλλη ενέργεια είναι πολύ πρόωρη και αντιστρατεύεται στο βασικό στόχο, στην παράταση των μισθώσεων.
Για την ίδρυση ΑΕ πρέπει να τονίσω ότι μία τέτοια ενέργεια είναι άκαιρη και έρχεται σε μετωπική αντίθεση με το αίτημα παρατάσεως των μισθώσεων, τουλάχιστον προς το παρόν. Για το μέλλον δεν μπορούμε να προβλέψουμε από τώρα.
2. ΠΡΟΣΦΥΓΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΚΥΡΩΣΗ ΑΠΟΦΑΣΕΩΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ
Πληροφορήθηκα από τη Δημοκρατική της 13 Αυγούστου 2009 ότι οι καταστηματάρχες άσκησαν προσφυγή για την ακύρωση της υπ’ αριθμ. 412/2009 αποφάσεως του Δήμου Ροδίων, με την οποία ο Δήμος Ρόδου αποφάσισε την αξιοποίηση ακινήτων του. Την ενέργεια αυτή, με τις παραπάνω ιδιότητές μου, κρίνω άκρως επιπόλαιη και επιβλαβή για τα συμφέροντα των καταστηματαρχών. Αυτό διότι:
α. Δημιουργεί ένταση στις σχέσεις Δήμου Ρόδου και καταστηματαρχών, αφού μάλιστα για την παράταση των μισθώσεων απαιτείται η συναίνεση του Δήμου Ρόδου.
β. Στην προσφυγή του άρθρου 150 του Ν. 3463/2006 κρίνεται η νομιμότητα της προσβαλλόμενης πράξεως. Από το κείμενο που δημοσιεύει η ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΚΗ δεν φαίνεται να προβάλλονται λόγοι νομιμότητας, αλλά λόγοι ουσίας. Ο ισχυρισμός ότι δεν κλήθηκαν οι καταστηματάρχες στη συνεδρίαση του ΔΣ δεν φαίνεται να προσβάλλει το δικαίωμα ακροάσεως, χωρίς να αποκλείεται το αντίθετο, με ελάχιστες πιθανότητες. Ετσι το πιθανότερο είναι ότι η προσφυγή θα απορριφθεί.
γ. Και αν υποτεθεί ότι θα γίνει δεκτή η προσφυγή και ακυρωθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, δεν επιτυγχάνεται, παρά «μία τρύπα στο νερό». Αυτό διότι ο Δήμος Ρόδου μπορεί να επανέλθει και να λάβει την ίδια απόφαση χωρίς το ελάττωμα.
Για τους λόγους αυτούς διερωτώμαι τι επιδιώκουν αυτοί που άσκησαν την προσφυγή;;;;; Ηρωοποίηση μήπως, λόγω μίας ενδεχόμενης ακυρώσεως της προσβαλλόμενης αποφάσεως, η οποία εκ νέου θα επανέλθει, ίσως δριμύτερη;;
Ποια η προσδοκώμενη ωφέλεια από την άσκηση της προσφυγής;; Κατά τη γνώμη μου η άσκηση της προσφυγής αποτελεί ένα μεγάλο λάθος, για τους λόγους που εξέθεσα παραπάνω.