Το γεγονός ότι η επένδυση σε εξοχική κατοικία αποτελεί ένα είδος πολυτέλειας, ίσως αποτελεί μία σταθερά για τους Ελληνες. Δεν συμβαίνει ομως το ίδιο για τους Ευρωπαίους που επιλέγουν την περιοχή μας γι’ αυτό. Ο κ. Σάββας Σαββαΐδης, με την πείρα των πολλών ετών που τον διακρίνει και με τον τίτλο του καλύτερου μεσιτικού γραφείου της χρονιάς ανά χείρας, έχει πολλά να μας πει για το θέμα.
Οπως αναφέρει στην συνέντευξή του, η αγορά τροφοδότης στην εξοχική κατοικία είναι η Μεγάλη Βρετανία και όχι άλλες χώρες όπως πολλές φορές γράφεται ή λέγεται. Με ποσοστό που φτάνει στο 80% των επενδύσεων, οι Βρετανοί είναι αυτοί που μας κάνουν την καλύτερη διαφήμιση στην χώρα τους, πολύ πριν από την καλύτερη διαφημιστική καμπάνια!
Από την άλλη, οι Γάλλοι ανακαλύπτουν τώρα την Ρόδο ενώ όλες οι άλλες εθνικότητες όπως Ρώσοι κ.λπ. ακολουθούν σε πολύ χαμηλά ποσοστά. Ο κ. Σαββαΐδης, δίνει παράλληλα συμβουλές για όποιον ενδιαφέρεται να επενδύσει στην εξοχική κατοικία, μεσούσης της οικονομικής κρίσης και των προβλημάτων της ελληνικής οικονομίας.
• Κύριε Σαββαΐδη η εταιρεία σας δραστηριοποιείται στον χώρο της μεσιτείας ακινήτων από το 1983, είναι σήμερα η μεγαλύτερη μεσιτική εταιρεία στην Δωδεκάνησο και μία από τις μεγαλύτερες στην Ελλάδα. Με την πείρα σας, θα ήθελα ένα πρώτο σχόλιο για το πώς διαμορφώθηκε η αγορά σε τοπικό επίπεδο την χρονιά που πέρασε και ποια τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετώπισε.
Είναι γεγονός ότι το 2009 υπήρξε μια ιδιαίτερα δύσκολη χρονιά για την τοπική κτηματαγορά η οποία και ακολούθησε την ισχυρή πτωτική τάση που διαμορφώθηκε σε πανελλήνιο επίπεδο. Σύμφωνα με έρευνα του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς της Τράπεζας της Ελλάδας σε συμβολαιογραφικά γραφεία καταγράφηκε πτώση της τάξης του 45% πανελληνίως στις αγοραπωλησίες νεόδμητων και μεταχειρισμένων κατοικιών. Αυτή την στιγμή υπάρχουν πάνω από 200,000 αδιάθετες κατοικίες πανελλαδικά. Με βάση τα στοιχεία που έχουμε για τα τοπικά δεδομένα η μείωση των συναλλαγών κυμάνθηκε στο 30% ενώ η μείωση των τιμών δεν ξεπέρασε το 8%-10% τοπικά. Ο κυριότερος λόγος της μείωσης των συναλλαγών υπήρξε η εφαρμογή αυστηρότερων κριτηρίων χορήγησης στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες κυρίως για το α’ εξάμηνο του 2009. Εξίσου σημαντική παρατηρείται κυρίως τους τελευταίους μήνες η απροθυμία των αγοραστών να προσφύγουν σε τραπεζικό δανεισμό λόγω του έντονου κλίματος αβεβαιότητας που δημιουργήθηκε.
Παρόμοια καταναλωτική συμπεριφορά έχει ήδη καταγραφεί από τα τέλη του 2008 στις κτηματαγορές του εξωτερικού όπου μέρος των δανειοληπτών έσπευσε να αποπληρώσει μέρος του στεγαστικού τους δανείου.
Στα εμπορικά ακίνητα η πτώση των συναλλαγών και των τιμών υπήρξε μεγαλύτερη λόγω της αυστηρότερης πολιτικής χρηματοδότησης των τραπεζών και βεβαίως λόγω της αναστολής των πλάνων επέκτασης των μεγάλων εμπορικών αλυσίδων τα μισθώματα των οποίων είχαν παρασύρει προς τα πάνω το σύνολο των εμπορικών μισθώσεων. Σαφώς αυξήθηκαν οι αδιάθετοι εμπορικοί χώροι για μίσθωση με αντίστοιχη πτώση των ενοικίων η οποία ακολούθησε παρόμοια πανελλήνια τάση. Όπως ήταν αναμενόμενο μειώθηκε σημαντικά ο αριθμός αγοραπωλησιών των εξοχικών κατοικιών. Η πτώση των συναλλαγών ξεπέρασε το 50% σε σχέση με το 2008 με αντίστοιχη πτώση των τιμών η οποία κυμάνθηκε μεταξύ του 5% και σε μερικές περιπτώσεις του 20%. Η πτώση των συναλλαγών υπήρξε ακόμη μεγαλύτερη στα ακίνητα πολυτελείας ενώ αξίζει τον κόπο να αναφέρουμε ότι όλες οι εθνικότητες κατέγραψαν παρόμοια ποσοστά μείωσης με εξαίρεση τους Γάλλους.Θα πρέπει επίσης να τονίσουμε ότι είναι η 2η συνεχόμενη πτωτική χρονιά αφού το 2008 παρουσίασε επίσης πτώση αγοραπωλησιών εξοχικής κατοικίας της τάξεως του 30% σε σχέση με το 2007. Μπορεί τα παραπάνω νούμερα να ακούγονται ανησυχητικά όμως ήταν αναμενόμενα. Παρόμοια και μεγαλύτερη πτώση συναλλαγών εξοχικής κατοικίας σημείωσαν όλες οι μεσογειακές χώρες με ποσοστά πτώσης της τάξεως έως και 70% στην Κύπρο και Ισπανία. Εκεί οι πτώσεις των τιμών ξεπέρασαν σε μερικές περιπτώσεις ακόμη και το 35%!
• Παρακολουθούμε τις αλλαγές που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης σχετικά με τις αντικειμενικές αξίες, την θέσπιση αφορολογήτου ορίου για πρώτη κατοικία, γονικές παροχές κ.λπ. Ποιες θα είναι οι άμεσες συνέπειες με αυτές τις αλλαγές;
Δυστυχώς και πάλι οι ιδιοκτήτες και οι συναλασσόμενοι με τα ακίνητα θα πληρώσουν τον λογαριασμό. Τα ακίνητα είναι ο εύκολος στόχος όταν το κράτος δεν έχει έναν αξιόπιστο και αποτελεσματικό μηχανισμό φορολόγησης και ελέγχου. Τα όποια θετικά στοιχεία του νόμου περί γονικών παροχών και κληρονομιών όπως πχ η αύξηση του αφορολόγητου από τα 95.000 στα 150.000 ευρώ θα ανατραπούν από την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Οποιαδήποτε επιβολή φόρου για την κατοχή ιδιοκτησίας όπως είναι ο ΦΜΑΠ είναι εντελώς άδικος διότι απλούστατα δεν αφορά φορολόγηση εισοδήματος ή υπεραξίας. Η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών χωρίς αμφιβολία θα επιβαρύνει περισσότερο την κτηματαγορά την στιγμή που τα μέτρα θα έπρεπε να είναι στην αντίθετη κατεύθυνση.
• Μεσούσης της διεθνούς οικονομικής κρίσης αλλά και των σοβαρών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία, ποιες είναι οι εκτιμήσεις σας για το 2010 σε ό,τι αφορά το Real Estate;
Ενώ σε πανελλήνιο επίπεδο δύσκολα θα αποφύγουμε μια διόρθωση της τάξεως του 5% στον τομέα των κατοικιών, τοπικά είναι πολύ πιθανόν να έχουμε σταθεροποίηση των τιμών κυρίως στον τομέα της πρώτης κατοικίας. Αυτό θα εξαρτηθεί από τις αντοχές της τοπικής οικονομίας. Αν και είναι ακόμη νωρίς φαίνεται ότι η βελτίωση του κλίματος στις ευρωπαϊκές αγορές αποτυπώνεται στην αύξηση των κρατήσεων για την τουριστική σεζόν. Εξάλλου η αγορά της κατοικίας αποτελεί παραδοσιακά για τον έλληνα πρώτη ανάγκη. Το δε απόθεμα κατοικιών στην Ρόδο αν και αυξημένο σε σχέση με τα προηγούμενα έτη παραμένει αναλογικά μικρότερο σε σχέση με την κατάσταση στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και ιδίως της Αθήνας. Αλλωστε στην Ρόδο δεν είχαμε ποτέ ράλι στις τιμές των κατοικιών. Η αγορά της εξοχικής κατοικίας θα εξακολουθήσει να δέχεται πίεση. Μετά από 2 έτη πτώσης είναι πιθανόν να δούμε σταθεροποίηση του αριθμού αγοραπωλησιών. Προβλέπω όμως περαιτέρω πτώση των τιμών η μπορεί να φθάσει και το 10% σε ακραίες περιπτώσεις κυρίως λόγω του μεγάλου σχετικά αποθέματος αδιάθετων εξοχικών κατοικιών. Η αγορά τροφοδότης είναι βεβαίως η Μεγάλη Βρετανία. Η εξοχική κατοικία στην Μεσόγειο υπήρξε Βρετανικό φαινόμενο. Οι βρετανοί εξακολουθούν να καλύπτουν το 70% με 80% στη Ρόδο. Οι υπόλοιπες εθνικότητες δεν ξεπερνούν το 2% με 3% και με εξαίρεση του Γάλλους ακολούθησαν και απ’ ό,τι φαίνεται θα ακολουθήσουν τις τάσεις της αγοράς. Οι βρετανοί είναι περισσότερο εξοικειωμένοι με την ιδέα του εξοχικού στην μεσόγειο, αγοράζουν σταθερά εξοχικά τα τελευταία δέκα χρόνια.
Το 2010 θα είναι μια χρονιά πρόκληση για τα εμπορικά και επαγγελματικά ακίνητα και ιδίως για τις εμπορικές μισθώσεις. Πολλά θα εξαρτηθούν από το γενικό κλίμα που θα διαμορφωθεί τους επόμενους μήνες.
• Τι πρέπει να προσέξουν όσοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα;
Η επένδυση σε ακίνητα έχει δείξει ότι είναι το ασφαλέστερο είδος επένδυσης. Η αντοχή των ακίνητων είναι αξιοθαύμαστη και αυτό αποδεικνύεται στις μέρες. Ωστόσο αυτό ισχύει μόνο για εκείνα τα ακίνητα τα οποία έχουν αποκτηθεί με ορθολογικά κριτήρια. Ευτυχώς η λειτουργία του κτηματολογίου στη Ρόδο εξασφαλίζει τις όποιες νομικές περιπέτειες σύνηθες φαινόμενο στην υπόλοιπη Ελλάδα. Δύο ωστόσο είναι τα βασικά σημεία που θα πρέπει να προσέξει κανείς
1. Η θέση. Εάν πρόκειται για κατοικία θα πρέπει να έχει εύκολη πρόσβαση, να βρίσκεται κοντά σε σχολεία, να μην είναι μακριά από εμπορικά κέντρα, να έχει ησυχία και ιδιωτικότητα, οι δε μελλοντική ανάπτυξη της περιοχής να είναι ήπια και αμιγής. Εάν πρόκειται για εμπορικό και επαγγελματικό ακίνητο είναι σημαντική η διαχρονικότητα της περιοχής.
2. Η τιμή αγοράς – Θα πρέπει να προσέξει κανείς την τιμή αγοράς η οποία θα πρέπει να είναι αντιπροσωπεύει την πραγματική αξία του ακινήτου. Δεν είναι λίγες οι φορές που έχουμε δει αγορές σε αδικαιολόγητα ψηλές τιμές κυρίως από απειρία και από άστοχες συμβουλές.
Σε γενικές γραμμές θα πρέπει να λάβουμε υπόψιν ότι όσο πιο ιδιαίτερο είναι το ακίνητο που επιλέγουμε τόσο δυσκολότερο να το πουλήσουμε στο μέλλον. Για παράδειγμα, πρόσφατα μας ανέθεσαν την πώληση κατοικίας σε μια πανέμορφη δασική περιοχή αλλά δυστυχώς απομονωμένη. Μπορεί την εποχή που αγοράσθηκε να θεωρήθηκε το ιδανικό ακίνητο για τους νυν ιδιοκτήτες, δεν είναι όμως το ιδανικό για τις ανάγκες της μέσης οικογένειας.
• Πρόσφατα η εταιρείας σας, έλαβε τον τίτλο του Μεσιτικού Γραφείου της Χρονιάς για την Ελλάδα (Best Estate Agency for Greece 2009). Τι σημαίνει αυτό για σας;
Τόσο εγώ όσο οι συνεργάτες μου με τους οποίους δουλεύω μαζί πάνω από 7-8 χρόνια και περισσότερο είμαστε ικανοποιημένοι. Είναι η επιβράβευση προσπαθειών πολλών ετών. Η διεθνής αναγνώριση και η ισχυροποίηση του branding της εταιρεία μας υπήρξε ένας από τους βασικούς μας στόχους ήδη από το 2002. Η συνεχής μας παρουσία στις εκθέσεις του εξωτερικού, η διοργάνωση εταιρικών εκδηλώσεων και σεμιναρίων κτηματαγοράς σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, όπως επίσης η ενεργή συμμετοχή μας στα μεσιτικά forum και επαγγελματικά συνέδρια, μας έχουν κάνει γνωστούς στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης. Μεγάλο σχολείο υπήρξε η συμμετοχή μου επί τριετίας ως εκπρόσωπος της Ελλάδας στο διοικητικό συμβούλιο της Ευρωπαϊκής Συνομοσπονδίας Μεσιτών Ακινήτων (CEI).
• Τι κάνει την διαφορά σ’ αυτή την δουλειά;
Χωρίς αμφιβολία οι συνεργάτες μου. Είμαι περήφανος για την ομάδα μου. Γνωρίζοντας καλά τον χώρο θεωρώ ότι είμαστε ένα από τα καλύτερα team στην Ελλάδα. Είμαστε μαζί πολλά χρόνια τώρα, περνάμε περισσότερο χρόνο στο γραφείο απ’ ότι στα σπίτια μας και λειτουργούμε πλέον σαν ένας. Εχοντας δει πολλά χρόνια τώρα γραφεία να ανοίγουν την μια μέρα και να κλείνουν την επόμενη, είμαι βαθιά πεπεισμένος ότι πέρα από τα κεφάλαια και το brand αυτό που κάνει την διαφορά στην δουλειά μας είναι τα στελέχη. Σημαντικό ρόλο παίζει η εμπειρία και η διάθεση να μαθαίνει κανείς συνεχώς. Οι περισσότεροι από εμάς έχουμε ένα μεγάλο αριθμό διαπραγματεύσεων και πωλήσεων στις πλάτες μας γεγονός που κάνει μεγάλη διαφορά. Για να κάνει σωστά κανείς αυτή την δουλειά θα πρέπει να είναι εφοδιασμένος με ένα ευρύ γνωσιακό πεδίο το οποίο αποκτά μετά από χρόνια. Εξίσου σημαντικό είναι το ήθος. Μπορεί να ακούγεται σαν παλιομοδίτικο κλισέ όμως χωρίς αυτό δεν πάει κανείς μακριά. Είμαι απόλυτα πεπεισμένος ότι για να είναι κανείς επιτυχημένος επιχειρηματίας και επαγγελματίας πρέπει να έχει αδιαπραγμάτευτη την αξιοπιστία του. Και βέβαια να την επιβεβαιώνει καθημερινά με τις πράξεις του. Στην δουλειά μας αναπτύσσουμε πολύτιμες σχέσεις εμπιστοσύνης με τους πελάτες μας. Οι συμβουλές μας αφορούν τα σημαντικότερα περιουσιακά στοιχεία μιας οικογένειας, τους κόπους μιας ζωής. Για μας δεν υπάρχει επιλογή. Ο επαγγελματίας μεσίτης και σύμβουλος ακινήτων πρέπει να είναι πραγματικά ειλικρινής και βεβαίως συνεπής.
• Ποια είναι τα σχέδιά σας για το μέλλον;
Πρόσφατα έχουμε ολοκληρώσει την αναδιοργάνωση της εταιρείας μειώνοντας τον αριθμό των γραφείων μας σε 5 σε ολόκληρο το νησί.
Διοχετεύσαμε πόρους στην ισχυροποίηση του δικτύου συνεργασίας μας στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Αυτή την στιγμή συνεργαζόμαστε με πάνω από 500 επιλεγμένα μεσιτικά γραφεία απ’ όλο τον κόσμο μέσω της Διεθνούς Συνομοσπονδίας Μεσιτών Ακινήτων. Πρόσφατα η εταιρεία μας έχει ολοκληρώσει την εξαγορά του μεγαλύτερου και δημοφιλέστερου portal ακινήτων εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα, την propertygreece. Εχουμε στην διάθεση μας ποιοτικά στοιχεία και μετρήσεις ζήτησης για ένα μεγάλο δείγμα ακινήτων απ’ όλη την χώρα έτσι ώστε να έχουμε από πρώτο χέρι καταγεγραμμένες τις τάσεις της αγοράς.
Ο δικτυακός μας τόπος www.savvaidis.com αναβαθμίζεται περισσότερο στους επόμενους μήνες θα είναι διαθέσιμος στα ελληνικά, γερμανικά και γαλλικά. Τα τελευταία 3 χρόνια ο δικτυακός μας τόπος υποστηρίζεται σε 24ωρη βάση από εξειδικευμένο προσωπικό, είναι δε σταθερά η πλέον γνωστή ιστοσελίδα για ακίνητα στην Ρόδο με πρωτιές σε όλες τις μηχανές αναζήτησης. Η συνεργασία μας με την GB Richard Ellis για τα Δωδεκάνησα στον χώρο των επαγγελματικών ακινήτων ανανεώθηκε πρόσφατα. Η Richard Ellis είναι η μεγαλύτερη εταιρεία συμβούλων εμπορικών ακινήτων στον κόσμο. Μέσω της συνεργασίας αυτής έχουμε άμεση πρόσβαση σε εταιρικά funds, μεγαλοεπενδυτές και σε εταιρικούς κολοσσούς. Θα ήθελα επίσης να προσθέσω ότι μετά από δική μας πρωτοβουλία στις αρχές του 2009 αποσύραμε το σύνολο των πωλητηρίων πινακίδων της εταιρείας οι οποίες βρίσκονταν επί του Εθνικού και Επαρχιακού Δικτύου. Διαβάζω αυτές τις μέρες ότι το Συμβούλιο Επικρατείας με απόφασή του υποχρεώνει τους Δήμους να πάρουν πλέον άμεσα μέτρα.
• Τελικά έχει η Ρόδος προοπτικές για να αναπτύξει μια σωστή αγορά κατοικίας;
Είμαστε τυχεροί που ζούμε στην Ρόδο. Είναι ένας ευλογημένος τόπος.Κάθε φορά που επιστρέφω από ταξίδια στο εξωτερικό συνειδητοποιώ ότι πράγματι ζούμε σε ένα από τα ομορφότερα μέρη στον κόσμο.
Μπορεί να γκρινιάζουμε αρκετές φορές και να έχουμε δίκιο τις περισσότερες φορές αλλά όπως συχνά αναφέρω στα σεμινάρια και στις παρουσιάσεις μας η Ρόδος είναι ένα ακατέργαστο διαμάντι. Πολύ θα ήθελα να είχαμε μαρίνες και γήπεδα γκολφ, αυστηρότερους όρους δόμησης και καλύτερη αισθητική στις κατασκευές. Ωστόσο δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι το νησί μας για πολλούς λόγους έχει απίστευτες δυνατότητες ανάπτυξης. Η σημερινή κρίση έχει αποδείξει ότι πράγματι επενδύοντας κανείς σε ακίνητα στο νησί μας έχει κάνει μια ασφαλή επιλογή. Οι φυσικές ομορφιές, η ιστορία και ο πολιτισμός του τόπου μας και οι ίδιοι οι άνθρωποι είναι εγγύηση της διαχρονικότητάς του. Εξάλλου η ανάγκη του βορειοευρωπαίου για ποιότητα ζωής θα γίνεται τις επόμενες δεκαετίες όλο και πιο έντονη. Οι εύκολες συγκοινωνίες, η επανάσταση του ίντερνετ, το κοινό νόμισμα και η ενοποίηση των ευρωπαϊκών νομοθεσιών κάνει ευκολότερη την απόφαση για διαμονή ή ημιδιαμονή στο νησί μας.
